萬達廣場選址分析報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 場的商業(yè)盈利造成了一定的損失。（四）互補店的數量、類型與區(qū)域商業(yè)生態(tài)分析、類型萬達廣場附近的互補店數量也頗多，主要有大型的超市，如世紀聯華、歐尚，不得不提一點的就是光萬達附近的聯華超市就有3家，同時萬達廣場地下一層是物美超市，還有國際性大酒店，如海外海納大川酒店、海外海國酒店，還有一些寫字樓，汽車服務點、銀行等。該區(qū)域是商業(yè)生態(tài)系統尚未完全建立，基本上各個商家還是在自營自銷，甚至于像聯華和歐尚競爭關系明顯，各大酒店也在互相較近，但是萬達綜合體的建立正在逐漸形成一個以萬達為中心的商圈，商圈形成后的趨勢必定是形成商業(yè)生態(tài)系統，比如說超市等零售業(yè)，酒店、汽修等服務業(yè)和移動通信代理點等通信業(yè)在互相融合，慢慢的聚集，形成一榮俱榮一損俱損的局面，日后在萬達商圈完全建立后我們不難預見該區(qū)域的商業(yè)生態(tài)系統的形成，也就是說該區(qū)域是商業(yè)生態(tài)系統已有雛形，但是真正的形成還有待時間的發(fā)展推移。五、商店具體店址分析（一）所在區(qū)域的類型杭州自2011年啟動城市規(guī)劃總修改，而萬達廣場所在的拱墅區(qū)是杭州規(guī)劃局重點規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域，在政府的領導和各大企業(yè)的努力下，現在的拱墅區(qū)已經煥然一新，逐漸形成新的商業(yè)中心，所以我們認為萬達廣場所在的區(qū)域為NBD，即新型商務區(qū)。（二）可用停車空間的數量杭州萬達廣場在地下一層設有專有停車場，總占地面積約15000平米，能供2000多輛車停放，極大的方便了顧客，同時憑萬達廣場的消費小票，還可享受停車優(yōu)惠。在萬達廣場初建時還設有約190個路內停車位，但是自2014年5月起，響應政府“加大治堵工作力度”的指示精神，路內停車位目前已取消。此外，在萬達廣場北側的露天停車場有800余個停車位，萬達廣場西側的人防地下停車庫可容納2000余輛車子，這些停車場雖不歸萬達廣場所有，但是依然可以提供給前往萬達消費的顧客和附近居民以便利。（三）送貨的難易程度就萬達廣場自身而言，其送貨難度比較大，因為物流成本，管理人員等需要耗費的人力，財力龐大，對于現在仍在發(fā)展前期的杭州萬達廣場存在壓力，但是萬達廣場周邊卻集聚了大大小小多個物流配送中心，一定程度上緩解了萬達廣場送貨難的問題，但是畢竟不是長久之計，所以在萬達后續(xù)的發(fā)展過程中應當會逐漸意識到這方面的問題并加以改正。（四）商店可見度在街道上我們可以清楚的看到萬達廣場，其優(yōu)勢的地理位置造就了他自身的地理優(yōu)勢，由于其毗鄰杭行路這一主要的交通干道，所以沿途的人們能夠親眼目睹杭州萬達廣場的風采，同時萬達廣場建筑較高，在樓盤的多個角度，多個高層都打上了萬達廣場的字樣，所以人們在石祥路附近就能看見萬達廣場。（五）周圍商店的相容性周圍商店的相容性一般，雖然衣食住行用都囊括在內，衣——萬達廣場，食——歐尚、世紀聯華、聚星坊土菜館等，住——海外海國際酒店、家具公司或經營部，行——各大汽車銷售、維修點，用——銀行，移動通信點，藥店等，但是卻沒有形成一體化的模式，各類企業(yè)之間沒有直接的聯系與合作，且分布都比較分散，所以我個人認為萬達廣場周圍的商店相容性一般，還有待日后逐漸形成體系化的銜接，融合。