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物業(yè)規(guī)劃技巧論述(編輯修改稿)

2025-08-31 03:41 本頁(yè)面

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】廊，花臺(tái)、小池、雕塑等建筑小品。　　(五)居住區(qū)建設(shè)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 　　評(píng)價(jià)居住區(qū)經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)劣的依據(jù)，是用以下幾項(xiàng)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)　　(1)居住人口毛密度＝居住總?cè)丝诳傆玫孛娣e(600800人/公頃) 　　(2)居住人口凈密度＝居住總?cè)丝诳偩幼∮玫孛娣e(人/公頃) 　　(3)居住建筑面積密度＝居住總面積總居住用地面積(%) 　　(4)居住建筑密度＝總住宅占地面積總居住用地面積(%) 　　(5)容積率＝總建筑面積總建筑用地面積(%) 　　(6)建筑密度＝建筑基礎(chǔ)面積建筑用地面積(%) 　　(7)高層住宅比例＝高層住宅面積總住宅面積(%) 　　(8)公建比例＝公共建筑面積總住宅面積(一般為16%20%) 　　(9)配套商業(yè)面積比例＝配套商業(yè)面積住宅建筑面積(規(guī)定為5%) 　　(10)綠化覆蓋率＝綠化覆蓋面積規(guī)劃用地面積(一般為60%左右) 　　(11)人均公共綠地面積＝集中綠地面積居住人口(近期為2m2/人) 　　運(yùn)用以上技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)衡量居住區(qū)經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，一定要進(jìn)行綜合分析，全面研究和考慮；要根據(jù)不同城市的具體情況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，因地制宜地作出具體分析和判斷，還要從遠(yuǎn)景發(fā)展來(lái)分析研究確定指標(biāo)的科學(xué)性、合理性。總之，要靈活運(yùn)用，而不應(yīng)生搬硬套，要結(jié)合時(shí)間、地點(diǎn)、具體條件來(lái)制定。公共建筑規(guī)劃　　(一)公共建筑規(guī)劃的原則　　根據(jù)規(guī)劃的不同級(jí)別和人口數(shù)量，并遵循配套齊全、分散和集中相結(jié)合的原則布置公共建筑。其基本要求有以下幾項(xiàng)　　(1)適當(dāng)集中布置。使居民一次行動(dòng)能達(dá)到多種目的。　　(2)符合人流走向。居民日常使用頻繁的設(shè)施，應(yīng)當(dāng)布置在居民上下班經(jīng)過(guò)的地方，以方便居民。　　(3)服務(wù)半徑縮小。使居民節(jié)省時(shí)間和路途。　　(4)不要干擾居民。對(duì)于某些產(chǎn)生噪聲、氣味與污染等公建項(xiàng)目，應(yīng)和住宅保持一定距離。　　(5)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)條件，兼顧區(qū)內(nèi)外服務(wù)，發(fā)揮服務(wù)潛力，以獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益。　　(二)公共建筑布置的形式　　(1)托幼建筑和文教建筑。應(yīng)保證兒童和學(xué)生就近入托上學(xué)，服務(wù)半徑應(yīng)盡量縮短，但也要和住宅保持一定距離，以防互相干擾，同時(shí)應(yīng)考慮到交通安全問(wèn)題。　　(2)商業(yè)服務(wù)建筑。可布置在居民區(qū)中心或沿街集中布置，也可在住宅樓底層設(shè)置。對(duì)于規(guī)模較大的項(xiàng)目可以集中布置；而較小的項(xiàng)目則分散布置為宜，可使居民順道或就近滿足所需。　　(3)附屬建筑項(xiàng)目。這是指鍋爐房、煤氣調(diào)壓站、水泵房等公共設(shè)施應(yīng)與住宅隔開(kāi)布置，以防干擾，但也要有方便的交通聯(lián)系。　　