商務(wù)酒店項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 2002年2005年201020152020上限下限上限下限上限下限上限下限國內(nèi)旅游人數(shù)(萬人)1434年增長率(%)　14121087665國內(nèi)旅游收入(億元)年增長率(%)　1816141211998海外旅游人數(shù)(萬人)104年增長率(%)　14121087665旅游外匯收入(億美元)年增長率(%)　1816141211998旅游總?cè)藬?shù)(萬人)旅游業(yè)總收入(億元)152144285260459419674644相當(dāng)于GDP(%)8710911101211注：美元折合人民幣按1:資料來源：《某維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》由于某是某旅游重點(diǎn)地區(qū)和旅游集散地，接待游客占全疆的50％以上，而旅游客人是星級酒店最重要的客源，因此旅游人數(shù)的增長率能夠大致地反映酒店客源的增長，因此，某酒店客源將隨著旅游人數(shù)的增長而增長，預(yù)計(jì)年增長率應(yīng)當(dāng)不低于10％，考慮到自2002年年開始，某星級酒店增加較少，預(yù)計(jì)近年來某酒店出租率應(yīng)當(dāng)同全國其他地區(qū)一樣有所上升。. 競爭分析 . 競爭對手基本情況由于同星級酒店的客源基本相同，因此，某每一家三星級酒店都將是**商務(wù)酒店的競爭對手，同**商務(wù)酒店距離較近，客房數(shù)量接近的三星級酒店相互間的競爭將更為激烈，與**商務(wù)酒店距離較近的三星級酒店基本情況為：⑴國泰大飯店國泰大飯店是某國泰實(shí)業(yè)貿(mào)易有限公司下屬的一家三星級涉外酒店，位于某阿勒泰路15號。飯店距機(jī)場8公里，距火車站10公里，距市中心2公里。酒店擁有客房約100間，客房類型有標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、豪華套房、貴賓套房；在會議設(shè)施方面，擁有接待300人大會議室一間，可接待200人中會議室一間，可接待50人小會議室二間；在健身娛樂設(shè)施方面，有健身房、臺球室、棋牌室、KTV廳、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，擁有可接待300人的海鮮娛樂城和可接待350人的穆巴拉克美苑（清真餐廳）。⑵翼龍大酒店翼龍大酒店為中石化獨(dú)山子煉油廠投資設(shè)立的三星級涉外酒店，位于某克拉瑪依西路20號附一號，距某國際機(jī)場16公里，距火車站8公里。翼龍大酒店共有客房130套，其中豪華套間23套；在會議設(shè)施方面，擁有可接待200人的大會議室1間，可接待30人的小會議室兩間。在健身娛樂設(shè)施方面，有健身房、夜總會、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待150人的中餐廳和清真餐廳。⑶獨(dú)山子大酒店獨(dú)山子大酒店是由某石油局獨(dú)山子石化總廠投資設(shè)立的三星級涉外酒店，位于克拉瑪依西路20號，酒店距機(jī)場15公里、距火車站7公里，距市中心2公里。獨(dú)山子大酒店擁有客房168間，房間類型有標(biāo)準(zhǔn)間、豪華標(biāo)準(zhǔn)間和商務(wù)套房；在會議設(shè)施方面，有可接待100人的大會議室一間，可接待30人的中會議室二間，可接待12人的小會議室一間；在健身娛樂設(shè)施方面，有臺球室、乒乓球室、夜總會、KTV室和桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待160人的中餐廳和可接待50人的西餐廳。**商務(wù)酒店與鄰近酒店的主要情況對比見下表所示。相鄰酒店比較項(xiàng)目國泰大酒店翼龍大酒店獨(dú)山子大酒店**商務(wù)酒店客房種類較齊全較齊全齊全較齊全客房數(shù)量100130168127酒店新舊程度舊舊舊新配套設(shè)備較齊全較齊全較齊全齊全\先進(jìn)會議設(shè)施齊全較齊全齊全較齊全娛樂設(shè)施齊全較齊全較齊全齊全 經(jīng)營方式自營單體酒店自營單體酒店自營單體酒店自營單體酒店內(nèi)部接待無少量少量中量停車設(shè)施較少較少較少多周邊風(fēng)景環(huán)境一般一般一般較好周邊商務(wù)環(huán)境較好較好較好較好交通便利程度較好較好較好好所有制形式民營國有國有民營酒店定位商務(wù)旅游商務(wù)旅游商務(wù)旅游商務(wù)旅游. SWOT分析⑴優(yōu)勢①具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個(gè)階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)表明，一家酒店的平均生命期為40年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。