北京xx項目房地產價格評估報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 寫字樓，而許多以前由于種種原因擱置的物業目前也有重新開工的跡象，這些項目預計將會在2003年投入市場，屆時市場上寫字樓供應不可避免地出現激增。寫字樓新增供應預測圖總之，北京寫字樓市場開始走出低迷，持續穩健地節節攀升。綜上所述，房地產的大環境正在慢慢好轉，當然這有一個過程，未來房地產的收益將趨于緩慢增長。四、最高最佳使用分析估價對象位于環橋的角，西臨二環，北臨路，所處地域為北京市最佳的商貿區之一。從估價對象往西3公里內為北京市傳統的商業街東四和王府井大街；、外大街；往東緊鄰北京市總體規劃中的CBD商務中心區，目前已經有了相當大的規模。估價對象附近是規模龐大的外國使館區和北京市東部的國際性辦公、文化、商貿的中心點。在此區域進行房地產投資，選擇酒店、寫字樓和公寓方向最能實現估價對象所處地塊的最高最佳利用。五、估價方法選用估價對象的用途為酒店、寫字樓和公寓等，正常情況下具有相對穩定的出租經營收益，結合該物業的實際情況，經過反復研究，我們確定通過收益途徑和成本途徑對估價對象進行評估，再綜合確定最終評估價格。其它同估價結果報告。①運用特爾菲法確定估價對象特殊條件下評估測算所需的各種參數。②采用重置成本法測算估價對象中房屋建筑物的價格，采用市場比較法測算估價對象土地使用權價格，然后最后加總求得估價對象總價格。③根據市場調研和對北京市近年同類型房地產價格的變化趨勢分析，結合估價對象的具體情況，確定估價對象的預期年總收益，再根據同類型物業經營的一般情況，確定估價對象經營的年總費用，二者相減即估價對象的年純收益。最后，確定估價對象的綜合還原利率，確定估價對象的待開發投資額，根據估價對象的剩余有效收益年限，利用科學的計算公式測算估價對象于估價時點的市場價格。六、采用重置成本法進行建筑物估價（一）估價依據 1. 項目有限公司提供的竣工結算表，竣工總結，簡介項目工程改造項目及時間表，項目分區面積統計，外墻玻璃面積統計，各專業竣工總結介紹，各專業系統圖，結構平面圖，工程部提供的部分設備單價表。 (土建、給排水、通風空調、電氣、綠化、室外、市政)、材料預算價格、間接費及其它費用定額。 (1996)3號：關于北京市外資(合資、合作)建設工程概算編制辦法的通知、北京工程造價信息、及國家頒布的關于工程造價的文件和法規等。（二）價格定義；；：40元/工日(市場價為35—42元/工日)；：55元/工日(市場價為45—55元/工日)；、材料費用執行現行市場價格，市場中尋不到價格的設備，根據合同價按現行外匯牌價折算；：材料、設備的預算價(市場供應價+運費+關稅+采購保管費)、安裝調試費、其它直接費、間接費、上交國家的稅費等；：采用使用年限法和觀察法綜合確定。其中使用年限法的計算公式為：建筑物成新率＝建筑物尚可使用年限247。(經濟耐用年限)100%（三）特殊說明的事項，沒有關于詳細工程量的竣工結算書，圖紙不齊全，工程量只能依照圖紙說明及系統圖進行估算，由于管道的類型多，管徑不同，取平均管徑進行計算；，待估建筑物的實際狀態較好，各項設備設施的維修保養狀況比較好，則判斷該建筑物的尚可使用年限較長。（四）房產位置及狀況項目工程由北京事務所與香港工程設計公司共同設計，設計符合國務院港澳辦公室和首都建筑委員會所審定的設計方案。該工程位于路立交橋的東南側，；，地下3層，地上18層（18層為屋頂設備層）。本工程分為飯店、寫字樓、公寓及餐廳、酒吧、多功能廳、健身房、車庫等配套設施。本工程從1987年11月5日動工到1991年3月30日局部營業，歷時3年多，經質量監督總站檢驗合格，是一座具備五星級裝備與設施，軟硬件兼優的現代化建筑。項目各設備系統保養較為均衡，并于1998年榮獲北京市旅游行業“最佳設備維護獎”。