振頭大廈物業(yè)公司工程維修部手冊(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 錄一次，設(shè)備運行記錄表（空調(diào)系統(tǒng)）每班記錄一次，由相關(guān)專業(yè)的 管理 員檢查后每月月底將表格匯總交 調(diào)度主管 存檔。 設(shè)備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班組長，相關(guān)專業(yè)的 管理 員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交 調(diào)度主管 存檔。 巡查簽到 表每日均由當值員工巡查設(shè)備后簽名，由相關(guān)專業(yè)的 管理 員抽查監(jiān)督，月底匯總后交 調(diào)度主管 存檔。 巡視值班記錄表每日由當值員工填寫，每周 部 門 經(jīng)理簽名后交 調(diào)度主管 。 值班表每月月底由 維修班 填寫，物管部經(jīng)理審閱后交 調(diào)度主管 。 設(shè)備檢查必須認真、仔細，記錄須填寫認真、字跡清晰。 所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。 三 、工程檔案 管理 制度 工程設(shè)備檔案 資料 由 調(diào)度主管 。 調(diào)度主管 者應嚴守公司檔案 管理 制度和保密守則。 各類檔案應按系統(tǒng)分類：強、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報警；房屋結(jié)構(gòu)； 等系統(tǒng)資料由 調(diào)度主管 存放于檔案盒內(nèi)并貼上標簽。 編制檔案目錄，內(nèi)容應與檔案盒外標簽一致。 外單位交來圖紙由 調(diào)度主管 統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各相關(guān)專業(yè)核對實物，如圖紙無誤則由 調(diào)度主管 按系統(tǒng)歸檔 ；圖紙有誤，則由 調(diào)度主管 聯(lián)系交圖單位更正。 檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應妥善保存。 借閱檔案須經(jīng)相應 調(diào)度主管 以上人員批準， 調(diào)度主管 登記并指定歸還日期，由 調(diào)度主管 按期追還，需續(xù)借的要重新登記。 四 、 設(shè)備設(shè)施 管理 制度 一 、設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定 為保證設(shè)備正常運行，及時發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，設(shè)施設(shè)備組必須對所轄設(shè)備進行日常巡檢。 巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡視檢查管轄下的設(shè)備 。 巡視值班人員外出巡檢，必須隨時與部門保持聯(lián)系。 巡視值班人員每次巡檢均須在相應的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。 巡視值班人員應根據(jù)當班設(shè)備的具體運行情況，對 “ 手動 ” 運行的設(shè)備和有異常苗頭、運行不穩(wěn)定的設(shè)備加強巡檢和監(jiān)控。 發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應即時通知維修人員調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。 發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告維修 人員，并采取適當?shù)姆雷o措施，防止事故的發(fā)生或擴大。 相關(guān)專業(yè) 人 員每周一次對巡查情況和結(jié)果進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應追究當事人責任。 五 、設(shè)備 管理 制度 設(shè)備的維修保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由相關(guān)專業(yè) 人 員按維修保養(yǎng)項目、內(nèi)容、達標參數(shù)制訂保養(yǎng)計劃，交各班組實施。 各班 組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責任人和班組長填寫保養(yǎng)記錄并存檔。 設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種，由相關(guān)專業(yè)的 人 員根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。 如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可能導致嚴重故障的缺陷事項，必須立即填入維修保養(yǎng)記錄表，上報 調(diào)度主管實施 整改。 每次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應的表格， 調(diào)度主管 負責監(jiān)督執(zhí)行。 六 、機房 管理 制度 物管部轄下的設(shè)備機房有：開閉所變配電房、 弱電機房 、 電梯機房、 熱交換機 房、水泵房、空調(diào)機房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機房的 管理 ，特制定本規(guī)定。 機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼 “ 機房重地，謝絕來訪 ” 或 “ 生產(chǎn)重地，請勿進入 ” 的告示牌。 凡易燃易爆的設(shè)備場站，高電壓、高溫等設(shè)備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。 各系 統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標識。 各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。 機房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機房鑰匙。 未經(jīng)部門領(lǐng)導批準，外來人員 (包括參觀學習和施工等 )禁止進入機房；經(jīng)批準進入機房的外來人員必須遵守機房有關(guān)規(guī)定，服從機房工作人員的安排指導。 供電局突然到場檢查或抽查相應的機房如開閉所、變配電房等，當值人員在查驗證件核實身份后，應熱情接待，主動配合，并應立即通知 調(diào)度主管 或部門領(lǐng)導。 保持機房的安靜、嚴肅、整 潔，嚴禁在機房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。 嚴禁攜帶火種進入易燃易爆的設(shè)備場站和電子類設(shè)備機房，嚴禁在機房內(nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準并落實安全措施，不得在機房內(nèi)進行動火類作業(yè)。 機房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應時刻保持待機狀態(tài)，嚴禁打私人電話或長時間占用電話。 1各機房工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應清晰明了。 七 、設(shè)備機房防火 制度 不得在機房內(nèi)吸煙。 維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防 止易燃物外泄。機房內(nèi)不得存放易燃物品。 需要動火作業(yè)時，由相關(guān)專業(yè) 人 員填寫機房動火作業(yè)申請表， 工程 部經(jīng)理簽名同意后方能施工。施工前應清除動火現(xiàn)場的易燃物品，準備好滅火器；施工后認真檢查，確認無火種后方能離開。 