**商務(wù)酒店（前樓）2003年建成，作為新建成酒店，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，其對酒店經(jīng)營的12年將均處于該酒店高收益、高出租率時(shí)期，相對于建成時(shí)間較長的同檔次酒店能夠取得更好的收益。②具有顯著的成本費(fèi)用優(yōu)勢酒店的成本費(fèi)用是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素，對于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費(fèi)用、家具及固定設(shè)施和其他日常運(yùn)營成本等都是重要的成本費(fèi)用因素。僅需投入部分家具、設(shè)備和裝修費(fèi)用酒店即可正式營運(yùn)，這成為**酒店取得良好的盈利狀況無可替代的成本費(fèi)用優(yōu)勢。從目前的預(yù)計(jì)來看，僅通過桑拿浴室、酒店大廳和KVT（二期）的出租承包收入每年就能取得236萬元的收入（其中，桑拿浴室86萬元租賃費(fèi)已經(jīng)與承租方簽訂協(xié)議），已經(jīng)超過每年180萬元的經(jīng)營權(quán)費(fèi)用。③具有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢**酒店所處的區(qū)域目前現(xiàn)有的星級酒店不多，且**酒店位于某市計(jì)劃投資40億元的蜘蛛山腳下，如2010年蜘蛛山風(fēng)景區(qū)如期建成，則入住**酒店的客人將能夠直接觀賞到蜘蛛山的景色，將有助于提高**酒店的知名度、入住率和酒店房間價(jià)格。**酒店還擁有100余個(gè)停車位，這在某三星級酒店是絕無僅有的，能夠?yàn)榫频耆胱】腿颂峁┍憷耐＼嚪?wù)，更能夠?yàn)椴惋嫛TV、桑拿提供便利的條件。④具有部分穩(wěn)定的客源根據(jù)公司與伊犁州達(dá)成的協(xié)議，某酒店仍然將按照《接待標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議書》的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)接待安排伊犁州來烏工作人員的住宿，并承擔(dān)伊犁州在烏的宴請接待任務(wù)。這部分餐飲客房收入能夠?yàn)?*酒店提供部分穩(wěn)定的客源，降低酒店的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在酒店新樓建成前，伊犁辦事處承擔(dān)的內(nèi)部接待已經(jīng)達(dá)到每年70余萬元，隨著軟硬件環(huán)境優(yōu)越的**酒店的開業(yè)，相信穩(wěn)定的內(nèi)部接待金額將會有大幅度的增長，同時(shí)，也能夠有效帶動伊犁州來烏及各地前往伊犁州的商務(wù)客人的住宿、餐飲消費(fèi)。⑵劣勢①缺少酒店行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)本項(xiàng)目發(fā)起人－某洲際工貿(mào)公司以往未涉足酒店行業(yè)，尚缺少酒店行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。②酒店品牌知名度欠缺**酒店作為新開業(yè)的酒店，是某酒店市場的新進(jìn)入者，酒店尚缺少品牌知名度，建立品牌將要經(jīng)過一定的時(shí)間，投入一定的資金。③酒店星級尚未評定**酒店尚未開業(yè)，酒店星級也未評定，在酒店星級評定前，作為未定級酒店在一定程度上會影響酒店客源和酒店房間價(jià)格。⑶機(jī)會①某和某旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入的提高，我國的旅游業(yè)一直保持著較高的增長速度，某和某作為我國重要的觀光旅游地區(qū)，旅游產(chǎn)業(yè)也將取得較高的發(fā)展速度，根據(jù)《某旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》的預(yù)測，至2015年某國內(nèi)國外旅游收入將均保持10％以上的增長速度，這為某酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好的機(jī)會。