四星級酒店及高檔住宅項目可行性報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 商品房新開工量將達到200萬平方米以上，超過原來幾年的開工記錄，成就又一歷史新高。在如此大的新開工面積和以往的在建面積雙重壓力下，各地產(chǎn)公司樓盤營銷工作的方向，向進一步細分市場、實施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路的方面發(fā)展。產(chǎn)品創(chuàng)新成為很多公司的選擇。項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價178。 從今年開始國家開征土地增值稅178。 政府提高住宅用地和商業(yè)用的門檻178。 準備金利率的不斷加息，給開發(fā)商帶來資金壓力房地產(chǎn)的行業(yè)門檻在提高，誠實守信、用心經(jīng)營、實力發(fā)展、專業(yè)開發(fā)成為房地產(chǎn)企業(yè)的基本方向。同時隨著法律法規(guī)的完善，在銷售中保護企業(yè)的合理利益，避免糾紛，為品牌建設服務，是一個需要高度重視的問題。第三部分 某城市總體規(guī)劃描述某縣總體城市規(guī)劃某將隨著某港某岸，尤其是廢黃河三角洲一帶長約20公里岸段，具有開發(fā)建設特大型、多功能、綜合性深水大港的優(yōu)越條件，其建港條件不僅在江蘇海岸最佳，而且是國家在沿海布局大中型電力、鋼鐵冶煉、石油化工、鹽化工、煤化工等工業(yè)項目和集裝箱樞紐碼頭、接煤港址的理想選擇，是江蘇沿海能建年吞吐量億噸以上的極少數(shù)港口之一的建造，某將是結(jié)合航海運輸、陸路運輸、軌道運輸?shù)木C合性港口城市。江蘇某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)沿?；@將給某帶來勞動力輸出的源地，將是某經(jīng)濟發(fā)展的重要區(qū)域，大量的大型企業(yè)進駐將會帶動整個某交通、產(chǎn)業(yè)、服務等行業(yè)的格局。將會以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為某經(jīng)濟發(fā)展的龍頭區(qū)域。以南湖新區(qū)為主的房產(chǎn)市場區(qū)域?qū)用骼剩撤慨a(chǎn)格局將會西移；加上南湖新區(qū)居住環(huán)境優(yōu)越將會引導新區(qū)房產(chǎn)市場的方向。隨著某大多數(shù)行政機關的西遷至新區(qū)，將會帶動新一輪新區(qū)的發(fā)展。某城市發(fā)展戰(zhàn)略目標某發(fā)展戰(zhàn)略目標集海運港口、鐵路運輸、生產(chǎn)加工業(yè)為主；擇優(yōu)引進科技含量高、環(huán)境污染輕、產(chǎn)業(yè)鏈接長、上下關聯(lián)大的精細化工、醫(yī)藥化工等中間體項目，并已初步形成特色。堅持“一次規(guī)劃、分步實施、配套建設、滾動發(fā)展”的原則，逐步發(fā)展完成“國家級百強大縣”、“百萬人口經(jīng)濟強縣”的目標。項目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評價該項目位于某主干道迎賓大道和富康路，東面是某城區(qū)休閑核心地：南湖廣場和某公園；北面是某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。項目宗地占地面積約98畝(約61000㎡)，宗地呈現(xiàn)長方型，東西長約300m，南北長約200m。該地塊是某縣新城區(qū)的核心位置，縣人民政府坐落在該地塊前方，是未來區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的標示。該項目周邊樓盤眾多，是未來新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱門區(qū)域。