（五）估價方法本工程估價方法采用重置成本法。因委托方未能提供詳細工程量結算書，部分分項工程無法確定其原值，且自1991年竣工后，該工程一直進行不間斷的改造和裝修，涉及的部位和專業內容較多，此次估價只能依照現有圖紙及現場勘查的情況進行評估。為確保評值的客觀性和準確性，對工程的結構、裝修、設備等專業分別評估，由于設備維護，改造的情況不同，裝修的檔次和時間不同，確定不同的成新率。（六）估價過程項目工程結構整體抗震設計按8度設防，地上1—3層為現澆鋼筋混凝土框架結構，4層以上飯店部分為剪力墻體系，寫字樓及公寓部分為框架剪力墻結構，結構基礎高層主體部分為5米高的箱形基礎，底層裙樓部分為獨立基礎。 根據現在在施相似工程的情況，結構部分的工程造價為1500元/平方米，但未考慮商品混凝土差價、鋼筋調增量、技術措施費用，施工過程中的變更洽商費用等因素，綜合考慮的單價為2000元/平方米；地下室部分的施工難度較大，包括了挖填土方，對基礎地基的處理，和防水施工，綜合考慮的單價為2500元/平方米。降水工程：200萬元，鋼筋技術指標為：910噸/100平方米，混凝土技術指標為：70—75立方米/100平方米，水泥技術指標為：3540噸/100平方米，以上指標是根據結構形式、層高、檐高等因素綜合考慮進行的結算指標。成新率確定為：88%為滿足不同的功能需求，項目內部的裝修檔次眾多。按每平方米的造價不同，分層、分功能區進行評估。每平方米造價為綜合價格，包含門窗(不含外窗)、天棚、內墻、地面、衛生間水管和潔具、燈具、插座、開關和連接的電線及管、通風風口及連接的短管家具電氣設施、廚房灶具的工程總造價。裝修工程在不斷進行改造，且在2000年和2001年進行了大面積的裝修改造，維護情況較好，成新率為90%。⑴BB2層為地下室，主要分布有員工餐廳、辦公樓餐廳、員工活動室、設備間、車庫等附屬設施，裝修較為簡單，天棚、墻壁為白色涂料粉刷，地面是通體磚鋪設，電氣包括配電箱以外的墻內管線，燈具為普通熒光雙管等、普通壁燈、普通插座和開關，衛生間潔具為普通潔具，員工餐廳設施有：不銹鋼灶具、餐具、餐桌為普通黑色長條桌、黑色折迭椅，考慮市場價，綜合造價為3000元/平方米；辦公樓餐廳的設施比員工餐廳稍好，餐桌、椅子的市場價稍高，綜合考慮造價為3500元/平方米；員工活動室有普通桌椅、較密集的熒光燈，綜合總價為2500元/平方米。⑵1層為公共活動區域，咖啡廳、中餐廳、大堂酒吧的裝修水平較高，天棚為白色高級涂料粉刷，墻壁為具有絲綢效果的壁紙，地面為高級純毛地毯鋪設，燈具為多火高級吊花燈及各式高級壁燈，高級開關插座，全部采用進口材料，綜合餐桌、餐椅、餐具的市場價，咖啡廳綜合造價為：7000元/平方米；中餐廳綜合造價為：6000元/平方米；大堂酒吧綜合造價：6500元/平方米。⑶2層：有上海餐廳、宴會廳、高職餐廳、主餐廳等，高職餐廳和主餐廳的裝修檔次稍差，燈具選型價格低一些，餐桌椅的用料為木質，綜合市場價考慮造價：4000元/平方米；上海餐廳綜合造價：6000元/平方米；大堂酒吧綜合造價：5000元/平方米。⑷3層：健身房的天棚及墻面為高級涂料粉刷，地面為塑膠地板，健身設施為進口各式機械，綜合造價：5000元/平方米。⑸4層：殘疾人用客房，五星級標準，按一間房計算(50平方米)天棚面層抹灰刷白色涂料(6050＝3000元)，墻壁為壁紙(360元/平方米200平方米＝72000元)，地面鋪設90%純毛地毯(400元/平方米45平方米＝18000元)，柚木家具、柚木門(60000元)，可自動升降的床(25000元)，21寸電視、電話、錄象機(20000元)，吊花燈、床頭燈、壁燈(65000元，含開關及墻內管線)，床頭控制器(10000元，含管線)，衛生間有臺式臉盆、浴缸、座便器、烘手器及配件(7000+10000+6000+3000+10000＝36000元，含連接的水管)，地面鋪設大理石(8005＝4000元)，墻面貼瓷磚(20035＝7000元)，其它為20000元；殘疾人設施：60000元，合計400000元。