部門人員在當值期間，應注意檢查機房內(nèi)的滅火自救措施，并教導員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法。 當值人員應巡查、記錄責任管轄區(qū)域內(nèi)消防報警探測器和消防設(shè)備的情況，及時報告、處理火警信號。 機房內(nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。 機房內(nèi)的火災探測 器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、疏散標志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用。 發(fā)生電氣火災時，當值員工施救時應堅持 “ 先斷電，后滅火 ” 原則；如油路發(fā)生火災，應立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。 火災時設(shè)備操作應按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。 遇火災時，要及時上報消防中心，并采取相應的滅火措施。滅火后，要詳細記錄火災成因及滅火情況，書面上報公司領(lǐng)導。 八 、機房衛(wèi)生 管理 制度 為做好機房內(nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的最佳運行環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。 機房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。 各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。 機房內(nèi)各設(shè)備必須按時擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。 機房值班員工必須按時清潔機房通風系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。 機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時清潔除塵。 維修人員負責制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負責。 各專業(yè) 人 員定期抽查機房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴重衛(wèi)生問題，立刻組 織整改，并追究設(shè)備責任人的責任。 五： 強電系統(tǒng) 管理 一、層間配電 室 管理 制度 配電 室 內(nèi)的電柜、電箱平時應鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應標志清晰。 配電 室 內(nèi)每 周 清掃一次，嚴禁吸煙、堆放雜物。 工程維修部 每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。 工程維修部 根據(jù)計劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設(shè)施，重 點做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。 檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備檢修單。 二、轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程 (一 )計劃轉(zhuǎn)、停電 供電局轉(zhuǎn)、停電，物管部接到通知后應立即報告 物業(yè) 經(jīng)理。 因大樓施工需要停電，須至少提前 24小時將停電計劃書面上報 部門 經(jīng)理。 總經(jīng)理審批后， 工程維修部 部擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由物業(yè) 客服部通知業(yè)主 。 三 、供配電設(shè)備運行 管理 規(guī)程 每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括 (開閉所、低 壓配電室，發(fā)電機房 )，并將設(shè)備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。 發(fā)現(xiàn)供配電負荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應馬上查找原因，并通知物管部安排處理。 用電高峰或潮濕天氣期間，應每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。 未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設(shè)備線路和運行設(shè)置。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準。 嚴格執(zhí)行機房 管理 規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。 高壓工具應每年送供 電局年檢，年檢合格標志貼在工具表面上。 四 、供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 嚴格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。 工程維修經(jīng)理 每年 12 月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計劃。報物 業(yè) 經(jīng)理審批。 督促承包商對外委高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細記錄。 工作過程應嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。 根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。 各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營運為原則，特殊情況，須報告物管部經(jīng)理，及時通知受影響的用戶。 維修保養(yǎng)結(jié)束后，應將有關(guān)工作情況記錄在開閉所設(shè) 施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機房設(shè)備檢查表和當值日志上。 高壓設(shè)備發(fā)生接地時，在室內(nèi)不得接近故障點 4 米以內(nèi)，在室外不得接近故障點 8米以內(nèi)，進入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時應戴絕緣手套。 五 、工作票制度 在電氣設(shè)備上工作，應填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。 填用工作票的工作為：高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電者；高壓室內(nèi)的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全措施者；帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作；控 制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次接線回路上的工作，無需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動中的發(fā)電機上的工作。 其他工作用口頭或電話命令?？陬^或電話命令必須清楚正確，值班人員應將發(fā)令人、負責人及工作任務詳細記人操作記錄簿中，并向發(fā)令人復誦核對一遍。 工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應正確清楚，不得任意涂改，如有錯別字、漏字需修改時，應字跡清楚。