人民置業【金色華庭】策劃報告書(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 “中心花園+組團花園+活水溪流”，創造“居家公園生活”的社區概念；生活智能化：導入先進的智能設施，實現小區信息網絡化、管理智能化，便利業主生活；配套完善化：針對項目周邊大環境配套不完善，基礎設施建設較差的情況。所以項目的規劃設計要有足夠的商業配套，充分考慮項目業主的生活需求；社區人性化：整個社區猶如一個溫馨的大家庭，構筑良好的社區氛圍，建立良好的鄰里關系！培育“多一分溝通！多一分參與！多一分友好！多一分真情！”的社區氛圍！用途復合化：在項目的平面及空間的設計與規劃中，要求盡量避免相同用途的重復或簡單的排布羅列，而是盡量在某一區域實現多重用途，以便節省空間，有效利用土地資源，使內容更緊湊，形式更豐富。功能區分化：為了避免不同年齡層次而產生的活動內容的相互干擾，應根據人的活動性質及形式實現功能分區化，使區域功能更適宜某一類或幾類人群，產生相對有序的環境，且便于設施的配置。2 、項目規劃定位：項目規劃應注重同一區域的個性化規劃設計，努力達到“別有洞天”的內環境視覺效果，以人車分流為主體思路，完成交通動線的組織。在外觀及大門的設計上，應做到有氣魄，有氣勢，有區別，使小區成為“三高產品”，即性價比高、品質高、產品附加值高。在設施、場所的配置上，應遵循如下原則類型重要程度排布設施必要性絕對需要貫穿項目主線或重要位置會所、集會廣場、商業設施等附加性有則更好散布于空間家政服務等選擇性興趣問題零星設置于小區內雕塑設施等（六）、項目規劃建議出入口：由于項目只有東面51米臨街，所以主出入口只能設置在該位置。寬度應保證在10米左右，能形成雙向車流同時進出，設置IC管理系統及24小時保安值勤。建筑規劃：建筑整體形態建議形成半圍合式建筑組群，使項目內部環境的營造不受外界大環境條件的限制，而且能使項目內部景觀與建筑本身保持一致，形成良好的內部氛圍。景觀規劃：項目內部主要景觀應在半圍合式建筑內部營造，主要以綠化營造為主。半圍合式建筑外部只需建造綠化隔離帶。另外在主入口正對位置應設置一水景噴泉，在不規則地帶的較大一角形成一兒童樂園，放置簡單兒童娛樂設施，在主綠化景觀周圍放置戶外健身器材。以上景觀及功能的營造，成本較低，卻是最有效的提高項目品質的直接途徑。道路規劃：為形成人車分流，保持本項目建筑與周邊建筑距離，應將圍合建筑群向內向壓縮，在其外部沿項目紅線位置形成一條順時針繞行式機動車通道，兩邊配以喬木綠化植物，減小噪音及尾氣污染。內部形成四通八達的人行通道。自行車在主入口處就近停靠。 車位規劃：車位應盡量滿足業主居住需求，達到1：。如不修建地下車庫，車位可設置在繞行式道路的兩邊，在靠近外墻一側就近?？?，在靠近建筑一側的建筑底樓，修建室內車庫若干單位，業主可以選擇租賃或購買。同時使室內車庫對應的一樓內側位置形成中小戶型，增大項目戶型面積區間，提煉出又一宣傳點。圍墻規劃：圍墻應采用柵欄式封閉圍墻，建議形成兩個小型出口，一為項目與互助路綜合市場相臨位置，一為項目離小沙河最近位置，同時在這兩個出口處設置治安崗亭。這樣規劃極大的方便了業主的生活，使項目做到了人性化的設計，但同時保證了小區的安全性。外立面：外立面建議使用涂料或小型瓷磚（馬賽克）材料，色彩明快，與周邊建筑形成顯著差別，并保持整個外立面的完整性，最大程度的增大項目建筑的外觀視覺效果。戶型：在市場調查中發現，中型戶型在城北市場受到青睞，實用性戶型更是供不應求，而且在對城北一商業項目中業主的訪問中，大多表示愿意購買空間運用合理，功能齊全的60—85平米左右的兩室兩廳單衛和90平米以上的三室兩廳單衛，但在其他項目的調查中發現，120左右的戶型和145左右的躍層同樣銷售情況良好。同時，還應充分結合目前市場流行趨勢，戶型中加入飄窗，非封閉式生活陽臺，最好能設計出透光的衛生間，盡量避免有暗室存在，還要盡量做到功能分區合理，動線設計科學，浪費面積最小，實用性最強等方面。