5s轎車產業園項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 是預測值，根據這些預測值，可以對未來幾年 XX 汽車銷售市場進行一個大致的判斷，也為本項目所創造的產值進行一個定量的判斷。 表 4 XX 地區未來汽車銷售預測 年份 GDP預測增長率 GDP （億元） 預測人口增長 常住人 口 預測小車銷售增長率 當年小車銷售數（萬臺） 截止當年小車保有量 千人擁有小車數 12 年 % % 5 13 年 10% % 20% 14 年 10% % 15% 15 年 10% % 15% 16 年 10% % 15% 17 年 10% % 10% 18 年 10% % 10% 四．汽車銷售模式分析 1．汽車行業銷售的模式及其變化 根據我們的調研和資料查閱，目前汽車行業的銷售模式分品牌代理 4S 店或 3S店，汽車銷售公司（多個品牌的代理），汽車專業市場（品牌店和銷售公司的結合），另外，歐洲最近通過立法對汽車專營銷售的進行了重新規定，汽車銷售公司可以銷售其他品牌的產品。 表 5 轎車銷售模式分析 模式 代表 特點 優勢 劣勢 獨立 專賣店 4S 店 3S 店 統一的形象與服務，廠家占強勢地位 得到廠家更直接的 支持、投資小 獨立的店會增加消費者的搜尋成本 汽車 銷售公司 廣物汽貿 多種品牌的代理，銷售商更注重自身的品牌建設 多種品牌銷售的靈活性，能回避風險 大而全的模式不利于復制，跨區域擴張難度加大，投資大 汽車銷 廣物汽 同一品牌或同一銷 生產廠家和銷售 跨區域的連鎖店需 13 售連鎖店 貿 售公司的多地域連鎖經營，銷售商的力量加強 商對每家連鎖店的強有力支持 要更強大的支持和管理、投資大 汽車 專業市場 龍崗汽車交易中心 提供大面積的汽車交易場所，集合了多家品牌店和銷售公司 產生了集聚效應，使消費者受益更多 銷售商的成 本增加 汽車專業市場本身并不能算作一種汽車銷售的模式，汽車專業市場的客戶是前面三種銷售商，其本質是商業地產商和商業物業管理者，通過為汽車銷售商提供統一銷售的平臺而收取租金收益和管理費用；同時，利用專業市場的產業相關性整合汽車相關產業，并向日用消費、休閑等領域延伸，以實現商業的最大價值。 20xx 年末，全國擁有年成交額億元及以上的機動車交易市場（以下簡稱億元機動車市場） 118 個，比 20xx 年增加 10 家；成交額達 1368 億元，比上年增長 43%；零售額達 399 億元，占成交額的 %，增長 %。機動車交 易市場成交額超過20億元的有 10 家 ,比上年增加 4 家； 10— 20億元的有 13家，比上年增加 7家； 5— 10 億元的有 21家，比上年增加 6家。 20xx 年，機動車交易市場的攤位為 10810個，雖比去年減少了 1500 余個，但營業面積卻增長了 %，平均攤位營業面積增長 %。平均攤位營業額達 萬元，比上年增長 63%，平均每平米創造營業額 萬元，增長 %。 20xx 年， 西北 地區有億元機動車交易市場 64家，比上年增加 12 家，占全部億元機動車交易市場的 %；中部地區有 22 家，比上年減少 3 家，占 %； 從成交額看，東部地區億元機動車交易市場成交額達 億元，比上年增長%，高于全國 8 個多百分點；中部地區增長 %；西部地區增長 %。 35個大城市有億元機動車交易市場 61 家，比上年增加 11 家，占全部億元機動車交易市場的 %；成交額達 億元，比上年增長 %。 中國汽車自 20xx年才正式進入民用消費時代，其汽車銷售的模式在這幾年發生了明顯的變化，由最初的國營汽車銷售公司和物資公司一統天下逐步轉變為以民間投資為主、以分散的零售店逐步向專業市場和連鎖店形 式轉變，目前是諸侯紛爭的局面，但汽車連鎖顯示出更強的競爭能力，同時，專業的汽車交易市場也在各地紛紛突起，汽車銷售進入更加理性和買方市場的年代。 14 2．