項目所在區(qū)域集中了某縣包括縣政府在內(nèi)的眾多行政機關，處于南湖新區(qū)的發(fā)展中心地帶，東臨南湖公園，北靠縣人民政府以及某縣主干道迎賓大道，北面是江蘇某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)沿?；@，西臨眾多動遷樓盤，南靠新區(qū)成熟社區(qū)，項目地理環(huán)境和生活配套環(huán)境相對成熟。第四部分 項目區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域定義南湖新區(qū)規(guī)劃總用地約400萬平方米。完善基礎設施配套建設。江蘇某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)沿?；@，產(chǎn)業(yè)以精細化工、醫(yī)藥化工、電子、新材料為主，規(guī)劃總面積20平方公里。新區(qū)公共服務設施用地沿迎賓大道南面，迎賓大道以南以居住用地為主，迎賓大道以北為工業(yè)用地，規(guī)劃機械倉儲用地和醫(yī)藥加工用地。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補、配套齊全的城市次中心，分擔市級中心對外輻射、對內(nèi)服務的功能，并通過次中心的配套建設，完善城市基礎設施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)開發(fā)供應量某南湖新區(qū)房產(chǎn)開發(fā)項目目前較具規(guī)模的有7家，主要集中在永安路、港城路、富康路兩邊，港城路以西和某大道以南交叉地帶以商業(yè)用地和拆遷安置項目為主；南湖新區(qū)這幾年房屋供應面積達150萬平方米，集中最具有代表性“碧水綠都”、“鳳鳴半島”和“華德名人苑”。碧水綠都總建筑面積30萬平方米，分為四期開發(fā)，總戶數(shù)約為3000套，是商住混合性；前三期基本罄盤，第四期約有45萬平方米，現(xiàn)正處于認購中。鳳鳴半島公認的某最好的盤之一，依湖而建，總建筑面積7萬平方米，總戶數(shù)為約700戶，容積率低、房型合理，一期開盤當天銷售110套，目前二期正在認購中，分為四期開發(fā)。華德名人苑占地面積15萬平方米，總建筑面積21萬平方米；現(xiàn)銷售一半，多為現(xiàn)房；剩余面積將于今明年繼續(xù)開發(fā)。預計到今年年底某南湖新區(qū)的供應面積將在30萬平方米左右，第五部分 項目開發(fā)條件分析地塊概況⑴、項目規(guī)模：項目占地面積98畝，總規(guī)劃面積18萬平方米，具備中大盤開發(fā)的條件，因規(guī)模效應帶來的成本控制，配套相對完善，塑造項目形象，產(chǎn)品供應鏈的可調(diào)節(jié)性等。但目前區(qū)域市場上的相同規(guī)模盤較多，優(yōu)勢已經(jīng)并非一家獨有，且中大盤長周期開發(fā)帶來市場不可預測風險。⑵、地理位置：某城區(qū)西部，南湖新區(qū)的東邊，因地塊屬于南湖和老城區(qū)之間，地理位置優(yōu)越。從發(fā)展趨勢看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會成為城市中心的組成部分，有發(fā)展?jié)摿Α］^其他區(qū)域的主要競爭項目而言，目前該地段優(yōu)勢較大。⑶、人文條件：該項目用地原主要為政府職能部門聚居地和社區(qū)住宅，有著較大發(fā)展區(qū)域。從市場上看，目前競爭項目周邊項目已經(jīng)開始著手項目的文化建設，但多數(shù)情況與項目類似，文化資源需要在開發(fā)中結(jié)合南湖公園和某公園的優(yōu)勢，通過人為塑造、宣傳，形成自己的一方人文高地。⑷、建筑形態(tài)：規(guī)劃以高層（小高層）高檔住宅區(qū)和四星級酒店為主，簡約的現(xiàn)代風格，個性鮮明的外墻立面，錯落有致的建筑風格，以創(chuàng)新的（就某現(xiàn)狀）戶型設計和親地的建筑形態(tài)將對某的住宅建設和住宅消費產(chǎn)生影響。