鄰里里中心項目策劃工作建議書(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 9 二、 目標 市場 分析 1. 論述本項目的目標 市場 2. 根據市場調研，預測 項目目標市場的容量 3. 結合建投公司的能力和優勢，闡述和預測 本 項目所占目標市場的比例 4. 在一定的假設條件下，闡述該項目的發展潛力 三、 競爭對手分析 1. 確定并調研競爭者 ，包括公司 戰略、 銷售 價格 、市場份額、目標顧客群、分銷渠道 、 市場份額、利潤 和別的相關特征等 等基本情況。 2. 與行業內主要競爭對手比較 分析 ，包括：市場份額、競爭優、劣勢 分析 四、 預測該項目的收益 根據上述分析結果，對該項目的發展趨勢和目標進行預測，對 公司未來 3 年或5 年的銷售收入 和市場份額 進行 預測 。 第五部分 項目建設 方法 一、 土地 獲得策略 1. 經營性公建土地獲得政策研究 分析天津市對經營性公建土地的獲得政策，提出有利于本項目的土 地策略。 ? 天津市對經營性公建土地的各項獲得政策。 ? 選擇經營性公建土地的獲得政策。 2. 非經營性公建土地獲得政策研究 分析天津市對非經營性公建土地的獲得政策，提出有利于本項目的土地策略。 ? 天津市對非經營性公建土地的各項獲得政策。 ? 選擇非經營性公建土地的獲得政策。 3. 新家園土地獲得優惠政策研究 新家園作為市政府的重點居住區實施工程，牽扯到還遷房、經濟適用房等諸多方面，對相關的配套設施的土地政策也是要進行細致研究。 ? 新家園經營性土地獲得的研究。 10 ? 新家園非經營性土地獲得的研究。 ? 探討綜合經營性與非經營性土地的組合獲 得策略。 4. 項目土地獲得策略的選擇 綜合以上三方面的土地政策研究，再針對鄰里中心的設置和占地要求，得出最佳的土地獲得模式。 ? 綜合各方面的土地獲得策略。 ? 分析項目經營性與非經營性的占地比例。 ? 總結最佳土地獲得模式。 5. 項目土地獲得成本分析 根據最佳的土地獲得模式分析，更為細致的研究每項不同方面的土地獲得價格，綜合為土地成本價格分析表。 ? 經營性土地價格分析。 ? 非經營性土地價格分析。 ? 組合土地獲得方式價格分析。 二、 招商策略 1. 目標客戶分析 根據目標客戶定位、業態功能研究以及主力店組合，羅列部分現有符合條件的商 家，給出部分推薦商家名單。 ? 目標客戶定位簡述。 ? 部分符合定位商家名單的調研。 ? 目標客戶的入駐要求分析。 ? 推薦部分目標客戶。 2. 招商策略 解決以什么方式招商的問題。首先對現有招商策略類型進行描述并分析各種策略的優缺點和使用條件，再根據目標客戶定位，推薦適合本項目的招商策略。 ? 在招商過程中的工作原則分析。 ? 招商策略類型調研。 ? 各類招商策略的優缺點及條件分析。 11 ? 各類目標客戶的定位簡述。 ? 推薦不同目標客戶的招商策略。 3. 招商途徑 解決招商途徑的選擇問題。探討各種招商途徑的優缺點，并根據本項目的特點，選擇最佳的招商途徑組 合模式。 ? 招商途徑的調研。 ? 各招商途徑的優缺點。 ? 各種潛在商戶在招商過程中的特點分析。 ? 針對不同類型的商戶選擇的招商途徑分析。 4. 招商宣傳、造勢 解決用什么方式來宣傳本項目。首先應對宣傳造勢的目的進行必要的描述，再結合項目特性、宣傳途徑和周邊環境特點選擇宣傳造勢模式。 ? 招商宣傳造勢目的描述。 ? 宣傳方式的選擇與效果分析。 ? 造勢活動類別與效果分析。 ? 宣傳、造勢活動與周邊環境特點間的關系研究。 ? 宣傳途徑與造勢活動選擇模式。 5. 租售價格策略 解決租售價格的確定模式。