長春房地產市場監測分析報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 售情況 商品房供應和銷售1）、2004年商品房空置情況2004年商品房空置面積330萬平方米（其中經濟適用住房空置79萬平方米）。2004年商品房空置面積按區域劃分：，，，。2）、2005年新增商品房供應（，）。竣工面積同比減少71萬平方米，%。 竣工面積按區域劃分：，，，凈月區78萬平方米， 萬平方米。圖1：各城區商品房竣工面積`3）、2005年商品房銷售情況2005年全市商品房累計銷售270萬平方米，同比增加34萬平方米，%。商品住宅（含經濟適用住房）銷售242萬平方米，同比增加33萬平方米，%。銷售面積按照區域劃分：，，，，,。4）、截止到2005年商品房空置情況（，）。空置面積按區域劃分：，，，。圖2：各城區商品房空置面積空置面積中待銷（一年以內空置）120萬平方米，滯銷（空置13年），積壓（空置3年以上）68萬平方米。%。 、、。應該適當控制開發規模，逐漸消化空置，達到供銷大體平衡的狀態。 商品住宅（含經濟適用住房）供銷對比1）、2004年商品住宅（含經濟適用住房）空置情況。商品住宅空置面積按照區域劃分：，寬城區 ，，，。2）、2005年商品住宅（含經濟適用住房）新增供應2005年商品住宅（含經濟適用住房）。，%。 商品住宅竣工面積按區域劃分：其中南關區22萬平方米，寬城區 ，，。圖3：各城區商品住宅竣工面積3）、2005年商品住宅（含經濟適用住房）銷售情況2005年全市商品住宅（含經濟適用住房）累計銷售242萬平方米，同比增加33萬平方米，%。商品住宅銷售面積按照區域劃分：其中南關區30萬平方米，寬城區 ，，，, 。4）、2005年商品住宅（含經濟適用住房）空置情況2005年商品住宅（含經濟適用住房）。商品住宅空置面積按區域劃分：，寬城區 ，，，。表2：2005年商品房供銷情況一覽表2004年空置2005年竣工2005年銷售2005年空置商品房商品住宅商品房商品住宅商品房商品住宅商品房商品住宅全市330270242南關2230寬城朝陽二道綠園凈月78經開高新35,5汽貿區00 經濟適用住房開發和銷售情況2005年全市經濟適用住房施工面積97萬平方米，銷售面積 ，銷售均價為 1788元/平方米。2005年全市經濟適用住房空置面積 。表3：2005年經濟適用住房開發銷售情況類型2005年同比（%）開發情況施工面積（萬平方米）97竣工面積（萬平方米）銷售情況銷售套數（套）5954銷售面積（萬平方米）金額（萬元）97625均價（元/平方米）1788空置情況空置面積5 存量房市場運行特點分析（一）二手房交易量在連續攀升后，今年有所回落1998年前長春市二手房交易主要以私有房屋為主，成交量、交易額均不大。到2000年房改房上市，長春市二手房市場開始活躍。，%，交易額達7億元，%。，%,，%。，％。，交易額30億元。，%，交易額30億元，與去年基本持平，說明今年二手房價格有較大上漲。（二）二手房與新建商品房交易量比連續高后，2005年有所下降近幾年隨著房地產市場的逐步完善，人們住房消費理念的逐步形成，長春市二手房市場出現了大幅增長的好勢頭。2005年長春市增量房成交面積為270萬平方米，%，%。，%，%。：1后有所回落。，增量房成交面積為258萬平方米，: 1 ；，增量房交易面積為260萬平方米，: 1；，增量房成交面積為253萬平方米，: 1；，增量房成交面積為234萬平方米，: 1 。 ，增量房成交面積為236萬平方米，: 1 。 ，增量房成交面積為270萬平方米，: 1 。由此可見，長春市二手房市場正在成為房地產市場的新生力量。 （三）從市場交易稅、費看，二手房稅費收入總額逐年增長 在二手房交易不斷增長的同時，長春市二手房的各項稅、費總額也不斷增長。1998年長春市二手房稅、，2000年長春市二手房稅；到2001年稅、費收繳金額分別達3800萬元和1409萬元，%%；到2002年稅、%；到2003年稅、。，五年平均增速達750l0；，%0 房地產市場需求分析2005年長春市商品房需求實現總量270萬平方米，其中新建設住宅市場需求242萬平方米（）。另外還有很大一部分持幣待購的潛在需求未能入市購買。 隨著國家對房地產宏觀調控政策的進一步落實。在宏觀調控政策的積極影響下，長春市房產市場也表現出了與其他地方所不同的特征，尤其是購買商品住宅需求發生較大的不同。 一是購房者年輕化。通過我們的問卷調查結果顯示，2735歲之間的購房所占的比例較高，%0；3645歲次之，為26%。二者合計，%；這說明45歲以下的中青年人士逐漸已成為未來長春市樓市消費的主體。 二是中低檔住宅需求仍為消費的主體。