敕勒縣舒居雅苑住宅小區一期工程項目可研報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 、商業步行街；東側為**旗**旗舒居雅苑住宅小區Ⅰ期工程可行性研究報告16一中，東南側為商住區；西南側為**旗醫院。南側有幼兒園、小學。 劣勢（1）項目距離老城區較遠，缺乏必要的市政公用設施配套，需要在住宅產品設計中著重考慮小區級公共設施的配套設計。（2）項目區域周邊建設總體進程不一，整體視覺形象不直觀。在一段時間內不能顯現出項目的發展潛力和優勢，將對項目的銷售產生一定的影響。（3）新城區處于發展初期，人口聚集規模較小，當前市場消費能力較弱。 機會（1）當前**旗房地產處于房地產發展的初級階段，大部分建設風格、社區環境、配套條件仍不成熟，使本項目的錯位發展存在機會。（2）2022 年房地產二手房轉讓所得征 20%個稅的政策，抑制了二手房的銷售，為新建項目帶來了眾多的消費人群。 挑戰（1）本片區用地為沙質土壤，要通過規劃設計，培育好生態防護林地，公共綠地，在打造景觀的同時避免揚塵現象的出現。（2）如何通過住區整體布局和建筑單體設計，營造富有特色的建筑群體景觀，是本項目考慮的重中之重。**旗舒居雅苑住宅小區Ⅰ期工程可行性研究報告17 項目市場定位（1）銷售區域確定圖 31 項目銷售區域（2）目標人群確定隨著**旗經濟的快速增長，當地的房地產開發建設取得了極大地發展，同時城鎮人口的迅速增加，每年都有大量的農業人口轉為城鎮人口，為房地產的發展提供了廣闊空間。本項目注重產品的差異化和獨特性，在完整配套服務設施上下功夫，以高質量、高品位、適用性強的建筑為主；配套公建同期建設，保證服務設施完善；強調生活品質，提供完美的居住、購物環境，同時注重環境景觀建設，營造優美的外部空間。本項目主要面向中高檔的消費人群，包括地方公務員，**旗電廠、**旗工業園區企業的白領，外來投資人士。 價格預測結合全縣的地產走勢看，短期內市場的價格穩中有升。對于區域市場有以下特點：（1）區域市場內，有較強的消費能力；（2）由于整體規劃原因，市場有效需求量巨大，短期內市場會持續繁榮；（3）目前市場有效供應量仍然不足，供求關系的矛盾不會在短期內解決；（4）多方面因素支撐，短期內市場價格溫和上漲的趨勢不會改變。根據對**旗目前建筑行業的調研，住宅價格在3500～4000元。**旗舒居雅苑住宅小區Ⅰ期工程可行性研究報告18 建設規模的確定依據《**旗城市總體規劃》 、 《**旗城區控制性詳細規劃》和《**旗**鎮城區控制性詳細規劃》 ，**旗發展 ，重點發展 ，**鎮新鎮區將建成**旗行政中心區的**旗城鎮發展規劃，以及當前**旗房地產市場供需狀況，確定舒居雅苑住宅小區Ⅰ期工程建設規模為：用地面積 28878m2，建筑面積47761m2。**旗舒居雅苑住宅小區Ⅰ期工程可行性研究報告19第四章 場址和項目建設條件 場址場址位置項目位于**旗**鎮，北靠**克**大街，南臨盛唐路，東至健康路，西至規劃建設的城市支路。場地現狀項目用地現狀為養大圐圙村建設用地和耕地。城市規劃及區域性規劃要求本項目符合《**旗城區控制性詳細規劃》 （2022—2020 年）功能分區，中提出的“把**鎮新鎮區建設和舊城區改造作為重點”的要求。