武漢市青山區(qū)城市綜合體(5星級(jí)酒店)項(xiàng)目可行性分析(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商務(wù)宴請(qǐng)客源比較傾向裝飾豪華、就餐環(huán)境好的地點(diǎn)消費(fèi)，約占餐飲客源總量的40%。216。 政府客源 近年來，各級(jí)政府均比較重視招商引資工作，為體現(xiàn)招商工作誠(chéng)意，在高星級(jí)酒店中舉辦的政務(wù)活動(dòng)與日俱增多，政府客源約占餐飲客源總量的20%。216。 市民宴請(qǐng) 武漢的婚宴消費(fèi)市場(chǎng)和年夜飯市場(chǎng)逐年擴(kuò)大，越來越紅火，近年比較流行在星級(jí)酒店舉辦宴席。市民宴請(qǐng)多為本地居民消費(fèi)，約占餐飲客源總量的20%。216。 會(huì)議客源 會(huì)議客源的餐飲宴請(qǐng)消費(fèi)是五星級(jí)酒店餐飲收入重要來源，尤其在年尾時(shí)段和會(huì)展期，是宴會(huì)的高峰期，會(huì)議客源約占餐飲客源總量的10%。 216。 其他客源 本地高消費(fèi)客人和外來高消費(fèi)游客等，約占餐飲客源總量的10%。 （3）五星級(jí)酒店客源地分析 216。 境內(nèi)客源近年來，到武漢參加商務(wù)活動(dòng)和旅游的人員以江、浙、京、粵、湘、豫、皖等地居民為核心部分，特別是中部城市群的商務(wù)客源互動(dòng)的潛力巨大，重慶、上海、四川等省以旅游觀光客人占多數(shù)，是國(guó)內(nèi)客源的重要部分。國(guó)內(nèi)其他地區(qū)目前到武漢參加商務(wù)活動(dòng)和旅游的客流量雖然不大，但隨著以后旅游線路的增多和城市的發(fā)展，其后續(xù)的巨大人口潛力不可忽視，應(yīng)該作為境內(nèi)客源的機(jī)會(huì)市場(chǎng)予以重視。 216。 境外客源境外客源主要來自美國(guó)、法國(guó)、日本、德國(guó)、英國(guó)、意大利、新加坡和馬來西亞等國(guó)家；同時(shí)，由于香港、臺(tái)灣與內(nèi)地緊密的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，在武漢已有較多的港、臺(tái)資企業(yè)，所以每年也有相當(dāng)數(shù)量的客源。二、武漢市在建和規(guī)劃的五星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)及分析武漢在建和規(guī)劃的五星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)根據(jù)有關(guān)資料顯示，武漢目前在建和規(guī)劃的五星級(jí)酒店共計(jì)15家，如下表21所示。表21 武漢在建五星級(jí)酒店一覽表序號(hào)項(xiàng)目星級(jí)區(qū)位建筑面積1洲際酒店超五星武漢新區(qū)國(guó)際博覽中心旁13萬㎡2凱悅酒店白金五星王家墩商務(wù)區(qū)武漢中心項(xiàng)目64~84層3萬達(dá)威斯汀酒店六星武昌積玉橋4楚天粵海國(guó)際大酒店五星黃鸝路原湖北日?qǐng)?bào)辦公樓5華爾登大酒店五星東西湖10萬6藏龍濱湖壹號(hào)大酒店五星江夏區(qū)16萬7希爾頓酒店五星徐東路與中北路交匯處宜家國(guó)際廣場(chǎng)8萬達(dá)五星武漢經(jīng)開萬達(dá)廣場(chǎng)18層9武漢豪生國(guó)際酒店五星武漢開發(fā)區(qū)珠山湖大道4萬10聯(lián)發(fā)半島酒店五星武漢開發(fā)區(qū)后官湖6層11綠地超五星武昌綠地中心12世貿(mào)五星世貿(mào)錦繡長(zhǎng)江13瑞安五星瑞安漢口天地14泛海五星泛海城市廣場(chǎng)6萬15華潤(rùn)五星華潤(rùn)C(jī)BD項(xiàng)目據(jù)有關(guān)消息，美國(guó)溫德姆酒店集團(tuán)旗下白金五星品牌“溫德姆”計(jì)劃2011年入駐光谷。蔡甸區(qū)計(jì)劃在“十二五”期間投資建設(shè)8個(gè)五星級(jí)酒店會(huì)所。武漢未來五星級(jí)酒店發(fā)展定性分析在國(guó)家中部崛起戰(zhàn)略、“1+8”武漢城市圈兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū)等城市發(fā)展大背景下，武漢市經(jīng)濟(jì)更加開放，開始走向國(guó)際化、專業(yè)化，商務(wù)活動(dòng)日益頻繁，由此武漢五星級(jí)酒店也將開始步入一個(gè)擴(kuò)張發(fā)展時(shí)期，酒店管理更專業(yè)化，并逐步走向國(guó)際化、特色化，其發(fā)展特征如下：（1）五星級(jí)酒店分布更加均衡隨著武漢三鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的逐漸均衡，五星級(jí)酒店由傳統(tǒng)的四大主要聚集地逐漸向外擴(kuò)張。