(4)停車場(chǎng)庫(kù)。　　(三)公共建筑項(xiàng)目?jī)?nèi)容及其指標(biāo) 　　中國(guó)于1980年12月國(guó)家建委頒布了居住區(qū)級(jí)和居住小區(qū)級(jí)公共建筑設(shè)施定額指標(biāo)，制定了公共建筑項(xiàng)目?jī)?nèi)容和指標(biāo)的規(guī)定。　　(1)居住區(qū)級(jí)公共建筑　　①教育衛(wèi)生。包括托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、門診所等。　　②金融郵電。包括銀行、郵電所等。　　③商業(yè)服務(wù)。包括百貨商店、書店、藥房、食品、日用雜品、飯館、副食、菜場(chǎng)、理發(fā)、浴室、服裝加工、綜合修理、洗染等。　　④文娛體育。包括影劇院、科技文化館、青少年宮、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等。　　⑤行政管理。包括派出所、街道辦事處、市政管理、房管所、商業(yè)管理機(jī)構(gòu)等。　　⑥附屬建筑。包括液化氣站、煤氣調(diào)壓站、開(kāi)閉所等。　　以上公共建筑的指標(biāo)為：每千人建筑面積6207342m2。詳見(jiàn)下表。　　(2)小區(qū)級(jí)公共建筑　　①教育文體建筑。包括托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等，每千人建筑面積為559850m2。　　②商業(yè)服務(wù)建筑。包括百貨店、糧店、菜場(chǎng)、理發(fā)店、飲食店、綜合服務(wù)及物質(zhì)回收等，每千人建筑面積為353389m2。　　③金融郵電建筑。包括儲(chǔ)蓄所、郵電所等，每千人建筑面積為16225m2。考試吧　　④附屬建筑。包括居委會(huì)、物業(yè)管理部門、變電站、公廁、垃圾站等，每千人建筑面積為101914725m2。　　居住小區(qū)級(jí)公共建筑指標(biāo)。　　(2)布置方式　　一般宜相對(duì)集中布置，以形成居住區(qū)中心。　　①文化商業(yè)服務(wù)中心位置的選擇　　以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，并考慮居住區(qū)不同的類型和所處的地位。　　②文化商業(yè)服務(wù)中心的布置方式　　a)沿街線狀布置　　應(yīng)在保證住宅有良好朝向的前提下，考慮沿街建筑群體的藝術(shù)要求，并保證有足夠供人流集散用的人行道寬度和車輛停放的場(chǎng)地。　　6)獨(dú)立地段成片集中布置　　根據(jù)各類建筑的功能要求和行業(yè)特點(diǎn)成組結(jié)合分塊布置，既要沿街立面的藝術(shù)處理，又要注意內(nèi)部空間的組合，以及合理組織人流和貨流的線路。　　c)沿街和成片集中相結(jié)合的布置方式　　沿街和成片集中相結(jié)合的布置方式可根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣、氣候條件、建設(shè)規(guī)模、用地情況、現(xiàn)狀條件而定。　　(3)商業(yè)服務(wù)設(shè)施　　居住區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施占有相當(dāng)數(shù)量，且項(xiàng)目眾多，內(nèi)容豐富，布置方式一般有以下兩種：　　a)住宅底層商業(yè)服務(wù)設(shè)施　　這是比較常用的布置方式。對(duì)要求輔助房不多，無(wú)特殊設(shè)備和無(wú)煙塵、噪聲，氣味的項(xiàng)目，如銀行、郵局、書店、照相、眼鏡店等布置在住宅底層，不作較大處理。　　b)獨(dú)立設(shè)置的商業(yè)服務(wù)設(shè)施　　它可以布置在同一幢空間較大的建筑內(nèi)，也可以由幾幢建筑結(jié)合周圍環(huán)境加以組合。它的優(yōu)點(diǎn)是平面布置靈活且能統(tǒng)一建網(wǎng)、簡(jiǎn)化結(jié)構(gòu)、有利于建筑的定型化，由于集中緊湊、便

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