從長遠(yuǎn)來看，如果國際航空“落地簽證”等問題得到妥善解決，由于某距離歐洲的航空距離優(yōu)勢，很可能成為消費(fèi)能力較強(qiáng)的歐洲游客的旅游熱點(diǎn)地區(qū)。②我國酒店業(yè)進(jìn)入新的一輪景氣周期由于酒店業(yè)自身的特點(diǎn)，酒店行業(yè)存在明顯的景氣周期，從我國酒店行業(yè)的利潤、入住率、酒店房價(jià)等指標(biāo)分析，我國酒店自2001年應(yīng)當(dāng)已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房價(jià)平穩(wěn)增長時(shí)期（初期），目前正是進(jìn)入酒店業(yè)的良好時(shí)機(jī)。③某經(jīng)濟(jì)的發(fā)展隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，某經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展，2003以來國家計(jì)劃建設(shè)的中－哈輸油管道、獨(dú)山子石化和某石化擴(kuò)建工程將使某成為我國未來的石化化工重點(diǎn)地區(qū)，這些都會提供大量的商業(yè)機(jī)會，增加某的商務(wù)、會議游客數(shù)量，將為某酒店行業(yè)的發(fā)展提供助力。⑷威脅①酒店業(yè)激烈的市場競爭酒店業(yè)是一個(gè)市場化程度很高的行業(yè)，始終存在激烈的市場競爭。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性酒店供給過剩，則競爭程度將更為激烈，有可能出現(xiàn)四星級、五星級酒店通過降價(jià)競爭，爭奪三星級酒店的客源，如國內(nèi)外酒店巨頭通過經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)大舉進(jìn)入某酒店市場，也會加大某酒店業(yè)的競爭激烈程度。同行業(yè)的競爭將始終是酒店經(jīng)營面臨的主要威脅，②容易受到突發(fā)事件的影響酒店業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成部分，容易受到突發(fā)事件（如急性傳染病，暴力恐怖事件）的影響，出現(xiàn)酒店出租率在突發(fā)事件出現(xiàn)的一個(gè)階段性時(shí)期內(nèi)急劇下降的現(xiàn)象。. 競爭分析結(jié)論根據(jù)項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅的分析，項(xiàng)目的實(shí)施具有難以替代的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的機(jī)會，存在的劣勢均可以通過企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營策略加以彌補(bǔ)，面臨的威脅并不大，應(yīng)當(dāng)采取增長型進(jìn)取戰(zhàn)略，盡快實(shí)施某酒店項(xiàng)目，使**酒店能夠在2005年某旅游旺季到來之前正式投入運(yùn)營。. 項(xiàng)目目標(biāo)定位。 根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢，項(xiàng)目定位于三星級標(biāo)準(zhǔn)酒店，設(shè)置餐飲和各種娛樂設(shè)施。酒店客戶群主要定位于參加各類會議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動，外省市來烏旅游的人員，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務(wù)、旅游、會議酒店。某市四星、五星級酒店由于房價(jià)高，相當(dāng)部分客源來自海外，其經(jīng)營受國際經(jīng)濟(jì)影響較大，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，由于一直缺少濃厚國際商業(yè)氛圍和環(huán)境條件條件支撐，所以沒有出現(xiàn)同等星級的酒店，在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開發(fā)四星、五星級酒店風(fēng)險(xiǎn)較大。此外，經(jīng)營高星級酒店需要更高的經(jīng)營技巧和管理手段，也具有較大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。