東湖高新、沌口開發(fā)區(qū)甚至包括遠(yuǎn)城區(qū)的東西湖區(qū)和漢南區(qū)都有規(guī)劃或在建的五星級(jí)酒店，尤其作為未來武漢城市建設(shè)發(fā)展重點(diǎn)的王家墩商務(wù)區(qū)更是五星級(jí)酒店布局的重點(diǎn)區(qū)域。（2）五星級(jí)酒店由單一建筑發(fā)展成城市綜合體的子項(xiàng)目新建和擬建的高星級(jí)酒店，與傳統(tǒng)五星級(jí)酒店建設(shè)模式有所不同。現(xiàn)在掛牌的11家五星級(jí)酒店，幾乎都是所在區(qū)域的地標(biāo)建筑之一，并且八成都是一棟孤零零的酒店大樓，幾乎單純地經(jīng)營(yíng)酒店。香格里拉、華美達(dá)、明珠豪生等莫不如此。而新建五星級(jí)酒店，已經(jīng)不再是獨(dú)立的一棟樓，它成了開發(fā)新項(xiàng)目中的一個(gè)子項(xiàng)目，包括積玉橋萬達(dá)項(xiàng)目、武漢國(guó)際博覽中心、王家墩商務(wù)區(qū)武漢中心項(xiàng)目、瑞安漢口天地、世貿(mào)錦繡長(zhǎng)江、綠地中心等，幾乎都不再是一個(gè)單獨(dú)的酒店物業(yè)。（3）武漢旅游業(yè)的發(fā)展將刺激五星級(jí)酒店的快速擴(kuò)張從武漢市旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2009年武漢市共接待國(guó)內(nèi)外旅游者6000余萬人次。北京到武漢的高鐵有望今年建成通車，且武漢將迎來辛亥革命１００周年紀(jì)念，而未來5年，武漢將新添東湖歡樂谷、世貿(mào)嘉年華、武漢極地海洋世界等一大批旅游景點(diǎn)，武漢將再次面臨游客“井噴”現(xiàn)象。根據(jù)武漢旅游業(yè)“十二五”規(guī)劃，到2015年，預(yù)計(jì)國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)達(dá)到3家，4A級(jí)旅游景區(qū)達(dá)到20家，A級(jí)景區(qū)總數(shù)達(dá)到40家，全市接待入境旅游者突破200萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入和外匯收入分別突破1600億元和8億美元，旅游業(yè)發(fā)展將成為武漢國(guó)民和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。武漢將打造成中部地區(qū)最大的商務(wù)會(huì)展型和都市休閑型城市，中部地區(qū)旅游中心城市，成為具有濱江濱湖特色的旅游目的地、中部地區(qū)旅游集散地和文明出游的旅游客源地。武漢旅游業(yè)的發(fā)展將極大刺激五星級(jí)酒店的快速擴(kuò)張。（4）武漢會(huì)展業(yè)的發(fā)展將極大拉動(dòng)五星級(jí)酒店的需求武漢市每年舉辦超過200多個(gè)5萬平米以上面積的展會(huì)，吸引超過2500萬人流。會(huì)展業(yè)在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)比例是1：9，也就是帶動(dòng)了賓館、餐飲、旅游、交通、購(gòu)物等整個(gè)服務(wù)貿(mào)易的快速發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，武漢市以其良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿Γ蔀閷?duì)眾多國(guó)內(nèi)外會(huì)展企業(yè)頗具吸引力的重要城市。武漢會(huì)展業(yè)的發(fā)展直接帶動(dòng)了對(duì)五星級(jí)酒店的旺盛需求。（5）五星級(jí)酒店將成為投資者提升物業(yè)品質(zhì)的一種手段五星級(jí)酒店不但能夠直接起到拉動(dòng)物業(yè)品質(zhì)、提升物業(yè)價(jià)值，并且?guī)?dòng)周邊地產(chǎn)升值的作用，而且為投資者提供較穩(wěn)定現(xiàn)金流，提升地產(chǎn)商的企業(yè)形象，因此目前新建和規(guī)劃的高星級(jí)酒店，大多已不再是一家單純的酒店物業(yè)，而成為開發(fā)商提升物業(yè)價(jià)值、銷售開發(fā)項(xiàng)目和商業(yè)運(yùn)營(yíng)定位的手段。三、武漢未來10年高星級(jí)酒店市場(chǎng)預(yù)測(cè) 從1999年武漢第一家五星級(jí)酒店開業(yè)至2010年，掛牌五星級(jí)酒店僅為11家，客房共計(jì)3646間，總體樣本量不足，預(yù)測(cè)模型所得出的數(shù)據(jù)有較大偏差，因此以下統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包含了武漢市中心城區(qū)所有掛牌四星級(jí)以上酒店的建設(shè)情況，并以此為基礎(chǔ)，對(duì)未來10年武漢高星級(jí)酒店市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)。