北京xx項目房地產價格評估報告-資料下載頁

　　

【正文】 10098100102辦公集聚條件10098100102個別因素容積率100100100100臨路條件1001009999基礎設施100100100100因素比較修正系數表（表54）如下：表54 比較修正系數表比較因素案例1案例2案例3交 易 時 間100/100100/100100/101交 易 方 式100/100100/100100/100使 用 年 限100/100100/100100/100用 途100/100100/100100/100區域因素公共交通100/100100/99100/98距二環路距離100/100100/100100/99公共設施條件100/98100/100100/102辦公集聚條件100/98100/100100/102個別因素容積率100/100100/100100/100臨路條件100/100100/99100/99基礎設施100/100100/100100/100交易價格185019802100比準價格192620202081由于三個可比案例與委估土地用途相同，且交易日期接近，故取三個修正結果的算術平均值作為委估土地的比準價格。對三個可比案例計算而得的比準價格進行簡單算術平均，即得被評宗地的樓面毛地價，即2009元/平方米。熟地價格是毛地價格加上相應土地開發費用，本次評估委估土地的土地開發費及其它費用指土地拆遷費用。根據我們對估價對象所屬區域地面拆遷費的調查，估價對象所屬區域地面拆遷費平均為11800元/平方米，這里我們根據實際情況取11800元/平方米。單位毛地價＝2009＝7855元/平方米單位熟地價＝7855＋11800＝19655元/平方米樓面熟地價＝19655247。＝5027元/平方米熟地總價＝5027＝毛地總價＝2009＝依據國家和北京市有關房地產的法律法規，評估對象應辦理土地使用權出讓手續，即應向政府補交地價款。根據評估方掌握的出讓地價資料，采用市場比較法測算出該地區綜合用途用地樓面毛地價水平為2009元/平方米。根據北京市同類型房地產的交易情況和評估人員的經驗，土地使用權的出讓金一般為樓面毛地價的40%，則應剔除補交的地價款(即土地使用權出讓金)為： 土地使用權出讓金＝200940%＝八、綜合確定采用成本途徑測算的房地產總價格將重置成本法測算的建筑物價格和采用市場比較法測算的土地使用權價格加總即估價對象的現時價格。但由于估價對象的土地使用權為劃撥使用權，如若使其價格得以實現，例如進行有償轉讓，則需向政府補繳出讓金，因此應將上述房地產現實價格扣除應補繳的出讓金才是委托方真正現時擁有的房地產總價格，即：房地產總價格＝建筑物價格+土地使用權價格土地出讓金＝+＝九、運用收益法求取房地產總價格在估價對象評估過程中，假設其未來凈收益每年不變，房地產綜合資本化率每年不變。估價對象商業用途部分全部用于出租經營，根據估價人員對北京市特別是估價對象所在區域的市場行情的分析，以及對估價對象附近同類型、同檔次房地產的經營和價格水平的掌握情況，確定估價對象商業用途部分在正常情況下經營收益。項目的客房分為標準間、商務套房、大使套房等許多種類型，共計450套，這些都可以折算成標準間，以便于進行市場價格比較和預測，根據資料可折算成504間標準客房。根據北京市五星級酒店的市場調查，預期項目酒店平均房價為100美元/間天，預期空置率為20%。1美元＝，則：其年收益＝100504365（120%）＝121855104元 根據北京市頂級寫字樓的市場調查，考慮到寫字樓的大部分公用面積均在一至三層，而本次評估將這部分的建筑面積并入到酒店部分，寫字樓部分的公用面積很小，預期的寫字樓的平均租金水平為30美元/平方米月，預期空置率為15%。則：其年總收益＝30127390（115%）＝18723895元估價對象公寓用途部分全部用于出租經營，根據估價人員對北京市特別是估價對象所在區域的市場行情的分析，以及對估價對象附近同類型、同檔次房地產的經營情況和價格水平的掌握情況，考慮到公寓的大部分公用面積均在一至三層，而本次評估將這部分的建筑面積并入到酒店部分，公寓部分的公用面積很小，確定估價對象公寓用途部分在正常情況下，其預期的空置率為20％，預期的公寓年平均租金水平為35美元/平方米月，則：其年總收益＝35127410（120%）＝20615213元根據委估方提供的有關資料及市場上同類型房地產的一般運營費用和評估人員的經驗，酒店其它收入包括餐飲、宴會、商品、會議、停車等，其年總收益約占其年總租金收入的20%。所以，項目預期年總收益＝（酒店年總收益+寫字樓年總收益+公寓年總收益）＝193433054元商業用途房地產運營費用包括營業成本、管理費、維修費、保險費、稅金、空房損失費等，根據委估方提供的《一九九八年度經營情況》及市場上同類型房地產的一般運營費用和評估人員的經驗測算，則：年管理費按總收益的10%測算，則：年管理費＝19343305410% ＝19343305元年維修費按建筑物重置價的2%測算，則：年維修費＝9837087002% ＝19674174元依照有關法規，房產稅率為年總收益的12%，則：房產稅＝19343305412% ＝23211967元‰測算，其保險費為：保險費＝983708700‰ ＝1475563元 指營業稅及其附加費，%。