按平方米造價計算：40000247。50＝8000元。⑹513層：普通商務客房，五星級標準，天棚裝修(3000元)，墻面裝修(72000元)，地面鋪地毯(40050＝20000元)，柚木家具(110000元)，各式燈具(65000元)，衛生間潔具及配件(36000元)，衛生間裝修(4000+7000＝11000元)，電器核價(45000元，含電視、電話、錄像機、傳真機、床頭控制柜等)，其它：13000元，合計375000元，按平方米造價計算：375000247。50＝7500元。(以下略)A項目外墻為玻璃幕和大理石裝修，，大理石面積為10000平方米。$/平方米，折合人民幣532元/平方米。根據市場現行價格，委托方提供的價格較低，在此，采用市場價。經過咨詢幾座5A，五星級大廈的外墻裝修情況，國外進口玻璃幕和附屬件供應單價價格，加上運費、關稅、采購保管費、安裝費，取費后的總價為2500元/平方米，進口大理石貼面為2000元/平方米。成新率80%。⑴概況空調系統工程開工時間為：1988年8月10日，竣工時間為：1991年3月28日，2001年進行了部分改造。總供冷量為2000噸，采暖約為8300000大卡/小時，制冷站設備包括4臺主機、4臺水塔、19臺水泵、片式換熱器三組、其它輔助機機械有送排風機約190臺、含加壓排煙系統及風機盤管超過1000臺、水管及風管鋼材共850噸，全部為進口產品。⑵空調供熱、供冷方式。夏季空調方式為：主要公用區域如大堂、餐廳等，由單獨設置在各層的AHU風機作為空氣處理設備，以PAU風機作為新風補充風機；各分散房間如客房、辦公室等，由分布在房間內部的風機盤管作為空氣處理裝置，并以PAU風機補充部分新風；在各廚房單獨設置廚房排風機，由PAU風機進行補充新風；浴室、廁所由設置在設備層的TEF排風機統一排風；停車場、鍋爐房等地設置EAF風機進行排風；開業后與原設計有區別的房間，設置窗式空調器。冬季空調方式為：采用三臺板式熱交換器，以市政一次熱水為熱源，換出的60度二次熱水為空調采暖用水，因為酒店的風柜、風機盤管均采用雙管制，設備運行情況與夏季相同。(根據空調系統圖)成新率85%。(3)由于空調系統涉及內容較多，分以下部分分別估價：：制冷站4臺主機由美國開利公司供應，同時配上4臺加拿大馬利公司冷卻塔及15臺德國REGENT水泵組成，制冷站提供水溫7度至各空調機，按現行市場價為900萬元人民幣(到北京后總價)。預算價為：900(1+5%)(1+%)＝每臺安裝費(含輔料)為：()（通風定額8—13），人工費調整為：() 40＝，（調增為：＝）取其它直接費：%(%)＝()現場管理費：(+) (%+%)＝取利潤及稅金、勞?；鸷罂傇靸r：；：：供暖來源由城市熱水或鍋爐二次水經三臺板式換熱器供應，位于主機房配有4臺REGNT水泵組成；該設備總價為9萬美金，加安裝調試費和各項費率后總價：； 有91臺空調機，1054臺風機盤管及新風處理機，包括設備費、安裝調試費、各項費率，； 排風設備共33臺，　總造價：；　風管閥件共1900件，總價：19002100＝399萬元； 水管閥件共1600件，總價：16001500＝240萬元：冷卻水空調供回水管全部采用日本黑鐵管，全部焊接而成，遇上連接設備或閘閥等配件時，直徑65MM以上均使用15公斤法蘭接口；冷凝水管為鍍鋅管及配件，全部由臺灣進口菊花牌，無縫管：28000米＝；鍍鋅管：14000米＝；：風管材料使用日本星月牌鍍鋅鐵片加工制成，—，風管寬度450MM以上用法蘭連接，以下用插條扣緊。鍍鋅板：35000平方米195＝；H .保溫：材料采用南韓產品，全部為玻璃棉外層有加固鋁紙面保護，風管使用25