武漢市未來10年高星級(jí)酒店供給情況預(yù)測(cè)（1）武漢市19992008年高星級(jí)酒店供給變化情況 由于省旅游局缺少2009年、2010年相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，因此預(yù)測(cè)模型的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)了1999年—2008年十年間武漢市中心城區(qū)所有掛牌四星級(jí)以上酒店及新建的高星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店客房數(shù)，其高星級(jí)酒店客房供給變化情況詳見表31。 表31 武漢19992008年高星級(jí)酒店客房供給變化情況一覽表年份1999200020012002200320042005200620072008客房規(guī)模(間/套)3159398141114782549256536040716885529540根據(jù)以上歷史數(shù)據(jù)繪制高星級(jí)酒店供給情況變化詳見圖31。圖31 武漢1999年2008年高星級(jí)酒店供給變化圖通過圖31可以看出：216。 武漢1999年—%，但與國(guó)內(nèi)其它城市相比略顯偏低。國(guó)內(nèi)一線城市中的北京、上海、深圳等地表現(xiàn)出更快速發(fā)展的特征。216。 武漢高星級(jí)酒店客房數(shù)呈現(xiàn)非直線的增長(zhǎng)趨勢(shì)，即某個(gè)時(shí)間段增長(zhǎng)較為緩慢，但另一個(gè)時(shí)間段卻增加明顯，如2003～2005年變化不大，但2006～2008年客房數(shù)增長(zhǎng)十分迅速。216。 武漢市2006年2007年高星級(jí)酒店發(fā)展十分迅速，%、%。（2）武漢市未來10年高星級(jí)酒店供給情況預(yù)測(cè)20092010年由于全球范圍內(nèi)爆發(fā)的金融危機(jī)嚴(yán)重影響了投資增長(zhǎng)速度，武漢高星級(jí)酒店的增長(zhǎng)速度也隨之逐漸放緩。根據(jù)武漢在建及規(guī)劃的高星級(jí)酒店情況，未來35年高星級(jí)酒店擴(kuò)張的速度將逐漸加快。當(dāng)高星級(jí)酒店達(dá)到一定數(shù)量后，其擴(kuò)張速度又會(huì)逐漸放緩并保持相對(duì)平穩(wěn)。基于以上考慮，我們選用指數(shù)曲線模型預(yù)測(cè)武漢未來10年高星級(jí)酒店的增長(zhǎng)情況，詳見表32。表32 武漢未來10年高星級(jí)酒店客房供給情況預(yù)測(cè)表年份2011201220132014201520162017201820192020客房規(guī)模(間/套)13020145921635418329205422302225802289183238836275武漢市未來10年高星級(jí)酒店需求情況預(yù)測(cè) （1）武漢20002009年旅游接待人次由于一個(gè)城市高星級(jí)酒店接待人次與當(dāng)年旅游人次之間存在一個(gè)較為穩(wěn)定的比例關(guān)系（行業(yè)經(jīng)驗(yàn)），因此可根據(jù)武漢市20002009年10年的旅游接待人次情況對(duì)武漢未來10年高星級(jí)酒店的總體客房需求情況進(jìn)行預(yù)測(cè)。武漢市20002009年旅游接待人次情況詳見表33。表33 武漢20002009年旅游接待人次一覽表年份2000200120022003200420052006200720082009旅游接待人次(萬)1970223124842121263929433329394243346266（2）武漢市高星級(jí)酒店出租情況根據(jù)武漢市旅游局提供的數(shù)據(jù)，對(duì)武漢市高星級(jí)酒店實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況分析如下：216。 2006年、2007年武漢市掛牌四星及掛牌五星級(jí)酒店的平均出租率分別為：%、%，%、%。216。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢掛牌四星級(jí)及掛牌五星級(jí)酒店客房比例約為2:1。216。 2005年高星級(jí)酒店數(shù)量相對(duì)較少，其客房出租率略高于2006年和2007年，所以保守估算2005年高星級(jí)酒店的整體客房出租率為65%；216。 根據(jù)保守性原則，預(yù)測(cè)的實(shí)際出租率將略低于官方提供的數(shù)據(jù)。 216。 由于缺乏武漢市2008年高星級(jí)酒店平均出租率統(tǒng)計(jì)資料，因此利用國(guó)家旅游局發(fā)布的全國(guó)高星級(jí)酒店平均出租率數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，見表34表34 全國(guó)高星級(jí)酒店平均出租率一覽表年份2005200620072008五星級(jí)%%%%四星級(jí)%%%%綜合以上數(shù)據(jù)及分析方法，測(cè)算出武漢市2005年、2006年、2007年、2008年高星級(jí)酒店的整體出租率分別為：64%、62%、61%、58%。 （3）武漢市未來10年高星級(jí)酒店需求情況預(yù)測(cè)根據(jù)以上四年武漢市高星級(jí)酒店的客房出租率，結(jié)合當(dāng)年高星級(jí)酒店的客房數(shù)量及當(dāng)年武漢市總體旅游接待人次，測(cè)算出的系數(shù)分別為：、。 【測(cè)算系數(shù)=（當(dāng)年高星級(jí)酒店客房數(shù)*當(dāng)年平均出租率*365）/當(dāng)年旅游接待人次】分析結(jié)果顯示：該系數(shù)較為穩(wěn)定，且將存在一個(gè)較小幅度的增加，主要原因如下：216。 供給方面近年來，武漢市的高星級(jí)酒店客房數(shù)增長(zhǎng)較快，高星級(jí)酒店客房所占比例增加，旅游者對(duì)高星級(jí)酒店的選擇自由度增強(qiáng)，因此，入住高星級(jí)酒店的比例增加。216。 需求方面隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，各類旅游者的消費(fèi)能力增強(qiáng)，其對(duì)高星級(jí)酒店的需求逐步增強(qiáng)，因此，選擇入住高星級(jí)酒店的比例逐步提高。 根據(jù)以上分析結(jié)果，可采用該系數(shù)對(duì)高星級(jí)酒店的總體情況進(jìn)行預(yù)測(cè)。 由于武漢市旅游人次的變化也呈非線性增長(zhǎng)，因此，采用曲線模型進(jìn)行預(yù)測(cè)。通過四種曲線模型的預(yù)測(cè)結(jié)果與歷年實(shí)際旅游人次進(jìn)行對(duì)比；發(fā)現(xiàn)三次曲線的擬合效果最好，其擬合的數(shù)據(jù)與歷年歷史數(shù)據(jù)基本吻合；二次曲線、增長(zhǎng)曲線及指數(shù)曲線對(duì)歷年的數(shù)據(jù)的擬合效果略遜色，但它們擬合數(shù)據(jù)的變動(dòng)情況更平緩，受單個(gè)數(shù)據(jù)的影響較小。歷年來接待旅游人次擬合情況詳見圖32。圖32 歷年接待旅游人次擬合圖從經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，對(duì)未來旅游人次的增長(zhǎng)速度應(yīng)適當(dāng)采取保守的原則進(jìn)行估計(jì)，這樣可降低酒店未來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。基以上判斷，采取指數(shù)曲線對(duì)武漢未來10年高星級(jí)酒店需求情況進(jìn)行預(yù)測(cè)。武漢未來10年的旅游人次及高星級(jí)酒店客房需求情況詳見表35。 表35 武漢未來10年旅游人次及高星級(jí)酒店客房需求預(yù)測(cè)表年份2011201220132014201520162017201820192020旅游人次(萬)78108717972610844120801349114948165031843120384客房需求(間)77838692970810843121101352615106168721884421045武漢未來10年高星級(jí)酒店供給及需求預(yù)測(cè)情況詳見表36。表36 武漢未來10年高星級(jí)酒店供給及需求預(yù)測(cè)表年 份供給預(yù)測(cè)需求預(yù)測(cè)平均出租率預(yù)測(cè)20111302077832012145928692201316354970820141832910843201520542121102016230221352620172580215106201828918168722019323881884420203627521045表36顯示：武漢市高星級(jí)酒店的出租率水平將穩(wěn)定在60%左右，該水平反應(yīng)的是整體出租率，但各酒店間會(huì)存在較大的差異。與普通商品相比，酒店的客房供給存在較大的剛性，這是因?yàn)榫频甑耐顿Y及建設(shè)需要一個(gè)較長(zhǎng)的建設(shè)期，酒店建成后，其推出市場(chǎng)也存在一定的障礙。因此，當(dāng)客房需求發(fā)生變化時(shí)，酒店的客房供給短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)多大的變化。 未來一段時(shí)間，武漢市高星級(jí)酒店的增長(zhǎng)可能由數(shù)量擴(kuò)張期轉(zhuǎn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整期，將淘汰一部分經(jīng)營(yíng)歷史長(zhǎng)、硬件設(shè)施落后的酒店；在高星級(jí)酒店數(shù)量偏少或經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的新興區(qū)域建設(shè)一些高星級(jí)酒店；建設(shè)一些富有特色的度假村等。