最后，結合本項目本身的經濟性及建筑規劃指標，建議采用如下戶型面積及戶型配比：戶型面積（㎡）所占比例兩室兩廳單衛60—7520%兩室兩廳雙衛80—8520%三室兩廳單衛90—10025%三室兩廳雙衛105—12530%四室兩廳雙衛140左右5%層高：住宅建議層高為3米，—。商業部分：項目所處區域目前配套商業發展明顯滯后，周邊幾乎沒有大型的快速消費品購物場所，也缺乏中大型的休閑、餐飲等配套商業，所以整個片區的居住品質難以得到提高。本項目在成彭路的臨街面是本項目唯一的臨街面，長度為51米左右，在此處應設置一定的商業面積，包括地下和地上部分，地下部分由人民商場集團自主經營或作為地下車庫，地上部分進行租賃及銷售。此種方式即能增加項目產值，又能填補目前周邊的此類商業配套?？蓸O大的提高本項目的居住品質。而且本公司在與一些資源客戶進行交流時，客戶均希望能在北門的居住片區增開分店，所以，我們對所設定的商業部分面積的銷售信心十足。1植物配置（園林組團化概念）：園林方面需要提出的是：園林與建筑的有機結合，為居住環境營造多元化、立體化的氛圍。風格自然化、園林主題化，局部不同的園林與建筑風格融合一體，相輔相成，形成多個園區景點，都有其相應主題，為其塑造特殊的文化背景，以人格化配置，形成松柏之挺拔傲然、芭蕉之瀟灑闊度、合歡之纖巧嫵媚、竹之瀟灑風流、蓮之亭亭玉立等特色綠色景觀。（七）、項目價格定位項目價格定位應成為同區域最高價位，同時考慮到市場因素，多層均價應控制在2700元/㎡左右，電梯公寓價格應控制在2680元/㎡—2980元/㎡之間，均價為2800元/㎡。商業部分價格應略高于當地市場均價，同時考慮便于快速完成銷售，故商業部分一樓均價應控制在8000元/㎡左右，二樓均價應控制在3600元/㎡左右，三樓均價應控制在3000元/㎡左右。（八）、項目理念定位理念幸福家園健康家園智能家園綠色家園金色華庭 成都“首席鄰里社區”第三部分 [金色華庭]經濟效益分析一、項目經濟效益測算——多層公寓+商業 在此部分測算中，成彭路臨街面的商業部分共擬建4000㎡，考慮兩種建設方案，一種為地下一層，地上三層；一種為地上三層。這兩種建設方案其建設成本偏差不是非常大，在此以建筑面積統一進行經濟效益測算： （一）、總建筑面積：21畝㎡/畝=25200㎡其中：商業部分：4000㎡（商業部分的擬建位置與第二款中的相同） 住宅部分：21200㎡ （二）、銷售額：商業部分銷售額：4933元/㎡（均價）4000㎡=1973萬元住宅部分銷售額：21200㎡2700元/㎡=5724萬元合計總銷售額：7697萬元 （三）、成本：常規成本：土地成本：1800萬元。建安成本（含主體、內外裝、電梯、主體管網等）：1. 住宅：600元/㎡21200㎡=1272萬元2. 多層商業：700元/㎡4000㎡=280萬元地勘規劃設計：14元/㎡25200㎡=報建：140元/㎡25200㎡=353萬元總平：約100萬元綠化：約55萬元強電：約90萬元弱電：約20萬元自來水：約25萬元營銷、推廣費用：7909萬元%=356萬元（%，推廣費用包括售樓處及樣板房的修建及裝修、銷售資料的設計及印刷、各種戶外廣告的制作、沙盤制作、售樓處內部各種物品的配置、電視、報紙、雜志、車廂廣告的制作及發布、SP活動等）開發商管理費用：約200萬元小區內及物管配套設施：約30萬元前期物管：約30萬元其他不可預見費用：約100萬元稅收（營業稅、附加稅、所得稅等）（營業稅、附加稅、所得稅等）：7909萬元11% =870萬元其他成本：商業部分地下車庫：1500㎡1500元/㎡=225萬元住宅部分地下車庫：2000㎡1500元/㎡=300萬元此部分成本不計入總成本，住宅部分的地下車庫可通過將其銷售沖抵，商業部分的地下車庫可通過經營沖抵。 成本合計：約5616萬元 （四）、稅后利潤：約2081萬元二、項目經濟效益測算——小高層電梯公寓+商業 在此部分測算中，成彭路臨街面的商業部分共擬建4000㎡，考慮兩種建設方案，一種為地下一層，地上三層；一種為地