調研現有的租售價格策略的種類，以及各 自優缺點和適用的條件，結合項目本身情況和可能出現的問題，給出推薦的租售價格策略模式和租售價格調整策略模式。 ? 租售價格策略類型分析。 ? 不同類型的優缺點和條件分析。 ? 相關案例的租售價格策略調研。 ? 租售價格的策略選擇和制定依據分析。 6. 招商付款方式 分析哪種付款方式對本項目的發展最有利。探討現有的商鋪付款方式和優惠政策，并進行租金收入的經濟測算，結合相關案例，推薦較好的商鋪租金付款方式。 ? 現有的商鋪付款方式和優惠政策分析。 ? 相關案例的商鋪付款方式和優惠政策調研。 12 ? 各種商鋪付款方式的經濟分析。 ? 推薦商鋪租金付款方式。 二、 規劃、建筑設計方案和要求 1. 項目建設規模定位 解決 社區服務中心 建設規模 問題 。根據 招商情況、業態定位，參考成功 新型商業 服務 設施案例和相關的 設計標準要 求，得出 社區服務中心中 各項 業態的建設 規模 ，與服 務居住區面積、居住人群類別、居住人群數量的關系，總結 出社區服務中心的標準 建設規模 。 ? 各種功能的基本設置規模要求分析。 ? 傳統社區商業的規模及其缺陷分析。 ? 相關新型社區商業規模案例調研。 ? 相關新型社區商業規模與社區面積、人口等方面的關系分析。 ? 項目建設規模設定分析。 2. 業態及面積配比原則分析 確定 各項業態之間的比例 。在業態定位的基礎上，深入研究各種業態之間的比例關系，在根據建設規模，得出每項業態所占 標準 面積。 ? 各種業態設施的規模要求分析。 ? 相關案例的業態配比與規模情況調研。 ? 項目內業態配比與規模設定模式分析。 3. 主力店組合研究 不同居住社區配置不同的主力店組合模式 。根據功能分配模式，分析不同的居住社區應進行的主力店組合，在深入分析各主力店應設置的面積和樓層。 ? 針對 前述得 主要功能 確定 主力店。 ? 分析主力店與非主力店之間的關系。 ? 進行項目的主力店組合研究。 ? 對主力店的設置規模、樓層等方面進行分析。 4. 樓層位置分類原則 確定 各種功能設置 的 樓層、位置原則。分析各項功能的影響人群以及由此產生的人群逗留時間和人群流向，再調研一些相似的案例，得出各項功能的樓層、位置配置原則。 13 ? 一般商業設施各功能的樓層、位置擺放原則調研。 ? 各功能影響人群的行為、流動情況分析。 ? 本項目引導人群的行為、流動原則確定。 ? 各種功能樓層、位置選擇模式分析。 5. 根據上述研究成果提出標準的社區服務中心設計要求 。 ? 建筑整體風格 要保證社區服務中心的建筑風格具有親和力，并可以很好的和周圍環境相融合。 ? 闡述現代社區商業的環境需求特點及各種功能的自身裝飾需求，提出 內部裝飾裝修原則。 ? 結合居住區的必要配套設施以及能帶來提升本項目價值的設施，并綜合考慮人群的日常行為習慣，提出建筑外環境的設計建議。 ? 站在現代化的商業服務的理念上，結合安全、通風、便捷等要求，提出設施配備原則，并簡單羅列配備設施項目。 二、 項目 施工要求 1. 嚴格按照設計文要求進行施工，嚴把施工質量關，控制施工的工期和造價。 2. 結合公司的形象設計 進行內部裝修設計和施工，創建社區服務中心的品牌。 三、 根據居住區建設的時間確定項目 建設時間 和實施計劃 1. 針對標準的社區服務中心確定建設時間和居住區建設時 間的協調。 2. 針對每一個項目做出項目實施進度計劃。 第六部分 項目推廣 策略 本部分 包括如何吸引租戶和如何集聚人氣 ，這兩個問題需要分開考慮。 一、 針對不同租戶確定項目銷售渠道 二、 定 價 策略 價格也是市場理念的一個部分，它