某廣場(chǎng)商業(yè)計(jì)劃書(shū)(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 美容美發(fā)用品企業(yè)紛紛登陸西安市場(chǎng) 雖然西安居民的平均可支配收入水平在全國(guó)處于中等水平，但西安的化妝品、美容美發(fā)用品的消費(fèi)水平卻不輸于其他大中城市。國(guó)內(nèi)外化妝品及容美發(fā)用品企業(yè)都非常重視西安市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，在中大國(guó)際、世紀(jì)金花、開(kāi)元商城、民生百貨匯集了眾多國(guó)內(nèi)外美容化妝用品了諸如美國(guó)雅芳、日本資生堂、意大利優(yōu)尚、羽西、小護(hù)士、雅情等數(shù)十種知名品牌。現(xiàn)在還不斷有新的美容美發(fā)用品品牌進(jìn)入西安，這將為商場(chǎng)的招商工作帶來(lái)比較大的機(jī)會(huì)。216。 西安有數(shù)量較大的美容美發(fā)、化妝品經(jīng)銷(xiāo)企業(yè)根據(jù)陜西省美容協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，西安中型美容美發(fā)用品、化妝品經(jīng)銷(xiāo)代理企業(yè)約2000家左右，其中大部分還沒(méi)有自己的門(mén)店，如果租金、地點(diǎn)、商場(chǎng)管理配套合適的話，將是一個(gè)比較大的招商目標(biāo)群體。此外，西安市注冊(cè)登記的正規(guī)的美容院約有3000家左右，他們部分是是租用商場(chǎng)、門(mén)面房費(fèi)用高，部分是在社區(qū)單元房?jī)?nèi)，由于位置偏僻而客源不多，這也是本項(xiàng)目需重點(diǎn)關(guān)注的招商目標(biāo)群體。216。 中環(huán)廣場(chǎng)帶來(lái)的大商圈效應(yīng)在中環(huán)廣場(chǎng)上市帶動(dòng)市場(chǎng)后適時(shí)跟進(jìn)，將是本項(xiàng)目銷(xiāo)售成功的絕佳時(shí)機(jī)。威脅分析(Threat)據(jù)前期的初步地塊調(diào)研，在尚德路周邊已有四層商場(chǎng)規(guī)劃為美容美發(fā)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，該項(xiàng)目的上市及推廣將對(duì)本案產(chǎn)生沖擊。 女性飾品市場(chǎng)定位可行性分析（1）、我國(guó)飾品行業(yè)發(fā)展迅速 近10年來(lái)，中國(guó)的飾品行業(yè)呈現(xiàn)迅速上升發(fā)展的趨勢(shì)，已形成以義烏、廣東、青島為基地的三足鼎立的格局。其中青島主要是韓國(guó)企業(yè)投資辦廠，廣東主要是臺(tái)灣企業(yè)投資，而義烏的飾品企業(yè)主要是當(dāng)?shù)厝送顿Y。據(jù)估計(jì)，現(xiàn)在全國(guó)飾品行業(yè)的廠商約4000家左右，從業(yè)人員約十幾萬(wàn)人，年產(chǎn)值達(dá)100多億人民幣，產(chǎn)品已遠(yuǎn)銷(xiāo)近百個(gè)國(guó)家和地區(qū)；國(guó)內(nèi)飾品市場(chǎng)的產(chǎn)銷(xiāo)也呈不斷升溫之勢(shì)，一批規(guī)?；?、品牌化、國(guó)際化的知名飾品企業(yè)正在倔起，一批知名品牌和知名企業(yè)家正在成長(zhǎng)，飾品行業(yè)已成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，充滿勃勃生機(jī)，具有廣闊的市場(chǎng)前景。 世界飾品行業(yè)的中心在上世紀(jì)80年代初轉(zhuǎn)移到臺(tái)灣，飾品行業(yè)是典型的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，出于臺(tái)灣島內(nèi)的資源和勞動(dòng)力等因素的限制，飾品行業(yè)在臺(tái)灣興盛了10年左右后，轉(zhuǎn)移到了韓國(guó)。隨著韓國(guó)人力成本的增加及該國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，近年來(lái)，韓國(guó)的飾品生產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)快速向我國(guó)轉(zhuǎn)移。而近幾年我國(guó)飾品企業(yè)的迅速發(fā)展，又加快了這一變化趨勢(shì)，我國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)成為世界飾品生產(chǎn)大國(guó)。在不久的將來(lái)將成為世界飾品的生產(chǎn)中心。