另外《**市**旗新區城市設計》 （2022—2030 年）對本項目功能作了詳細定位，對建筑高度、道路紅線、出入口、地標節點控制綠化率等作了要求。 項目建設條件 自然條件（1）地理位置本項目位于**市**旗。**旗地處大青山南麓，黃河北岸的土默川平原。位于東經 111176。2′30″—111176。32′21″，北緯 40176。5′35″—40176。35′15″，全縣平均海拔高度為 1132米，東西寬，南北長 ，面積 1416．8 平方公里。 （2）氣候特征 氣候屬中溫帶大陸季風型氣候，四季氣候變化明顯，差異較大，**旗舒居雅苑住宅小區Ⅰ期工程可行性研究報告20其特點是：冬季漫長嚴寒，夏季炎熱，春秋兩季氣候變化劇烈。四季分明，日照充足，年平均氣溫 ℃，年平均降雨量 362mm，屬半干旱大陸季風氣候。（3）地形地貌 自然地理為黃土高原，地勢東南高、西北和西南低。由丘陵地形過渡到寬廣的平原地形。分為五類：丘陵區、山前傾斜平原、湖積臺地、寬谷洼地和沖積平原。成因類型上，由剝蝕堆積地形到堆積地形。①剝蝕堆積地形：分布于縣于縣鏡東南部，海拔高程 1100—1277米，由第三系砂礫組成，在表面上，普遍被黃土質粘砂土覆蓋、形成渾圓形山頂，地形向西北傾斜。 ②堆積地形：沖積平原，由黃河、大黑河、寶貝河、什拉烏素河沖積而成。地勢平坦，微有起伏。鹽漬化普遍，沼澤零星分布，由沖積砂粘質砂土、砂質粘土堆積而成．海拔高程 1000——1050米。③風成地形：分布于縣境西南、南部黃河以北局部地方，由細紗、粉紗組成固定砂丘和砂垅。一般高出地面約 —20米，海拔高程 1000—1050米。 場地工程及水文地質情況（1）水文根據區域水文調查資料，地下水賦存于粘土下部的中、粗沙層中，含水層分布較穩定。按照地下水埋藏條件和含水層的狀態分類，**旗舒居雅苑住宅小區Ⅰ期工程可行性研究報告21本場區地下水類型為第四紀松散層孔隙潛水。該區域分布的上層的滯水，水位在 12～13 米之間，年變化幅度為 2米。場區附近沒有對地下水產生污染的污染源。地下水和上部滲水對混凝土結構中鋼筋無腐蝕性；上部滲水對鋼筋混凝土結構有弱腐蝕性，地下水無腐蝕性。（2）地質①地層A、第四紀前地層，新第三系。底部砂礫巖與紅土互層。頂部紅土夾鈣質結核層，總厚度約 30米，普遍分布于縣境東南丘陵區。B、第四紀沉積 下中更新統：沖積紅積層，為半膠結的砂礫層、局部夾粉沙層，具有交錯層理，礫石成分為花崗巖、片麻巖、石英安山斑巖及玄武巖等，厚度達 15米。湖相沉積黃綠色粘質砂土及灰黑色淤泥中夾薄層的午膠結的砂層．分布于黃河左岸蒲灘拐。全新統：風積層，由細砂、粉砂組成。分布于縣境黃河北岸地帶、呈砂堆、砂垅、砂丘；沖積層，由砂、砂礫、粘質砂土等組成，分布于平原表層，層次清楚，巖層垂直方向變化較大，厚度無常。②構造輪廓位于內蒙古東西褶皺帶南部。基底褶皺抽、近于東西向或東北向，與內蒙古東西褶皺帶的構造線一致．蓋層走向近乎東北——西南方向，向西北緩緩傾斜，與黃河西的鄂爾多斯臺地相似。（3）工程地質評價**旗舒居雅苑住宅小區Ⅰ期工程可行性研究報告22場區無不良地質作用和地質災害，無與建筑相關的環境地質問題，場地穩定，適宜進行本工程建設。抗震設防烈度 8度，設計地震基本加速度值 ，設計地震分組第一組。場地屬建筑抗震有利地段，地基土類型屬中硬土，場地類別Ⅱ類。