以國內(nèi)客戶為主要服務(wù)對象的一、二、三星級檔次酒店，隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國內(nèi)游客、因商因公出差的國內(nèi)客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，交通便利，市場前景較好；同時(shí)，隨著，人民生活水平的提高，更多的國內(nèi)旅游團(tuán)體和自助旅游者將來到某，而項(xiàng)目地處蜘蛛山腳下，周邊人文景觀多，再加上價(jià)位適當(dāng)、具有吸引力，將形成價(jià)格和入住率的良好配合，提高經(jīng)營效率。對于某些特殊標(biāo)準(zhǔn)的要求，可以設(shè)置若干高于三星級標(biāo)準(zhǔn)的套間以備使用。此外，通過加強(qiáng)管理和服務(wù)，**酒店的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級標(biāo)準(zhǔn)上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的星級水平。6. 發(fā)展規(guī)劃. 總體設(shè)想 以取得每年經(jīng)營權(quán)費(fèi)用較低的某酒店12年經(jīng)營權(quán)為契機(jī)，對酒店按照三星級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修并配備相關(guān)設(shè)備、設(shè)施，爭取在2005年某旅游旺季開始之前酒店能夠試營業(yè)，以合理的價(jià)格、良好的設(shè)施、完善的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)建立酒店的競爭優(yōu)勢，通過與旅行社、會議會展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站的合作，結(jié)合酒店自行銷售，以公關(guān)和市場宣傳手段為服務(wù)，在2－3年成為某市知名三星級酒店。在酒店運(yùn)行2－3年后，可考慮通過自有資金積累或合作投資，實(shí)施后樓改造工程，以充分提高現(xiàn)有資產(chǎn)的利用率，取得更大的收益。. 公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設(shè)想 . 完成酒店試營業(yè)⑴本階段目標(biāo)本階段需要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)：及時(shí)選擇好條件適宜的合作伙伴，完成酒店的設(shè)備購置安裝，完成酒店管理人員的選聘工作，對招聘員工進(jìn)行培訓(xùn)，建立和完善酒店管理體系和質(zhì)量控制體系，在旅游旺季開始前快速切入市場，迅速拓展市場，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。⑵工作重點(diǎn)積極尋找合作伙伴，盡早完成酒店的裝修和設(shè)備配備工作，按照三星級酒店的要求建立管和服務(wù)體系，進(jìn)行員工培訓(xùn)，完善營運(yùn)條件，使酒店盡早進(jìn)入可正常營運(yùn)狀態(tài)。招聘到適合的銷售、管理人才也是本階段的重要工作。第一階段計(jì)劃在3－5個(gè)月內(nèi)完成。. 通過三星級認(rèn)定、并成為某知名酒店之一⑴本階段目標(biāo)通過三星級酒店認(rèn)定，并在酒店入住率、客戶美譽(yù)度、經(jīng)濟(jì)效益等方面占據(jù)某三星級酒店的領(lǐng)先地位，成為某知名酒店之一。⑵工作重點(diǎn)加強(qiáng)酒店內(nèi)部管理、進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用。加強(qiáng)銷售隊(duì)伍建設(shè)，探索銷售創(chuàng)新手段，努力提高酒店的入住率和單位房間收入。第二階段計(jì)劃在2－3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)。. 實(shí)施后樓改造工程，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益⑴本階段目標(biāo)本階段需要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)：通過實(shí)施后樓改造工程，提高后樓的房間檔次和房間價(jià)格，通過現(xiàn)代老板俱樂部的建設(shè)，提高酒店的整體檔次和知名度，進(jìn)一步大幅提高酒店的經(jīng)濟(jì)效益。⑵工作重點(diǎn)做好后樓改造工作，繼續(xù)提升酒店管理和服務(wù)水平，推出新的酒店服務(wù)維持酒店競