20xx年天津安捷倫酒店項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 看海的通透性與客人戶外活動的私密性的相輔相成；同時要創造由不同燈光制造的優美的夜間視覺環境。5建設與裝修高標準建設。建筑采用框架結構，戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間，以適用不同客戶的需求。戶型面積從15m2到90m2不等。裝修：全部按四星級酒店標準裝修，配備四星級酒店必備的設施、用品。6設計意圖和要求：1充分利用陽光，同時以蒼翠繁茂的園林和水景的結合，創造舒適宜人的蔭涼環境；2創造一個有熱帶濱海氣息的室內外空間，提供高質量的、令人身心舒暢的停居環境；3建筑風格、歐式現代派，園林風格統一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個性和氣候特征；4公共空間應有最大園林和別墅區的景觀；5結合環保設計，如太陽能利用，水循環使用和污水處理系統。本項目房屋造型及格調以商務、稀有人員的俱樂部為原則，體現酒店外觀，項目建設密度低，充分體現最大化和熱帶園林效果。 10功能分類本項目總建筑面積約10000平方米，其中：客房部分5000平方米，占總建筑面積的50%，公用設施部分包括為5000平方米，占總建筑面積的50%，包括大堂、走廊、機電設備房、管道井、工作間及電梯候梯廳、消防樓梯、商務中心、會議室、中、西、日餐廳、小賣部、行李房、美容美發中心、健身房等。1戶型設置建議設置三種客房戶型：單間、雙套間、三套間。單間是一房一衛，帶一個小型的衣帽間。面積在15平方米，228間雙套間設計為一房一廳一廚一衛，面積在30平方米，10間三套間設計是兩房兩廳一廚一衛，面積在60平方米，10間11總投資土地出讓金：四畝 總計： 160萬和 土建： 壹萬平方米 1800萬裝修 1200萬空調 200萬上、下水 60萬電 60萬中餐廳 60萬西餐廳 60萬日式餐廳 30萬免費餐廳 10萬商務區 10萬小賣部、行李房、前臺 10萬酒巴 30萬職工更衣室 2萬多功能廳 40萬大、小會議室 20萬高級休息廳 40萬萬國會議廳 120萬健身房 100萬游泳池 30萬經理辦公室 5萬普通客房(226間、每間2萬配套費) 452萬豪華客房(10間、每間4萬配套費) 40萬安捷空中花園客房（配套費） 40萬總計： 5579萬12價格定位該項目的價格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。安捷普通房(雙床) RMB380安捷普通房(大床) RMB380安捷豪華客房 RMB580安捷空中花園客房 RMB98013 物業管理定位11 本項目經營管理模式本項目將采用酒店模式進行日常的經營和管理，酒店管理公司在統一按照星級酒店管理標準進行管理和服務。本項目建成后將委托有豐富酒店管理經驗的酒店管理公司經營管理，以確保本項目的高效、高品質經營管理。12 酒店管理公司酒店管理公司按照酒店所屬方的委托經營（管理）約定，對本項目進行管理，并保證有良好經營（管理）業績，并維護和保障酒店所屬方的收益。13 運作機制酒店經營管理公司將按照中華人民共和國財務與審計制度實施管理，以高透明度向酒店所屬方提供經營管理方面的咨詢，定期向酒店所屬方通報公寓的經營管理狀況，并接受酒店所屬方的書面預約，酒店所屬方委托會計師事務所審計經營業績。在每個財務年度委托國內會計師事務所進行審計并提交審計報告，酒店所屬方將按照審計報告所確認的經營業績和委托經營管理協議書的規定享受經營回報。第四章 酒店客房經營收入、管理成本與收益分配4．1客房經營收入開房率=酒店客房年實際出租總房間數247。（自然營業天數可出租房間數）100%；年平均房價=酒店年客房經營收入247。年實際出租總房間數；酒店年客房經營收入=年開房率年平均房價可出租房間數年自然營業天數。4．2經營管理成本經營管理成本包括“營業費用 %營業稅金及附加 6%管理費用 %管理傭金 5%維修及裝修、裝飾、家具更新基金 6%6．保險費用 %7．房產稅 %總成本 60%1酒店的客房、餐飲、康樂、會務、培訓等日常營業；2酒店各項設施、設備的日常維護、維修及其改造；3酒店的宣傳廣告及公關促銷活動；4酒店人力資源管理；5酒店的安全防護；6培訓、服務水準提升。4基本運行管理 1客房物品配置 當酒店竣工開業后，除客房家具、電器及布草外，經營管理公司將為每間客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信紙、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉簽、沐浴液、香皂、洗頭液、浴帽、潤膚露、洗衣袋、垃圾袋、衛生紙等。（自用型客房僅作一次性配備）基本運行費（每年根據市場價格調整）： 1客房基本運行費按套內面積計算，每平方米每月攤公共區域的園林維護費與管理費、保安費、清潔費、水電費、設備與物業維護費等，合計人民幣50元/㎡*月。 2基本運行管理費的使用 基本運行管理費用于以下開支： ＊ 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務人員的工資、住房、醫療、社會保險、獎金、津貼和福利；＊ 泳池、園林等公共場所及設施的保養和維修；＊ 公共場所的用水、用電；＊ 公共場所、公共設施購買保險的費用；＊ 為提供管理而產生的運輸交通、通訊和郵資費用；＊ 辦公費；＊ 工作制服及其清潔費用；＊ 其它管理開支。 