銷售市場概況 由于 XX市的大型集中式汽車交易市場尚屬于空白 ,我們就集中對 XX市 的大型集中式汽車交易市場進行了調研，調研的情況匯總如下。 XX 市 汽車銷售市場概況 目前 XX市 的汽車經銷商共有 300 多家，面積 1 萬 m2以上的已建或在建汽車市場則有 20 多家。到這些在建市場完工之時，加上現在已經建好的 300 萬 m2以上的汽車市場， XX 汽車市場的總面積將達 500 萬 m2以上。 XX 汽車交易市場、 XX 汽車博覽中心、 XX華南汽貿廣場、 XX名車城、 XX 汽車市場等是 6個較大的交易市場，總交易面積 40 萬 m2，其中綜合性汽車交易市場（含新、舊車交易、過戶、辦證等綜合性服務業務） 2家。 表 12 XX 轎車銷售市場及相關產業規模預測 年份 小車銷售 售后服務 維修 二手車交易 汽配批發銷售 合計 計算公式 數量 *金額 1000 元 /輛 *小車保有量 20xx 元 /輛 *小車保有量 當年小車銷售量 *二手車比例 3000 元 /輛 *小車保有量 各產業規模之和 12 年 12 1 13 年 14 年 15 年 2 16 年 17 年 根據上面的預測數據， XX20xx 年小車銷售及相關行業產值達到近 億元，20xx 年將達到近 億元，到 2017 年將達到近 億元。 15 六． 項目實施方案 ⒈ 項目選址及周邊狀況 （ 1）項目選址的具體地理位置描述 該項目選址于 XX經濟開發區 （ 2）配套設施（水、電、氣、通訊）狀況調查 本地塊目前未平整，地貌以農田和草地為主，水、電、氣、通訊未通。 （ 3）交通狀況及未來趨勢 （ 4）半徑一公里方圓內的業態調查 （ 5）周邊經濟環境及行業調查 2．項目實施初步計劃 （ 1）功能分區及建筑面積 本項目初步規劃按約 1200 畝計算，共約 801360 m22，規劃將按用途進行功能分區，初步構想如下表所示。 表 13 項目功能分區 功能區 主要 業務種類 主要建筑 面積估算 建筑類型 4S 專賣區 銷售各類 新轎車 4S 專賣店、品牌銷售商銷售大廳 按 13 家 計 算 ， 6000m2/家，占地 9萬m2 ；建筑面積按5000m2/家，共 萬 m2。 采用鋼架結構，以大廳和少量辦公室構成 新車 會展區 各類新車、進口車集中式展覽、銷售及信息發布、會所 展覽中心大廈 占地 3 萬 m2， 3 層，建筑面積 2 m2，一層作展示用，其余層做休閑會所、中型會議廳、寫字樓等 一層采用鋼架結構，二三層采用混凝土結構 二手車 交易區 二手車交易 二手車交易中心 占地 4 萬 m2，建筑面積 萬平米，一樓為二手車展示場所、二樓為交易大廳和相關辦公場所、二手車拍賣場 整體采用混凝土結構 購車綜合 服務區 汽車一條龍服務、包括辦證、工商、保險、汽車金融業務綜合服務大廈 占地面積 15000 m2，建筑面積 8000 m2，二層，按照寫字樓標準建設 混凝土結構 16 等 汽車 服務區 汽車測試、倉儲、汽車維修、汽車養護等 按功能分區的建筑群 占地 2 萬 m2，建筑面積 2萬 m2，一層為主，局部二層 混凝土結構 汽車 配件市場 汽車配件批發、銷售、配送等 汽車配件綜合市場 占地 萬 m2，建筑面積 5 萬 m2，四層。 混凝土結構 汽車超市 汽車室外展示、銷售 各品牌 銷售賣場 占地 3 萬 m2，建筑面積 10000 m2 混凝土結構、 市場 綜合區 汽車俱樂部、汽車購物廣場、餐廳、宿舍等 購物廣場 員工大樓 占地 萬平米，建筑面積 3萬平米，餐飲、購物廣場、 汽車俱樂部、員工公寓、宿舍 混凝土結構 摩托車 市場 摩托車室外展示、銷售 各品牌 銷售賣場 占地 1 萬 m2，建筑面積 3000 平米 混凝土結構 汽車 文化區 休閑場所、 園林、兒童樂園、汽車文化展覽館 占地 萬 m2，建筑面積 3000 m2 相關建設標準 合計 占地面積 萬m建筑面積 萬m2 建筑面積其中： 鋼結構面積為 萬 m2，混凝土結構為 萬 m2 上述功能分區是根據本項目的業務范圍的設想而進行的，如果業務范圍變化，則整個功能分區和建筑初步設想都將發生變化。 （ 2）項目經營模式設想 本項目定位初步設想是：我公司在近期不參與汽車產業的實際運作，我方是汽車交易市場的投資者和管理者，通過物業經營而非產業經營來實現項目的合理回報。本項目占地面積大、投資額大，在經營模式的選擇上必須注意防范風險，同時需要 整體規劃，分期開發。 初步的經營模式設定為：一期以 4S 銷售區開始啟動，方式是進行土地產權式出售，以收回前期土地購置費投入和為別的功能項目建設籌集部分資金；二期在一期招商基本完成的前提下啟動，主要是進行各功能區域的建設，物業以出租方式進行（具體的經營策略需要根據市場的發展做更深入的研究）。 17 3．項目實施進度安排 本項目從目前 20xx 年 10 月 1號開始計算，預計到取得土地產權需要半年左右時間（即到 20xx年 4月），土地平整 2 個月（即到 20xx 年 6 月），從取得土地產權到具備招商條件（中間包括土地平整、人員組建、策劃 、招商場所建設等）估計需要 6 個月時間（即到 20xx年 12月）。 從 20xx年元月開始一期 4S店項目招商，招商時間為半年（即到 20xx年 6月），其余為二期項目在 20xx 年 8 月開始招商，招商時間 1年，在 20xx年 8月全部完成。 招商期內成功招租的地塊，在銷售期可以開始建設 4S店，即一期建設從 20xx年 2 月開始；二期各功能項目建設在 20xx 年 5 月啟動，建設周期 1年， 20xx年 5月竣工，屆時所有功能項目全部啟動。 4．項目戰略構想與組織安排 （ 1）項目戰略構思 根據本報告中對汽車產業的分析，中國未來將成為一個“汽車 上”的國家，汽車產業的發展前景無可限量；而根據目前世界汽車產業的利潤格局：汽配行業占據20%，整車生產占據 20%，而剩下的 60%都由汽車服務業占據，未來中國的汽車服務業的蛋糕將是最大的，而且汽車服務業相對于汽車制造業的進入壁壘低得多，汽車服務業將是充滿活力和不斷創新的行業。 結合“世璜投資機構”的發展歷程：從單一的項目開發到多個項目的同時開發體現產品擴張，從單一房地產公司到多行業、跨地域的發展，整個發展體現出穩健的規模擴張思想和有限相關的產業擴張思路。事實也證明這是一條適合企業穩定發展的戰略擴張道路，既達到 了擴張的目的，同時又防范了風險。這可以說是帶有世璜風格的文化和戰略思路的體現，可以在今后的發展中繼續發揚，并揚長避短。 聯系到本項目，如果能夠把本項目運作成功，則其戰略前景亦是遠大而誘人的。按照產品擴張的思路，則可以把汽車城項目通過不同區域的“復制”而迅速發展，如果按照產業擴張的思路，則可以通過汽車城項目而進入汽車產業，再在迅速發展的相關汽車服務業進行介入。 兩種戰略擴張思路都體現了依靠公司核心競爭力的思想，汽車城項目的產品擴 18 張實質是商業地產的品牌戰略思想；汽車城項目的產業擴張實質是通過與公司目前核心主業的 對接來實現，即通過汽車與房地產的對接實現汽車商業地產、通過商業地產與商業對接進入汽車服務業，并利用在房地產產業鏈中的擴張經驗實現橫向對接， 備選的戰略發展思路是利用本項目商業地產的經驗，即基于項目擴張的發展思路，使世璜公司今后的發展中多一項主業開發 —— 商業地產，特別是針對各行業新興商業形態的集中式商業，只要能搶占市場先機，亦能取得不錯的效績。 （ 2）項目組織安排 根據基于戰略的組織構建理論，組織的發展要與戰略的發展相一致。如果本項目今后的戰略是上述戰略中的一種，建議本項目的組織安排采取以下幾種中的一種。 ①、采取產品擴張的思路，在本項目拿到地之后進行組織安排，建議成立汽車商業投資有限公司，設立針對汽車銷售和相關產業研究的經營部門，積極進行跨區域的擴張，設立招商部門，積極進行商業資源的積累。 ②采取產業擴張的思路，在本項目拿到地之后進行組織安排，建議成立汽車戰略投資有限公司，重點設立針對汽車服務業研究的經營部門，積極進行產業內跨行業的研究和投資，設立招商部門，主要針對汽車商業項目的招商運