營業稅＝193433054% ＝10638818元 合計年總費用為74343827元年純收益＝年總收益－年總費用 ＝119089227元物業的價格為其經營凈收益于估價時點的收益折現值，資本化率從純理論上講，應等于同等風險條件下資本的平均獲利率。資本化率的確定方法有市場提取法、安全利率加風險調整值法、投資收益率排序插入法等方法。本次估價我們采取定期貸款利率加風險調整值法。%；依據對影響估價對象的社會經濟因素的分析結果，確定風險調整值為3%，最終求出：綜合還原利率＝貸款利率＋風險調整值，%。根據下面公式，計算房地產價格： a為純收益119089227元；%；n為房地產剩余使用年期50年； 則房地產總價格為：。采用上述方法測算的總價格包含了土地使用權形成的收益價格。估價對象的土地使用權為劃撥使用權，若欲取得完整的有限期有償土地使用權需向政府補繳出讓金，因此應將上述測算結果扣除應補繳的出讓金才是委托方真正現時擁有的房地產總價格，根據上述采用市場比較法測算的土地出讓金總額，測算如下：估價對象收益價格土地出讓金＝＝十、綜合確定估價結果由于估價對象屬綜合用途，為收益性房地產，因此，采用收益途徑測算出的房地產現值與采用成本途徑測算出的房地產價格的加權平均數作為最終估價結果。根據估價師經驗，估價對象為收益性房地產，建筑物和土地分開測算的方法多是從成本角度評估物業，不能全面反映經營物業在市場中的整體價格情況，采用收益還原法測算出的房地產現值更能反映估價對象的市場價格，所以此次評估我們以收益還原法的評估值為主，將收益途徑測算出的房地產價格的權重取為80％，成本途徑測算出的房地產價格的權重取為20％。進行加權平均測算，得出估價最終結果為：評估結果＝80%+20% ＝房地產現值：大寫金額：壹拾貳億柒仟叁佰肆拾肆萬柒仟玖佰元整附 件；《關于在京修建A項目的復函》（計資號）；4.《土地使用合同》()；5. 《中華人民共和國國有土地使用證》[京市澳臺國用（）字第號]6.《中華人民共和國房屋所有權證》（京房權證市澳臺字第號）；7.《中華人民共和國企業法人營業執照》（副本）（注冊號：企合國副字第號）；8.《中華人民共和國外商投資企業批準證書》（外經貿資審字號）；9.《北京項目酒店簡介》；10.《項目工程竣工總結》；；。估價師心得此報告是為委托方核實房地產現值所制作的，委估房地產為一個綜合性建筑，土地使用權現狀為劃撥，目前用于租賃經營。在估價時我們充分考慮了委估房地產的特殊性，即收益性房地產和土地劃撥使用權現狀，選擇了成本途徑和收益途徑兩種估價路徑。在成本途徑中，為了精確地對建筑物進行評估，我們全面調查取證，結合委托方對委估房地產的管理方法，將其分為很多細項，分別進行重置全價測算和成新率估計。在確定綜合成新率時考慮到委估房地產的維護保養情況很好，采用了使用年限法加觀察法綜合評定成新率的方法。土地價格的測算中，首先利用充分的市場資料求取毛地價水平，最后加上委估房地產所在區域的平均拆遷費水平。在收益途徑中，結合委托方提供的各種用途物業的正常報價，通過充分的市場調查研究，確定公寓、寫字樓和酒店等三部分不同的出租經營收益水平，測算平均年收益后根據我們大量的同類型物業評估經驗扣除合理的費用，采用客觀、科學的房地產資本化率將委估房地產未來收益年限中的年凈收益折現為房地產現值。由于委估房地產的土地使用權為劃撥現狀，因此上述測算過程的結果是一個完全假設條件下的房地產綜合價格，由于該房地產如果進入市場交易時必須先繳納土地出讓金，因此我們根據城區土地出讓金的一般取費水平確定了委估房地產所適用的土地出讓金水平，進行扣減后才為委估房地產的現時房地產市場價值。由于委估房地產是收益型物業，因此在估價結果的確定時我們給予了收益法結果更大的權重，采用加權平均法確定最終的估價結果。評估過程中，感覺對于此類物業進行評估，收益法的評估結果更具有說服力，但在收益測算時，不能簡單依據委托方提供的報價資料，要詳細了解周邊同檔次、同類型物業的平均情況而確定，對于費用的確定也是如此。在確定酒店的收益時，我們發現委估房地產的房間類型特別多，有20種以上類型，報價也相差很遠，而且同一種房間，例如普通標準間，還有標價、優惠價、季節價、公司價、合作單位價格等多種類型，如何解決這個問題呢？如果進行大撒網式的調查，工作量巨大結果并不一定準確，結合我們的工作經驗、地方統計部門的統計方法和一些酒店管理專家的建議，我們進行了簡化處理，按照一定的比例將所有房間折算為一定數量的標準間（這種房間類型在市場上最為普遍，統計數據也更為可靠），然后進行收益測算，結果經過各方面的驗證，還是比較理想的。當然，對于此類房地產進行評估，成本法是一個特別難以掌握的技術路線，一般情況下，成本價格都要低于收益價格，這也是我們要注意的，最好同時采用兩種以上的估價方法進行評估。評析 本報告采用成本法和收益法估價五星級酒店(含寫字樓、公寓)物業，思路清楚，技術路線明確，估價結果合理。報告寫作認真細致，市場背景分析深入。 酒店、寫字樓、公寓這樣的綜合物業估價結果的價值定義應有較細致的界定，如僅包括房地產，還是也包括其它動產和商業設備，如家俱、廚房設備等。 因物業用途多樣，在收益法中，運營成本就沒有單純出租房屋那幺簡單，會包括客房成本、餐飲成本、能源等公共事業費用、旅店管理經營的收益等，如能分類列支，將更符合飯店業客觀情況。成本法中熟地價也應計利息、利潤；總的銷售稅費也不要漏計。30 /