3客房經營與核算由酒店經營管理公司根據市場需求和整體營銷規劃，對所有客房進行統一、科學的經營管理。房間使用率在50%時，成本控在房間收入的60%。第一年到第三年，利潤甲方占35%，乙方占5%：第四年到第六年，利潤甲方占30%，乙方占10%：第七年到第九年，利潤甲方占25%，乙方占15%。第一年經營收入1400萬到第三年末經營收入到達1800萬。第五章 營銷策略1宣傳主題概念● 安捷倫酒店，您的商務享受、您的酒店、您的家● 天津首家“萬國會議廳”為主題的商務度假酒店 ● 開創家的延續的先河● 時尚酒巴，共享型，交流型，開放型2 經營點的整合● 絕版的商務設計，超前家的延續。●頻臨京津高速公路出口，距濱海新區僅20分鐘的路程● 天津唯一的萬國會議廳模式的商務酒店，商務、度假兩不誤。● 家的延續及獨特的酒巴。規劃設計超凡，建筑質素臻美，既體現商務會館建筑的公共性，又體現人居環境的隱私性● 具有游泳池的熱帶花園式景觀● 天津唯一的通透式酒店大堂設計● 不是城市中心，盛事城市中心。配套齊全，交通便捷，生活便利● 完善的酒店配套設施并提供家的延續的服務3經營目標體系——整體推廣思路經營的目標，毫無疑問就是要順利地將產品經營出去，這就需要每一個操作步驟都達到了預期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關效果、銷售進度和資金回籠計劃。這些既獨立執行而又要互相協調的操作步驟都各有自己的預期目標，但同時又為了實現同一個最終目標，是一個因果循環的目標體系。各步驟需要達到的預期目標如下。1 形象與品牌推廣效果企業形象與項目品牌的推廣應該在項目啟動時，以便讓目標客戶有一個從了解到接受的過程。在本項目的前期宣傳鋪墊的階段，應使得“安捷倫酒店的商務性、家的延續性的主題”形象得以確立，使得本項目 “時尚型，共享型，開放型，交流型”概念得以確立。這些要首先體現在項目施工圍墻、工地POP上。施工隊伍進場之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術，使項目的主題概念首先體現工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量大小和數量的工地廣告牌。同時還要開始精心打造一個具有特色和品位的酒店市場部，力爭使工地和市場部達到遙相呼應的效果。2 現場廣告牌的制作內容：項目鳥瞰圖、項目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、酒店市場部地址、聯系電話。色彩：底色為白色；圖案為實效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍色；副廣告詞為深藍色。3 廣告語1廣告牌主題廣告語：“安捷倫——您的酒店，您的家”。本廣告語為廣告牌主題語言，也是本項目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置。“您的酒店”，表明本項目的基本功能具有酒店基的功能；“您的家”是指兼顧居家的使用特點。整個概念營造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。2背景廣告語：“時尚型，共享型，交流型，開放型”。本廣告語以連續、重復的隱影字體出現在廣告牌的名字下面和下邊框線上，連續沖擊受眾者，使受眾者同時對本項目形成這么一種印象：它是一所全新的酒店，能在這開會是一種榮耀，同時能夠享受到比在家的享受更好的享受 3文字廣告語：“我的酒店，我的夢”還是翩翩少年時，心中悄然編織一份海的夢想。而立之年，疲于奔波，馳騁商海。時稱：下海弄潮。但與夢境中的海南轅北轍。海是神圣的，深邃中透著一份恬淡、閑適，身心置于其中，感受海潮的撫慰，消退內心的浮躁，抵達寧靜。更是天域之海映襯夢中的海市蜃樓，賜心智于靈感，賦生命于充沛。我的酒店，我的夢。穿越時光隧道，仿佛域外桃源酒店 天賜之圣域安捷，天賜之圣域。應是人間仙境，濤聲、椰影、海岸、沙灘、俊男、美女交織成一幅幅怡然自樂的風情圖畫，仿佛讓時間停留的世外桃源，海邊的香格里拉。演繹傳說，美麗依然醉人人與自然和諧相融，沒有城市的喧囂，只有生活的戲嬉，捕蝶的野趣，隨手采擷繽紛菁英，獻給靈魂深處的生命摯愛。銀白的沙灘，澄澈的海水，清純的富氧空氣，七彩的太陽雨傳說中美麗的故事，撩拔著心弦，享受一份純凈脫俗的人間情愛天域，美麗依然醉人。為健康加油，讓生命增值繁重的工作、緊張的會議、忙碌的生活和日益嚴重的城市污染讓你無處藏身，亞健康狀態已悄然出現在你的身上。事業成功了，身體拖跨啦 何不放下如山的工作、挽起告別廚房的太太、帶上趕完功課的孩子，融入天域的懷抱？星月相隨，一往情深攜手在國寶級的海岸線訴說情愛，踩著銀白細膩的沙粒，星月相隨，一往情深，良辰美景、人生幾何？ 國際大師藝術和匠心的魅力凝聚安捷四星級商務酒店由曾經擔綱夏威夷HaraMaoi酒店、夏威夷萬豪酒店、拉斯維加斯喜來登酒店、港島香格里拉、雅加達香格里拉、新加坡君悅、巴厘君悅、。國際頂級大師的手筆，源于建筑藝術的靈感和獨具匠心的精巧設計，天然之木、藤、石、竹，賦于天域二期總統套房、豪華海景房、園景房處處流溢國際五星級酒店的尊貴和舒適。建筑設計：美國夏威夷Sepia Design設計公司 中元國際工程設計研究院海南分院園林設計：美國St. Legere Design International裝修設計：Buz室內設計顧問有限公司燈光設計：L