調查結果顯示，在被調查區域的居民中，以私營業主及個體戶、國營單位員工所占比重較大，其中私營業主及個體戶有197人，%，國營企業員工191人，%，這兩類職業的人群由于經營方式、工齡長短的差異，收入反差也較大，但需求量較大，是未來樓市的住宅項目的主要目標客戶群體。此外還有商服137人，公務員133人，分別占總數的18%, %。而相對收入較高的IT,證券、三資等行業的人員比例相對較小，因此從整體上來看，開發商還是應該更多地關注中低檔住宅需求市場。 三是市區仍是購房者的首選。調查顯示朝陽區和南關區仍然是消費者買房較為集中的兩個最佳意向地段，共有550人，%。這主要是因為這兩個區域是長春市政治、經濟、交通、文化的集散地。 四是客觀因素重視度增大。現在購買商品房考慮較多的因素除了人們一直關注的價格、地段、戶型等因素外，還增加了物業管理、房屋質量、公共配套、小區綠化、周邊教育環境、車庫等，不難看出購房者對客觀因素的重視也在于日俱增。 二三級市場聯動分析從2005年累計成交量看，增量商品房與存量商品房市場結構基本平穩，：1，基本保持平穩增長。第四部分 商品房銷售結構分析 商品住宅按戶型結構的銷售分析商品住宅成交總量22309套，按戶型結構分，一室住房銷售2629套，成交金額36553萬元。二室銷售10754套，成交金額204895萬元。三室銷售7676套，面積104萬平方米，成交金額259282萬元。四室及四室以上銷售1250套，成交金額78419萬元。見下表：表4：商品住宅按戶型結構的銷售套數　一室二室三室四室及以上成交套數（套）26291075476761250成交面積（萬平方米）104成交金額（萬元）3655320489525928278419 圖4：按照戶型結構劃分的銷售套數根據以上的統計可以看出，長春市商品住宅主力戶型以二室、三室為主。 商品住宅按成交價格的銷售分析商品住宅共成交22309套，按照銷售價格分：1000以下成交400套，金額3055萬元。10011500成交3422套，金額51054萬元。15012000成交7369套，金額125475萬元。20012500成交3993套，金額96063萬元。25013000成交2855套，金額92837萬元。30014000成交3065套，金額127476萬元。40015000成交927套，金額55931萬元。5000以上成交278套，金額27379萬元。圖5：按價位劃分的商品住宅銷售套數從以上分析可以看出15002000元/平方米的商品住宅為購房者最能接受的價位，價位在25003000元/平方米的商品房也有一定的消費群體。表5：商品住宅按照銷售價格劃分的銷售情況價格1000以下1000150015012000200125002501300030014000400150005000以上銷售套數（套）40034227369399328553065927278銷售面積（萬平方米）成交金額（萬元）30555105412547596063928371274765593127379 商品住宅按房屋面積的銷售分析商品住宅成交總量22309套，按照單套面積劃分，60平方米以下成交2382套，金額28161萬元。6080平方米成交3626套，金額52993萬元。80100平方米成交4963套，金額93388萬元。100120平方米成交3592套，金額85242萬元。120150平方米成交4438套，金額136475萬元。150180平方米成交2242套，金額93066萬元。180平方米以上成交1066套，金額90104萬元。見下表：表6：商品住宅按照房屋面積劃分的銷售情況60以下618081100101120121150151180180以上銷售套數（套）2382362649633592443822421066銷售面積（萬平方米）金額（萬元）28161 52993 93388 85242 136475 93066 90104 圖6：按照面積劃分的商品住宅銷售套數從以上統計可以看出面積在60150平方米的商品住宅為主力戶型，體現普通商品房非常受購房者歡迎。 按建筑結構分析2005年長春市房地產施工面積 ，其中：，。可見長春市城市建筑主要以鋼筋混凝土結構和磚混結構建筑為主，主要的建筑材料為鋼筋和水泥。圖7：各建筑物結構類型房屋施工面積第五部分 商品房價格分析 商品房銷售價格分析2005年長春市商品房平均銷售價格為2577元/平方米，%（2004年全市商品房銷售平均價格2560元/平方米），其中商品住宅平均銷售價格為2440元/平方米，%（2004年全市商品住宅銷售平均價格為2398元/平方米）。表7：2005年112月各類商品房平均銷售價格（元/平方米）05年11月05年12月05年13月05年14月05年15月05年16月05年17月05年18月05年19月05年110月05年111月05年112月商品房249224522581259127622712259025372578259626062577其中：商品住宅21292086