十堰市商業市場調查12(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 如何、開店的效益如何就需要做專業的評估。國內如果提供 不了這方面的評估，就需要像顧問公司這樣的中間人。畢竟發展商提供的可行性報告是代表發展商的利益，作為國 外的連鎖店，需要一個代表它自己利益的機構進行評估。中介機構就是起這個作用。如果能夠找到非常好的渠道， 招幾家主力店進來，把幾十萬平米的Shoppingamp。amp。nbspMall撐起來就變得很容易。大的主力店機構比較強大，總部設 在法國、歐洲、亞太地區，北京、上海也設有總部，各個部門的職責、職權都比較明確。國內的發展商想找他們 談，卻不知道該找哪一級部門，更需要通過中介機構這樣的特殊合作顧問關系。/PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 STRONG主力店不應在招商前進行建筑設計/STRONG/PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 我們曾經做過許多購物中心的設計，完全是按照發展商的思路進行。整個空間都很靈活，將來誰做商鋪都可 以，但這樣的規劃沒有什么意義，屬于非常前期的東西。/PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 對于大型商場，商家比較強調內部空間的可視性，加大可視性可以對公共購物產生引導作用。商場里面有很多 店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。因 此加大可視性以便對公共購物產生引導作用是很重要的。整個空間可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產生空間安 全感和舒適感，而不是像進了迷宮。中庭做得比較好的有上海恒隆廣場，做的最極端的是上海正大廣場，由泰國設 計師設計，中庭做得極其復雜，十幾層高，進去以后有游樂場的感覺。里邊天橋橫過來，繞過去，感覺很亂。/PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 現在的大型綜合商業趨向于多種購物消費形式的大融合。比如我們做的深圳的一個項目，它融合了三家主力 店，小的精品店品牌店，購物街，再加上室外露天咖啡茶座的商務餐飲部分。室外廣場不僅是商場的需要，也是城 市空間的需要。我們經常會看到有些商場在門口臨時搭個臺子，或是時裝表演，或是抽獎促銷。跟原來的賣東西的 方式不同的是，這些活動都是現代商業演化出來的形式。如今已經變成一種模式，我們設計的王府井富陽廣場就提 供這樣一個表演的舞臺。/PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 大型商場的交通組織非常復雜，因此還有兩個方面必須考慮：一是怎樣從一開始就應該把人流分開，讓人往樓 上走，比如一進門就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。我們經常會發現所有商場的電梯都很擠，商店 入口處人流壓力非常大。另外是如何把人流往深處引的問題。只要顧客能夠看到、走到的地方就會產生效益。對大 規模商業建筑來說這是最重要的。我們的處理方式是通過大中庭，天窗的引導作用，做到店鋪的均好性。/PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 STRONG如何操作商業地產設計/STRONG/PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 建筑設計應該有三個層次：第一個層次是宏觀的外觀造型。從很遠的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強調 可識別性。第二個層次是通常所說的立面設計，講究橫、豎線條。第三個層次就是細節的精細設計，國內的設計基 本達不到這個層次。人們對商業建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設計，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等，對 跟人發生親密接觸、親密對話這個層次的設計基本做不到。越大的項目越容易做得宏觀上氣派，微觀上粗糙。/PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 對于一幢建筑，發展商如果分別委托不同的公司來做整體規劃、建筑設計、景觀設計、店面設計，這就造成在 結合點留下了很多空白?，F在的整體的發展趨勢，就是多方面設計的整合最后達到最佳效果。新近入市的幾個樓 盤，像珠江國際城、天津萬科水晶城等的共同點，就是把景觀、規劃、建筑、裝修整合得非常好，在結合部分出 彩，尤其是對底層部分。/PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 在商業地產設計方面，首先要明確開發者、使用者和消費者之間的關系。