（2）、飾品消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民的收入水平增加，人們的生活質(zhì)量和品味也不斷提高，追求美和時(shí)尚成為人們特別是年輕人的生活要素，而寓美與時(shí)尚于一體的飾品成為年輕消費(fèi)者，特別是女性消費(fèi)者的至愛(ài)，對(duì)各種飾品的消費(fèi)需求也不斷增大。隨著中國(guó)加入WTO，進(jìn)出口關(guān)稅的不斷下調(diào)，我國(guó)已經(jīng)成為世界上少數(shù)幾個(gè)珠寶、飾品消費(fèi)額超過(guò)百億美元的國(guó)家之一。但是與國(guó)外市場(chǎng)相比，我國(guó)女性飾品市場(chǎng)人均占有率不足5％，而在日本為98．2％，韓國(guó)為68％，新加坡48％，馬來(lái)西亞47％。據(jù)有關(guān)部門(mén)預(yù)計(jì)，至2005年，中國(guó)女性飾品占有率將增至55％以上。西安市轄區(qū)總?cè)丝跒?097力人，其中女性人口占48．07％，以飾品市場(chǎng)50％的占有率計(jì)算，女性飾品消費(fèi)人口也高達(dá)700多萬(wàn)人，以每人年飾品消費(fèi)額100元計(jì)，西安女性飾品的總年消費(fèi)額就高達(dá)5億多元，這還不包括男性飾品消費(fèi)市場(chǎng)。（3）、現(xiàn)有飾品批發(fā)零售市場(chǎng)有規(guī)模小、分布散 在西安，現(xiàn)有女性飾品的批發(fā)市場(chǎng)主要集中在輕工、康復(fù)路、兩地，但同化妝品一樣，飾品在這兩個(gè)市場(chǎng)內(nèi)也屬于從屬地位，規(guī)模很小，經(jīng)營(yíng)商戶不多，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和檔次也不齊全，導(dǎo)致許多的零售經(jīng)營(yíng)戶，在組織貨源時(shí)都覺(jué)得相對(duì)困難，有的甚至不得不到義烏和廣州市場(chǎng)區(qū)進(jìn)貨。他們都強(qiáng)烈希望西安有一個(gè)集中、上規(guī)模、品種齊全的批發(fā)采購(gòu)市場(chǎng)。而西安市場(chǎng)女性飾品的零售情況存在很多問(wèn)題，數(shù)量多、分布散、規(guī)模小的情況同樣存在，僅在小寨、鐘樓兩大商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)女性飾品的零售商戶就有近百家，但都分散在各個(gè)商場(chǎng)、市場(chǎng)中，沒(méi)有形成氣候。且由于規(guī)模小，導(dǎo)致大量貨品無(wú)法上柜，只能觀看產(chǎn)品畫(huà)冊(cè)。（4）、本項(xiàng)目4樓女性飾品專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)定位的SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析(Strength)216。 西安第一個(gè)集中大規(guī)模的女性飾品專(zhuān)業(yè)零售、批發(fā)市場(chǎng) 女性飾品在西安還沒(méi)有集中大規(guī)模的零售批發(fā)市場(chǎng)。而本項(xiàng)目正好填補(bǔ)了這個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)，本項(xiàng)目建成營(yíng)業(yè)后，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)2500㎡，按現(xiàn)代化的商業(yè)設(shè)施要求進(jìn)行高標(biāo)難的裝修與配套，突出女性飾品時(shí)尚與美的概念，改變西安現(xiàn)有飾品市場(chǎng)格局。市場(chǎng)建成后將成為立足西安，輻射西北的規(guī)模最大的女性飾品專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。216。 與本項(xiàng)目一至二樓美容美發(fā)市場(chǎng)的女性經(jīng)營(yíng)主題相互呼應(yīng) 本項(xiàng)目并不是一個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的女性飾品市場(chǎng)，在本項(xiàng)目1—3樓經(jīng)營(yíng)化妝品、美容美發(fā)用品，其經(jīng)營(yíng)主題與女性飾品相輔相成，都表達(dá)了當(dāng)代女性對(duì)美與時(shí)尚的追求，雖然經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品在形態(tài)上有差別，但其中暗含的女性消費(fèi)主題是相通的，樓上樓下經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品必將起到相互促進(jìn)、共聚人氣，提升商場(chǎng)品牌知名度的作用。