場地季節性標準凍深 ，土的凍脹性為中等凍脹性。設計時應考慮凍脹影響。 基礎設施條件（1）道路交通形成了公路、鐵路和航空相結合的立體交通網絡。公路——現有 4條主要公路干線。其中 **市——準格爾煤田二級公路途經縣內三鄉一鎮；**市——喇嘛灣柏油公路經縣城中心向東接呼準公路；**市——涼城柏油公路經縣城東連烏盟涼城縣與晉陜兩省相通；**旗——察素齊公路與京包鐵路相交。其余 10多條縣鄉柏油路東西南北貫通縣內各鄉鎮，**市——東勝高速公路將在 2022年建成通車，極大地拉近了我縣與周邊地區的距離。鐵路——與豐準鐵路接軌的大唐**電專用線橫穿**電工業園區，大型物資可通過鐵路直接運抵**旗 2022年建成通車的呼準鐵路經過**旗，將為**旗的發展創造更為便捷的條件。航空——**市白塔機場距**旗一小時多的路程，距擬新建機場半小時的路程，有通往國際國內多條航線，四通八達。（2）郵電通信郵電事業發展迅速，已實現了長途電話自動化，可直拔全球各**旗舒居雅苑住宅小區Ⅰ期工程可行性研究報告23地。用戶還可申請辦理數字化業務、圖文傳真、移動電話及智能業務等，移動電話達到了無縫隙覆蓋。有線電視信號已覆蓋全縣。本項目的通信及有線電視信號已具備接入條件。（3）電力**旗電力發達，**旗電廠是亞洲最大的火力發電廠。2022 年大唐**電一期工程 2X600MW機組正式投產發電，2022 年二期工程 2 X 600MW機組投產發電。2022 年園區自備電廠 l0X300Mw機組也投產發電。**旗電廠電量充沛，可供周邊地區生產生活用電。電網已經覆蓋全縣。 市政條件十一五期間，**旗建成城區道路 13條 ，給排水管線70多公里，集中供熱面積 120萬平方米。（1）給水工程項目區由**克**大街市政給水管網供給，管道直徑 DN400，供水壓力 ，接管點埋深為 。通過本項目區內自建水泵房引入。（2）污水工程**克**大街已鋪設市政污水管道，管徑為 DN600，管道接點埋深約 。本項目污水收集后排往周邊規劃道路上的市政污水管道。（3）供電電源由當地變電站 10kv供給。**旗舒居雅苑住宅小區Ⅰ期工程可行性研究報告24（4）熱源**克**大街市政供熱管網已鋪設，熱力管網熱媒參數為供水溫度 130℃，回水溫度 90℃。（5）綜合評價從地址和市政總體情況看，該項目區位優勢明顯，給排水。通訊、電力等市政配套設施完備，供給量充足，交通便利，建設條件良好。 資源條件（1）水利資源：黃河流經**旗 ，水利條件得天獨厚。境內有華北地區提水能力最大的麻地壕揚水站和揚程最高的毛不拉揚水站，形成了兩大黃灌區。引黃入呼工程和引黃入**電工業園區工程已全面建成，為工業生產發展奠定了良好的水源保證。（2）電力優勢：2022年**旗的電力建設正處于高峰期，總裝機容量4800MW 的8臺發電機組同時施工，大唐**電一期工程2600MW機組2022年正式投產發電，二期工程2600MW 機組2022年8月投產發電，明后2年三、四期工程各有2臺機組投產發電。與此同時園區自備電廠 l0300Mw機組2022年也相繼投產發電，現一期工程4300MW于2022年投產發電。屆時將成為亞洲地區最大的火山發電廠，可為企業提供優質、穩定、廉價的直供電源。