市場預判及項目銷售計劃開發計劃(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ，項目整體成交均價為5300元/㎡。東壩價格走勢分析：a、目前東壩區域的總價區間為：套二戶型4550萬；套三戶型5570萬。b、2012年下半年，東壩區域房地產市場價格相對穩定，但預計明年萬源區域會有部分項目推出，將一定程度上分流東壩的部分客戶，預計未來東壩的住宅價格會相對有所下滑。總結：根據廣元市各個區域的成交價格分析可知目前區域之間的價格差距較大，區域內客群相對較為獨立，南河片區可以通過價格策略分流部分老城以及東壩片區的客戶。目前市場競爭比較激烈、產品同質化嚴重、市場供應量增加，所以預計未來一年里開發商將繼續做針對性的價格策略進行“以價換量”，未來市場價格會相對有所下滑。四、 廣元市住宅成交客群分析 以本案成交客群為分析依據總結：從目前來訪及成交情況來看，項目的目標客群主要分布在南河區域，占來成交客戶的40%，其次是廣元郊縣客戶，占成交客戶的28%，老城占14%，下西壩占10%，東壩和上西壩占8%，考慮到目前廣元市區域內東壩目前的房地產價格和老城的房地產價格較項目明年的推貨價格有一定重合，明年將加大對東壩和老城區域的推廣力度。項目目標客戶群體：目前項目的來訪客群主要集中在南河片區，其次為老城、東壩以及下西壩片區，而南河與下西壩片區的客戶購買力相對較弱，未來2批次客群的推廣將深入至老城及東壩區域，根據目前的來訪客戶統計，區縣客戶占比較大，所以針對本項目的具體情況，建議明年在加大對東壩和老城區域的推廣力度外，同時進入區縣進行深度推廣，提高銷售額。其它區域客群：根據市場調查，目前各區域市場目標客戶如下：東壩區域：主要以東壩及老城客戶群體為主，少部分南河及區縣客戶雪峰區域：主要以雪峰、東壩及老城區客戶為主，少部分為區縣客戶。萬源區域：該區域目前尚無項目，目標客群的分布暫無數據支撐，考慮到該區域的地理位置以及區域規劃，預計該區域主要客戶群體將以企事業單位人群為主，以及部分東壩區域的客戶。五、 廣元市商業市場分析20112012年廣元商業地產項目分析項目名稱總體量(㎡)剩余體量(㎡)層高(m)面積區間（㎡）價格區間(萬元)開云世家13000620071—7002—廣匯花園50002000—20—200—2翠江半島5000200050—2003—都市廣場200001400038—800—御景灣22000700038—1000—廣元國貿城60000600035—150—2總計12500037200注：以上價格均為銷售員報價，實際以項目成交數據為準 數據統計：通過以上數據統計，目前廣元市場商業在售項目6個，目前已去化9萬方。㎡,。目前廣元在售商業主要以底商為主。數據分析：目前廣元在售商業分布均衡度不高，主要在售商業以國際商貿城為主，其項目商業占市場整體商業推售量48%，其次為御景灣項目，占市場整體商業推售量18%，剩余項目商業體量除廣匯花園、翠江半島外較為均衡。商業地產項目分析a、銷售形態：現階段已推的商業形態主要為：底商、大型商業以及專業市場。未來隨著都市廣場、金橄欖廣場、百麗城等項目的商業陸續入市，市場將逐漸向大型商業的營銷模式轉型。b、銷售價格：由于各個區域的商業形態、發展進程不一樣，導致價格差距較大，目前商業價格最高的區域為老城，其次為東壩區域，最后是南河區域。c、產品形態：老城區域為集中式商業，主要以購物、電影院等業態組成；東壩區域為商務辦公型商業，主要以辦公、商務酒店等業態組成；南河區域為休閑商業，主要以餐飲、娛樂、酒吧等業態組成。d、客戶方面:廣元本地客戶對商業投資有一定的認識，但多數為零散商業投資，青睞于底層面積較小，總價較低的商鋪，面積較大的商鋪去化緩慢。e、去化量：近兩年共計去化商鋪9萬方，明年新推商業28萬方，因此未來廣元市商業將呈現供大于求的市場現象，區域之間商業的競爭將更加激烈。