216。 所在地段的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 有每天以萬(wàn)計(jì)的有效購(gòu)物人群，成熟完善的商業(yè)配套。劣勢(shì)分析(weakness)216。 飾品市場(chǎng)位于本項(xiàng)目的高樓層 本飾品市場(chǎng)規(guī)劃在項(xiàng)目裙樓的三、四層，樓層較高，經(jīng)營(yíng)者和采購(gòu)客戶的可達(dá)性、便捷程度都稍差，如果貨梯、客梯、扶梯數(shù)量以及水平交通布置不當(dāng)就會(huì)影響商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和氣氛，對(duì)本項(xiàng)目招商和經(jīng)營(yíng)都帶來(lái)較大困難。機(jī)會(huì)分析(opportunity)216。 女性飾品的零售市場(chǎng)不斷擴(kuò)大西安是緊排于北京、上海之后的全國(guó)第三座大學(xué)之城。全市各大學(xué)、專(zhuān)科學(xué)院的學(xué)生近二十萬(wàn)，這些處于18—22歲的年青人是飾品市場(chǎng)最大的消費(fèi)群?？v觀整個(gè)亞洲，以年青人為消費(fèi)時(shí)尚中心的潮流愈演愈列，東京、香港、上海緊接著帶動(dòng)這種時(shí)尚風(fēng)刮入內(nèi)地，這從近兩年職業(yè)裝沒(méi)落，流行的以可愛(ài)為主題帶蕾絲花邊的休閑服裝款式就可以看出。西安也同樣如此，而且由于學(xué)生數(shù)量眾多這種風(fēng)尚也猶甚，年青人對(duì)個(gè)性飾品的鐘愛(ài)帶動(dòng)其他消費(fèi)人群的關(guān)注，個(gè)性飾品消費(fèi)已成為時(shí)尚，這些現(xiàn)象必將擴(kuò)大女性飾品的零售規(guī)模。同時(shí)，在一些大型商場(chǎng)、超市，現(xiàn)在也越來(lái)越重視女性飾品消費(fèi)市場(chǎng)，紛紛在自己門(mén)店的顯著位置開(kāi)設(shè)飾品專(zhuān)柜了。女性飾品零售市場(chǎng)的擴(kuò)大，必將對(duì)飾品批發(fā)市場(chǎng)形成有力的消費(fèi)支撐。五、招商平面圖分割分割原則216。 通過(guò)鋪位分割合理布置主、輔通道、人流通道、賣(mài)場(chǎng)、布局、休閑空間，為鋪位今后升值奠定硬件基礎(chǔ)，也為銷(xiāo)售創(chuàng)造了有利條件。216。 合理設(shè)置單鋪徑深、面寬比例。216。 以墻、柱為基準(zhǔn)，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置通道走向與寬度。保持商場(chǎng)的通暢與美化商場(chǎng)整體布局。216。 充分兼顧銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，鋪位分割做到可分可合“分小易售，合大好用”。商場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃與裝修標(biāo)準(zhǔn)建議（1）、商場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)建議216。 布局規(guī)劃及過(guò)道建議商場(chǎng)格局設(shè)計(jì)：獨(dú)立收銀、商場(chǎng)商鋪采用全封閉式獨(dú)立鋪位。過(guò)道設(shè)計(jì)：商場(chǎng)布局且緊湊，過(guò)道適當(dāng)，不宜過(guò)寬，否則不易積聚人氣，但也不宜過(guò)窄，降低商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次。216。 商場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)建議背景音樂(lè)：悠揚(yáng)的背景音樂(lè)系統(tǒng)，不僅僅可以舒散客戶的神經(jīng)，增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)欲望，也可以直接提升商場(chǎng)及產(chǎn)品的形象。樂(lè)曲以輕快、活潑的輕音樂(lè)為主，也可適當(dāng)播放舒緩流行音樂(lè)。商場(chǎng)內(nèi)部色調(diào)：采用通透的玻璃隔斷，色彩簡(jiǎn)單明快，讓人感覺(jué)視覺(jué)空間開(kāi)闊。公共通道每隔數(shù)米，即懸掛小型吊旗，吊旗分藍(lán)、白色為主，宣揚(yáng)出化妝品的純潔之感。VI導(dǎo)示