（六）顧客進出的難易程度萬達廣場是一個開放性的綜合性消費場所，所以顧客的進出都十分容易，其宗旨就是打造一站式的服務，滿足消費者的各大需求，所以可以說萬達廣場是把消費者奉為上帝的，所以無論是任何階層，消費能力如何的消費者，只要其有意向進入萬達廣場，無論其最后消費與否，皆可進入，因為萬達認為每一位進店的顧客都有可能從潛在消費者轉變?yōu)樯痰甑恼较M者。六、進店人流量測定（平常日、周末）與分析測量時間（14：0016：00）（）（一）實測時間段內人流量分性別，年齡人數：9600人左右女:68%男：32%年齡段 90%為2050歲（二）全天人流量全天人流量：（問工作人員）平常日，休息日人流量對比平常日，（三）人流的方向與動線分析超市，電影院，超市居多商場分布較均勻萬達營業(yè)時間段為早上十點到晚上十點。經過調研，并且在下午四點之后，周六日，節(jié)假日形成明顯的高峰（超市除外，超市在中午，傍晚會形成高峰）。在所有消費者人群中，女性占據了大多數，而少數男性大多也是陪伴家人或者女友而來，這其中有性別因素，例如女生更加愛逛街，男性陪伴。更多的是萬達的店面設置，大多數店面設置目標受眾便是2050歲的女性群體。由于萬達內設有餐飲，購物，娛樂等多項設施的城市綜合體，所以在晚飯時間，中午飯時間人流量會集中于餐飲，晚間人流量會向商場，電影院流動。由于萬達人流量具有很強的時間性，在傍晚，周六日，節(jié)假日會形成明顯的高峰期。來萬達的明顯家庭居多，所以在突擊時間段內以距離萬達最近的杭州人為主。七、車流量測定（一）實測時間段內流量12100輛左右（二）停車場入口車流量2500輛（三）停車場車牌分析95%為浙A牌照由于萬達在杭州選址選在城北，雖遠離傳統市中心，但是也符合萬達的“一座萬達，一個城市中心”的宗旨。杭州萬達靠近杭州的杭行路以及石祥路，交通便利，車流量大。周邊聚集了學校，社區(qū)，酒店，產業(yè)園等人群密集的場所，人流量與車流量可以保證。萬達設置了2000余個停車位以供消費者免費停車，非高峰期萬達停車位占位率可達65%，高峰期的占位率可達85%以上。八、周圍人群聚集的場所 （一）場所的類別及特征華碩體驗店華碩電腦體驗店可以吸引青年人或電腦愛好者前來購物，且華碩體驗店處在萬達廣場周邊，兩者可以相互促進各個的購物杭州市運河幼兒園及星瀾小學這兩者位于交通便利的地點，距萬達廣場不遠，萬達廣場其中的娛樂設施及童裝類的店鋪，吸引著小孩子們領著家長前去消費，且現在有關嬰幼兒的商品琳瑯滿目，價格也都與成人服裝持平，甚至有超越的趨勢，歐尚歐尚超市位于石祥路的另一側，與萬達廣場形成相互競爭的同時也可以進行相互互補，且兩店之間距離較近。但經營的類型并不相同，可以為歐尚和萬達廣場創(chuàng)造更多的銷售機會，且超市更易吸引多年齡層次的消費者前來購物。悅馳車業(yè)浙江金昌寶湖汽車銷售服務有限公司車展的舉行可以吸引更多的消費者，這兩個車業(yè)都位于馬路邊上，交通不會存在不方便的狀態(tài)，而且這兩個車業(yè)也可以和萬達進行合作，在萬達廣場前面的廣場或內部進行車展，吸引消費者的光臨。海外海國際酒店海外海納川大酒店易購商務酒店酒店是人群聚集的場所，酒店分布在萬達廣場的周圍，可以為萬達影業(yè)等增加銷售額，有些電影是在凌晨上映，酒店的存在可以讓愿意觀看凌晨首映場的青壯年有了休息的場所，可以使萬達廣場的銷售額增加。杭行口腔診所口腔診所位于杭行路上，離萬達廣場并不遠，就像我們知道的，現在診所醫(yī)院等的預約都是要進行等位排號的，消費