（3）農畜產品：**旗玉米種植面積28萬畝，加之周邊地區玉米種植面積將達到200余萬畝；還有馳名中外的**克**小茴香，占全國總產量的50％；暢銷國際市場的**克**枸杞與寧夏枸杞齊名；自成**旗舒居雅苑住宅小區Ⅰ期工程可行性研究報告25品系的**克**葡萄，色香味聚佳的紅辣椒、紅蘿卜、綠豆等以其獨特的風味聞名區內外；還有較豐富的皮、毛、絨、肉、乳等農畜土特產，開發價值不可低估。（4）旅游資源：**旗位于大青山南麓，黃河上中游分界處北岸的土默川平原上。**旗歷史悠久，文化遺存遍地，古城、黃河、沙漠匯集，旅游資源十分豐富。早在五、六千年前的新石器時代，就有人類在這里生息繁衍。在這塊古老而文明的沃土上，有新石器時期的“海生不浪文化”遺址，戰國筑就的云中古城，唐代邊陲要塞受降城，遼、金、明時期的云內、東勝城，互市貿易的水旱碼頭河口古鎮；有神奇莫測、變化無窮的海眼神泉，千畝湖泊、葦叢點綴的南湖水上公園，水面寬闊、氣勢恢弘的黃河上中游分界處，綿延十余里，處處飄香的葡萄一溜灣；有品質優良、遠近聞名的紅辣椒、小茴香、黃河鯉魚、綠豆、紅蘿卜、枸杞等土特產品；有亞洲最大的火力發電基地和國內最大的生物發酵基地。在歷史的進程中，這里曾先后孕育出孟舒、恰臺吉、李裕智、蘇謙益等歷史名人和革命先驅；也見證了趙武侯始筑云中城，常遇春大破勝洲城，康熙帝西駐**克**，劉統勛查辦保德將軍等帝王將相的風采；還流傳下神靈點化鑄旗桿、御馬刨出滿水井，仙花潭與蛤蟆石等奇幻的民間神話傳說。①黃河晉陜大峽谷，北起內蒙古 **克**，南至河津禹門口，全長７２５公里，沿線共有２７個縣市。黃河晉蒙大峽谷，西依遼闊雄渾的鄂爾多斯高原，東鄰邊疆起伏**旗舒居雅苑住宅小區Ⅰ期工程可行性研究報告26的晉北山區，北鄰陰山山脈，南接晉陜峽谷。沿黃河大峽谷兩岸其旅游資源十分豐富，文物古跡眾多，自然，人文景觀皆美，歷史文化底蘊深厚。大自然的鬼斧神工，匠心獨具，使大峽谷兩岸懸崖峭壁，峰聳秀，煙迷玉黛，如詩如畫，風光獨特，甚為壯觀。被譽為北國的小三峽。大峽谷地處中溫帶，屬溫帶大陸性季風氣候，四季分明。冬季氣候寒冷，夏季氣候溫和涼爽，環境宜人。②大皇城，位于**市**旗新舊城之間，系明代修建的古城遺址。廢棄后，城墻遺存較好，人們把這座廢城墻名為“城 kulue”。這座古城是在唐代“東受降城”的基礎上擴建的。遼代；為“東勝州”治所，俗稱“大皇城” 。金代在“大皇城”東邊興建“子城” ，即為“小皇城” 。明朝洪武二十五年(公元1392年)賜名“東勝左衛” ，次年擴建東勝左衛城(今城 kulue)。，城墻高8米左右，是**地區規模最大的一座古城。建有東、南、西、北四門，并筑有甕城，是一座屯軍大城。明正統十四年(公元1449年)內遷山西，城遂空廢。明嘉靖年間(公元1522午后)，俺達汗義子卡臺吉，名脫脫(也有寫成妥妥)，率眾長期駐牧于此，這座址城即稱為“脫脫城”(今城 kulue)。城 kulue一名流傳至今。 社會經濟環境2022年**旗地區生產總值預計完成 ，年均增長 %，較 2022年翻了一番。規模以上工業增加值預計完成 115億元，年均增長 11%，較 2022年翻了一番，占全市工業經濟總量的四分之一。財政收入預計完成 24億元，年均增長 %，是 2022年的 。**旗舒居雅苑住宅小區Ⅰ期工程可行性研究報告27固定資產投資預計完成 57億元，