商業地產跟酒店設計比較相似，酒店 設計發展商應該先把酒店管理公司找好，是喜來登集團、假日集團、還是國內的錦江集團，每一個集團都有自己的 管理規定，應該按照他們的要求去進行設計。開發商不是自己使用店面，而是要租賣給主力店，必須按照主力店的 要求去設計。/PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 如果是做購物中心方面的商業地產，發展商有必要找一些專業的商業顧問公司，目的是明確商業業態的特點和 具體的操作方式。每個項目都有自己明確的市場定位，應該以高度專業化的方式操作，由專業顧問公司代理或者策 劃、招商。如果做普通商業街的商鋪，發展商可以自己操作，但在市場判斷上可能還會存在風險。有的商業只是住 宅區的配套，商業虧盈并不要緊，只要大型住宅項目賣火就可以。社區配套中有沒有餐飲決定硬件如何設計，有的 幾萬平米的大商業，里面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒有足夠的通風排煙設備，經營受很大影響。/PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 在整個合作過程中，發展商、投資商是最大的投資方，也是最大的風險承擔者。整個操作應該以專業的態度去 進行，有錢、有權不等于有專業技術，否則最后項目賣不掉要砸在自己手里。有個廣告人曾舉過一個例子，主人買 一條狗看家護院，夜里聽到外面有動靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡單，當然是狗出去叫，因為主 人不是學這個專業的。地產開發也是這樣一個道理，重視專業顧問機構很重要。同時也應該選擇專業的建筑設計單 位。許多的商業項目設計得不倫不類，經營使用階段出現很多問題，特別是硬件方面的問題，如樓電梯分布不合 理，店鋪價值差異太大，廁所不夠或找不到。這樣的問題都很難補救，給發展商或經營方帶來的損失可能遠遠超過 一次性的設計費用。所以應該慎重地選用有商業項目專長的設計師。/P!contentBR我國商業街的主要類型城市步行街商業街（區）是城市商業發展、城市風貌、城市綜amp。nbsp。 合競爭力的代表，也是城市改革開放成果和城市經濟繁榮的代 表，因此，人們都把城市步行街商業街稱之謂“城市窗 口”、“城市名片”。/PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 目前，全國有各類示范街193條，其中中宣部等6部委先 后五次推出全國性示范街81條，各省市公布的示范街112條。這 些示范街在規范經營行為、維護市場秩序、繁榮市場經濟等方面 作用突出。據不完全統計，全國現有著名商業街步行街200多 條，今后幾年正在建設和規劃中的商業街步行街近百條。/PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 中國城市商業網點管理聯合會步行商業街工作委員會前不久分別到上海、南京、濟南、天津、杭州、吉 林、沈陽、大連、貴陽、成都、重慶、宜昌等12個城市進行考察座談，認為我國步行街商業街（區）主要有以下四種 類型：/PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 1．歷史上形成的，城市中心區和城市區域中心的商業街步行街。它是城市名片，體現城市繁榮。如北京王 府井、西單，上海南京路、淮海路、四川路，廣州的上下九商業步行街，天津的和平路商業街，南京的湖南路商業 街，沈陽中街，蘇州的觀前街等。/PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 2．專業商品街和服務性街區。如北京南城馬連道的茶業一條街，楊村的裝飾布一條街，杭州的絲綢城，廣 東省番禹電器一條街，以及散落在各地的很多美食酒吧一條街等。/PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 3．旅游觀光休閑街。尤其是有很長歷史和文化底蘊的古城鎮，如北京的琉璃廠、安徽省屯溪的老街、上海 新天地等。/PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 4．室內商業街。如北京東安商場的地下“老北京一條街”，沈陽興隆大家庭“室內商業一條 街”等，MALL里和地鐵里商業街也屬于這個范疇。目前，我國商業街步行街有兩個趨勢值得關注：/PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 一是從經營走勢分析，第一種類型，即歷史上形成的、城市中心區和城市區域中心的商業街步行街，購物 比例呈下降，而旅游、餐飲、娛樂、休閑比例呈上升的趨勢，因此，正面臨經營業態和錯位經營的調整，進入再次 改造期。其他三種類型，只要定位準確，經營狀況越來越好。/PPamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 二是大城市商業街步行街的改造建設正向中小城市幅射。在經濟發展中，城市改造結合商業結構調整，特 別是地級市和旅游城市，都十分重視步行街商業街規劃，都十分重視步行街商業街建設。