創(chuàng)新的建筑形態(tài)也是項目的優(yōu)勢資源之一。⑸、產(chǎn)品設計：項目的前期定位已經(jīng)確定為高檔社區(qū)結(jié)合四星級酒店，除領先的建筑形態(tài)外，合理、舒適的功能性，環(huán)保美觀、品質(zhì)的的細部用材，使用環(huán)節(jié)的人性設計，為產(chǎn)品創(chuàng)新和技術營銷提供了資源，也是差異化的資源。⑹、環(huán)境規(guī)劃：借助項目用地周邊自然環(huán)境，通過項目內(nèi)的大景觀長軸線，以水景為展示形象的親水、親地型的環(huán)境規(guī)劃，從目前的規(guī)劃思路，項目可以創(chuàng)造出某少有的大型高檔的親水住宅，對住宅市場的景觀建設帶來新意，形成較大的市場沖擊力。⑺、配套設施：項目周邊的生活、教育、醫(yī)療、娛樂等配套資源逐步完善，現(xiàn)有資源數(shù)量和質(zhì)量均與項目的定位不符，項目內(nèi)部配套建設需要長期建設才能實施，在項目前期將面臨配套缺乏的現(xiàn)狀。科學的實施和安排與項目進程、形象相符的配套需要重點研究。目前競爭項目在該項資源的情況大體相同。⑻、品牌資源： 借助于該項目是到目前為止是某唯一的高層住宅及高檔住宅和酒店的結(jié)合體，樹立在某的知名度，提升品牌的價值，為以后開發(fā)房產(chǎn)項目積累人氣。地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃 項目所在位置 （本項目位于南湖新區(qū)東北角，所在位置是某縣行政職能中心也是某房產(chǎn)成熟地帶。） 交通公交6號線貫穿整個新區(qū)，某城區(qū)的士普遍，價格也很實惠；雙向6車道的富康路，8車道的某大道，6車道迎賓大道等等；構(gòu)建成一個便捷的交通網(wǎng)，西接204國道，東靠某港口，加之新區(qū)其他道路構(gòu)成巨大交通網(wǎng)。地塊周遍環(huán)境 項目現(xiàn)在的狀況 項目現(xiàn)在的狀況 本項目目前建有簡易的結(jié)構(gòu)框架，是歷史遺留的產(chǎn)物；地塊北塊地屬于華德名人苑項目，西邊為政府機關用地，西南角為正鑫城市經(jīng)典地塊；項目周遍用地都有歸屬，在未來的兩年內(nèi)相繼開發(fā)完成。周遍地塊用地將成為南湖新區(qū)房產(chǎn)市場的聚集地。華德名人苑地塊 正鑫城市經(jīng)典項目的SWOT分析⑴、優(yōu)勢：① 未來區(qū)位優(yōu)勢明顯：項目地塊位于正在規(guī)劃中的南湖西側(cè)，是南胡新去未來規(guī)劃開發(fā)的重點之一，它可通過迎賓大道、某大道連接某老城區(qū)。是未來連接老城區(qū)的交通要道，在地理位置上占有后天的優(yōu)勢。② 自然環(huán)境較好：該地塊周邊自然生態(tài)所受到的破壞程度較小，東面南湖水質(zhì)較好，北面稍差（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)），但四周均有綠色覆蓋。地勢平整，北臨縣政府花園和廣場。③ 具有整體優(yōu)勢，易于規(guī)劃：本項目地塊一個相對獨立的大型區(qū)域地塊，在規(guī)劃整體性上易于統(tǒng)一。整個項目用地近100畝，地塊高差不大，連接成塊，可對用地進行整體性規(guī)劃和開發(fā)建設，規(guī)模大，便可做大文章，對于營造一個規(guī)模大盤具有完備的地理條件；也極有利于配套建設方面的規(guī)劃和減免與爭取配套相關的費用。在商業(yè)上，規(guī)模大盤更有創(chuàng)造商機的空間，對于做大做好社區(qū)商業(yè)配套有一定的作用。④ 社區(qū)配套日趨成熟： 雖然項目地塊的區(qū)域位置相對較好，但其社區(qū)配套相對成熟。與其相鄰的華德名人苑和碧水綠水已發(fā)展成為具有相對規(guī)模的居住型社區(qū)，與華德名人園、正鑫城市經(jīng)典、碧