六、 房地產市場類比分析與廣元同等（相似）城市分析巴中市城市GDP(億)人口(萬)固定投資(億)房地產投資(億)住宅施工面積(萬方）住宅竣工面積(萬方)期房銷售情況(萬方)廣元巴中（數據來源于《2011年四川統計公報》）數據分析：通過對城市經濟和銷售情況分析，廣元的房產投資及住宅施工面積僅為巴中市的75%，2011年廣元的住宅竣工銷售面積小于巴中市，而期房銷售面積卻遠遠大于巴中市，通過對巴中市市場進行類比可以分析出：廣元房地產市場2011年突然間產品供應井噴，由于人口制約以及市場因素等原因，去化量遠遠低于供應量。巴中市房地產供應量情況分析（數據來源于《2011年巴中市統計年鑒》）數據分析：巴中市2009至2011年年均推出量與成交量都有大幅度提升，巴中市在2008年地震之后，政府加強對房地產市場的招商引資，積壓幾年的市場需求得到快速釋放，房地產行業有了飛躍的發展，目前房地產開發企業是巴中市重要的支柱產業，行業財政稅收占總財政稅收的50%，其市場和廣元市較為相似，而值得關注的是巴中市對比廣元市人口相對較多，房價相對較低，城市地理位置相對二線城市較為偏遠，故城市整體吸附能力大與廣元，因此潛在購房群體優于廣元市。數據分析:巴中市房地產市場目前房源銷售價格在32004000元/㎡之間，從20092012年的價格走勢來看有較大幅度的增長，由于需求量較大，所以價格在穩定中略微有所上漲。數據分析:目前推出的房源戶型面積段為70140㎡，熱銷面積段為90110㎡套三戶型，目前市場對經濟型套三戶型認可對較高，這與廣元目前的市場較為相似。數據分析:從購房群體的比例來看，目前巴中市的購房群體主要是外出打工者回鄉置業為主，且以首置和首改為主（由于巴中較為偏僻，外出打工者較多），其次政府、企事業單位客群占18%，商人和其他占14%。巴中房地產市場總結巴中市房地產市場由于2011年房源的集中供應，導致目前房地產市場競爭激烈，目前巴中市房地產市場價格在32004000元/㎡之間，除個別性價比較高樓盤外，其他樓盤去化難度較大。受到購房人群的限制及集中供應對市場的沖擊，預計明年房地產市場將會面臨低價格、高供應量的雙層沖擊，房源去化將會更加艱難。（和廣元目前市場及明年情況相似）七、 整體市場總結宏觀政策國家宏觀調控政策對廣元影響不大，主要是二套房首付比例上調，嚴重影響改善型以及投資型客戶的購房需求，未來國家調控暫不會有所緩解，形勢較為嚴峻。土地市場由于存量與增量的進一步加大，明年廣元房地產市場的競爭較為激烈。住宅供應a、2012年主要是以套三戶型推售為主，目前套三的戶型面積主要為100120㎡，120㎡以上的大戶型推售量較少；b、區域內大型項目戶型主要特點為：帶飄窗、帶入戶、帶贈送；小項目在戶型設計不夠合理。住宅銷售a、區域內熱銷戶型集中在80110㎡之間，對套二及套三的戶型需求較為均衡。由于未來市場價格將持續走低，因此客戶資金壓力可得到一定的緩解，預計未來套三戶型將逐漸熱銷；b、2012年下半年由于項目開始大規模推廣以及區域內部分新盤推出，區域內月平均銷售量達到100套，本區域雖有一定的潛在市場，但需要價格支撐和產品引導，未來下西壩區域住宅的推出將對南河區域潛力造成一定的影響；c、南河區域市場價格下降幅度較為明顯，區域內小型項目已基本去化完畢。在未來一年里，南河區域的價格將不會有較大變化，在后期將會隨下西壩區域的影響略微調整；d、剛需客戶除關注價格之外，對戶型的功能性、贈送率和交房時間也作為重點考慮因素。區域規劃東壩片區為政府規劃的重點，客戶對東壩區域認可度提升；而項目所在的南河區域由于多為居民自建房，建設水平不高，客戶對比東壩與老城區域的心里接受相對較低；萬源板塊因政府各規劃項目即將入場，該區域未來新推項目較多，競爭將較為激烈。客群走勢由于廣元市區大盤數量較少，所以區域標桿樓盤會起到大盤輻射效應，隨著城市化進程加快，區域客戶對房地產的認識也會增加，未來將更傾向于大盤給自己帶來的附加值。另一方面，城區客戶逐漸萎縮，區縣客戶慢慢成為主力客群。