我們可以斷言，用不了幾 年，我們將看到風格各異、各具地方特色的商業步行街點綴在全國249年地級市和眾多大大小小600多個的城市，到 那時，我們的國家一定更美了。/P!contentBR商業街建設的戰略、戰術研究amp。nbsp。amp。nbsp。 amp。nbsp。市場消費需求的巨變直接導致了零售業交易方式的變化，隨amp。nbsp。 著生活水平的提高和生活觀念的變化，消費者開始注重包括產品 因素在內的“整體服務質量”，與此相應，他們越來越以一 種“機會成本”的意識對購物活動做出價值判斷，他們希望在單 位時間內能盡可能多的行使商品選擇權、自主決策權，在這里， 顧客對商品價值的評價日益轉化成為一種對“時間價值”甚 至“生命價值”的考慮了。為了順應這種消費潮流，自然而然產 生了網上購物這種交易方式，中國迅速掀起了一股電子商務熱 潮，但是電子商務的發展要受到諸如人口素質、基礎設施、傳統 消費觀念、網絡支付機制等多方面的制約，難以在我國這樣的發 展中國家達到普及水平。然而我們說，即使以上制約電子商務的 瓶頸問題得到了解決，網上交易仍然無法代替其他諸多零售業態，因為判斷一種現代商業業態在某個國家或地區是 否有發展前途，關鍵是看其是否適應了當地消費者的生活方式與購物方式?，F在很多情況下，人們并不是為了購物 而購物，他們渴望與人交流、受人尊敬，甚至希望以某種獨特的方式參與到商品的銷售、服務乃至設計、生產的全 過程（或其中的某個環節）之中，從而在獲得商品使用價值的同時，得到一種頗具意味的體驗。BRamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 網上交易很顯然無法滿足人們的這種需求，而商業街則不同，當你攜同你的家人、朋友到商業街去逛一逛時， 你不僅僅可以滿足自己的多方面購物需求，還可以親自體驗商品，與商品真正切切的接觸；與認識的或不認識的人 相互交流；感受商業街那濃濃的商業氣氛。另外商業街適應了現代家庭“一站購齊”（oneamp。amp。nbspstopping）的消費心 理，又因匯集了眾多層次的專賣店與各種服務項目，而有比較靈活的市場反應能力，可以提供全面服務，滿足了人 們多樣化的生活需求，成為消費者購物、娛樂一體化的場所，符合我國未來的消費發展趨勢。因此我們只能把網上 購物作為一種交易方式，即一種銷售渠道，而不能成其為一種零售業態，更不可能成為人們日常的一種生活方式， 即使在網絡充斥著整個社會的e時代，商業街的魅力依然難擋。BRamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 一、商業街的定義、特點及分類BRamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 什么是商業街？商業街就是由眾多商店、餐飲店、服務店共同組成，按一定結構比例規律排列的商業繁華街 道，是城市商業的縮影和精華，是一種多功能、多業種、多業態的商業集合體。其特點主要有以下幾個方面： 能全?，F代商業街至少應具有購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會展、醫療、服務、修 理、交通等15項功能和50～60個業種，現代商業街要力爭做到“沒有買不到的商品，沒有辦不成的事”，最大限度 地滿足廣大消費者的各種需求。現代商業街是商品品種的薈萃，如北京西單、王府井和上海南京路，作 為國際大都市的商業街，不僅要做到“買全國、賣全國”，而且要有比較齊全的國際品牌，既是中國品牌的窗口， 又是國際名牌的展臺，把民族化與國際化有機地結合起來。分工細、專業化程度高，是現代商業街的重 要特色，現代消費已從社會消費、家庭消費向個性化消費轉變，要求經營專業化、品種細分化，商業街除了少數幾 個具有各自特色的百貨店以外，其余都由專門店、專業店組成。商業街的購物環境優雅、整潔、明亮、 舒適、協調、有序，是一種精神陶冶、美的展現和享受，突出體現購物、休閑、交往和旅游等基本功能。 優。服務優是商業街的優勢和特點，除了每一個企業塑造、培育和維護自己的服務品牌，推進特色經營外，要突出 商業街服務的整體性、系統性和公用性，提高整體素質、維護整體形象、塑造整體品牌。BRamp。nbsp。amp。nbsp。amp。nbsp。 綜觀現在各種商業街，大致可以分為三大類：BRamp。nbsp。 。中央商業街一詞是大都市商業發展到一定程度的產物，西方國家比較早的采用了這種提法，如 美國紐約的曼哈頓、日本東京的銀座等均被冠之中央商業街的稱號，但中央商業街的內涵究竟是什么，至今沒有明 確的、權威的界定。可以說，一個真正的中央商業街必須是這個城市的商務功能核心。從一般意義上講，作為中央 商業街要具備以下幾個特征：第一，商業特別發達。這里所說的“商業”不能作狹義的理解，而是泛指一個具有綜 合性功能的區域。它不僅涵蓋了一般的零售業和服務業，并且包括金融、貿易、信息、展覽、娛樂業、房地產、寫 字樓及配套的商業文化、市政、交通服務等設施，是一個大商業的概念。第二，有較高的社會知名度。像上海的南 京路、北京的王府井、香港的中環、紐約的曼哈頓第七大道等都在區域經濟活動中起著舉足輕重的作用，甚至影響 著世界經濟的發展，其社會知名度要明顯高于其它地