商業街及內街銷售報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ? 遠期商業價值可達到人民南口岸區的三線與二線之間價值———11 萬元／平米之間注：人民南三線商業樣本——／平方米。人民南二線商業樣本——置地逸軒的１１萬元／平米（詳細數據見《調查報告》 ） 。蔚藍海岸登良路商業街的現實定價與升值進程，需要考評如下南山口岸區空前絕后的宏偉大市政規劃，以及馬不停蹄地開發進程：＊2022年１０月，Ｆ１摩托艇世界錦標賽永久性賽場啟用。6 / 18＊2022年１２月，地鐵二號線基本完成建設啟用。＊2022年１２月，后海體育中心完工并投入使用。＊2022年１２月，１５公里長濱海長廊初步完成建設，并繼續打造成金融區（備注：福田中心區商務成熟期預計８－１０年時間） 。＊2022年，投資１４億元的深圳歌劇院完工并投入使用。＊2022年。除了上述官方公示的規劃之外，還有如下的利好：＊目前整個西部口岸的后海濱路區域，處于全面的大開發之中，整體住宅開發量較大，將形成深圳的高尚海濱居住區，形成港人和深圳高消費群體居住的集中區域，而據業內人士稱，該區域必須在２年之內全部開發。＊深港西部一體化進程加快，香港方面未來將加強西部元朗區域的開發，形成香港西部的商業、辦公、居住等中心，與深圳西部形成互動。7 / 18三：區域內同類商鋪的價值比較三條商業街的比較：區域內同類商業街參照我們選取了觀海臺海德一路商業街、招商海月工業八路商業街作為樣本，三者之間有多個共同的特點? 鄰近深圳灣口岸? 鄰近金融辦公區? 鄰近南山商業文化中心區? 鄰近地鐵口? 都是社區配套商業街8 / 18? 次級道路，并緊鄰后海濱路主要道路2：價值比較模式評估：上述指標尚未進一步完善，預計三者價值相當，但因為金融區的未來影響力，觀海臺海德一路商業街、蔚藍海岸登良路商業街價值可能略超過招商海月。四：項目內街商業價值評估商業街基本情況業態基本情況：華潤社區店，面包房、藥店、外貿服裝、保險超市等。租金基本情況：80 元/平米月左右鋪位面積情況：鋪位面積適中，以 4070 平米為主體，而大型出租的鋪位實際為多間街鋪組合，不影響實際銷售價值，具有單鋪總值低的優勢。周邊環境情況：商業街距離小區后海路出入口較遠，加上車輛出入口收費亭的影響，使得商業街開放程度受限。項目商業價值評估? 本項目租金評估：商鋪目前延續2022年簽約租金，整體租金偏低，預計考評商鋪租金自然遞增率以及口岸效應，在調整合適的情況下，租金應該看齊星海名城及陽光棕櫚園社區內商業街水平，將突破性１００元／平米月，并有望達到１20 元／平米月。參照租金評估售價，３萬——／平米。? 在確定上述基本價格的前提下，評估影響鋪位價格的修正因素，分別為每間鋪位定價：? 單鋪面積與總值；? 承租商戶的租金和品牌；? 次主力店；9 / 18? 商業街在本社區的服務半徑；? 商業街的開放程度；? 商業街周邊聚集人氣的環境；? 片區住宅價格增長情況等。五、商鋪定價及銷售策略 銷售價格制定原則a、項目銷售價格確定原則? 分區定價，劃分價格區間，以能在預定時間內實現整體銷售為原則。? 以現有同類型社區商業設施租金狀況及周邊區域在售商鋪價格為定價參考。? 依據項目特點，以引進超市輔營區所能實現的租金收益為定價依據。? 根據單個鋪位實際所處位置、自身結構及開間、進深、臨街層高、柱、距離出入口和垂直交通口的遠近等因素，合理設置價差。b、項目整體均價確定依據? 市場投資回報率控制在 68%之間? 根據鋪位的具體區位合理確定價格? 與項目租金對應的售價? 以超市輔營區物業的可實現的租金為本項目理想經營狀態下的價值參照來定價? 項目未來成長空間對項目價值提升銷售均價確定? 從現代城崇尚百貨街鋪租金反推售價：目前現代城崇尚百貨街鋪一般 40 平米（建筑面積）的鋪位租金在 330 元/㎡，按 6％的租金回報返推售價：33012247。＝ 萬元/㎡考慮本項目地段、門前廣場、品牌連鎖百貨進駐等優勢作用下，街鋪價值平均比現代城街鋪提升 20～30％左右，則街鋪對應售價提升為 8～ 萬/㎡。? 從新街口街街鋪售價推算：10 / 18目前新街口的街鋪銷售均價在 6 萬元/㎡，考慮本項目考慮本項目地段、門前廣場、品牌連鎖百貨進駐等優勢作用下，街鋪價值應該是新街口街鋪的 ～ 倍，則街鋪對應售價提升為 ～9 萬/㎡。則本項目一般中小型鋪位的均價因在：8～9 萬之間。? 餐飲大鋪的售價推算：目前周邊餐飲大鋪的租金在 200 元/㎡，按 6％的租金回報返推售價：20012247。＝4 萬元/㎡。項目銷售價目表由于未能提供項目具體規劃位置及單鋪面積、實用率等指標，因此不能準確制作，該部分內容待相關因素確定后再提供。項目銷售收入預測? 項目各層租售面積統計本項目只銷售負一層部分內鋪及一層的街鋪，其余商業面積整體租賃給大商家，不銷售。項目銷售面積統計表注：以上面積為初步預測，一層街鋪建筑面積以 80％的實用率進行測算，負一層內鋪建筑面積以 50％的實用率進行測算，最終面積以政府部門查仗報告為準。項目租賃面積統計表注：以上面積為初步預測，一層街鋪建筑面積以 80％的實用率進行測算，負一層內鋪建筑面積以 50％的實用率進行測算，最終面積以政府部門查仗報告為準。? 項目銷售即時收益分析一層商鋪銷售統計：一層全街鋪銷售，不返租，大型街鋪與一般中小型鋪位分別定價，合計銷售總值為 億元。鋪位類型 鋪位總面積（實用） 鋪位總面積（建筑） 銷售均價 總銷售值中小型鋪位 1656㎡ 2070㎡ 90000 元 186300000 元大型餐飲鋪位 951㎡ ㎡ 40000 元 47550000 元11 / 18合計 2607㎡ ㎡ 　 233850000 元注：以上面積為初步預測，鋪位建筑面積以 80％的實用率進行測算，最終面積以政府部門查仗報告為準。負一層商鋪銷售統計：負一層的可銷售實用面積為：2387㎡，按 50％的實用率計算，可銷售建筑面積為4774㎡，按均價 3 萬元/㎡計算，合計銷售總值為 億元，扣除一次性 2 年 16％的返租后，實際可回收資金為 億元。負一層 鋪位總面積（實用） 鋪位總面積（建筑） 銷售均價 總銷售值一次性 2 年返租 16%實際收益內鋪 2387㎡ 4774㎡ 30000 元 143220220 元 22915200 元 120304800 元注：以上面積為初步預測，鋪位建筑面積以 50％的