20xx年9月重慶房地產市場研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 （%）供求比 %%供應量（萬平方米） %%成交量（萬平方米） %%成交價格（元/平方米）7489 6938 %%成交總額（億元） %%數據來源：中國房產信息集團KKK重慶機構二、供求關系——市場恢復供大于求的局勢從重慶主城商品房市場供求關系對比圖可以看出，2011年9月，。供應量大幅上升，成交量上漲幅度較小，本月市場恢復到今年3月以來的供大于求的局勢。自2月新增出臺以來，重慶市場已經連續4月供大于求，而在8月淡季成交逆勢上漲，出現難得的供求平衡局面。而本月雖并未能出現旺季現象，但是供應量還是出現一定幅度的上升，拉大了供需比例。圖252： 2010年9月2011年9月重慶市商品房供求關系對比圖數據來源：中國房產信息集團KKK重慶機構三、供應量——正常上浮2011年9月，辦理預證項目82個，%，%，供應量正?；厣?，但遠低于去年同期。一方面，8月淡季供應量較少，本月供應量回升到今年3月以來的平均水平；并且9月屬于傳統旺季，供應量正常上浮。另一方面，供應量雖然有所上漲，但是遠低于往年同期水平，主要在于今年市場一直處于低迷狀態，開發商推盤相對謹慎；并且去年房交會在9月，今年在10月舉行，房交會對市場供應影響較大。10月市場傳統旺季，加上房交會的拉動，供應量將會大幅上升，初步預計10月市場供應量在200250萬方左右。圖253： 2010年9月2011年9月重慶市商品房供應量走勢數據來源：中國房產信息集團KKK重慶機構四、成交量——持續低位，%，%。今年3月以來成交量都保持在100萬方左右的較低水平，即使是傳統“金九”也未能有效拉大市場成交。主要原因在于：一方面今年國家出臺各種政策調控房地產行業，市場受影響較大，持續低迷；自6月開始逐漸有開發商開始打價格牌，價格開始走低，買漲不買跌的心態，購房者觀望氣氛更加濃厚。另一方面，不少購房者還是期待能在房交會上比較更多的房源以及更低的優惠。房交會將會在一定程度上拉動市場成交，因此初步預計10月市場低迷情況有所改善，成交量有較大幅度的上升。圖254： 2010年9月2011年9月重慶市商品房成交量走勢數據來源：中國房產信息集團KKK重慶機構五、成交均價——持續小幅下降本月重慶主城區商品房成交價格略有下降，成交均價為6938元/平米。%。出現這種現象主要有以下兩個方面的原因：一、本月開發商持續降價銷售。今年3月以來市場供應量明顯大于成交量，市場存量加大，且企業出現銷售壓力，因此不少開發商開始降價銷售，從今年6月開始成交均價逐漸下降。二、從成交結構上變化：成交區域結構有所變化。本月各區域成交均價除南岸區外，都出現下降趨勢，%；均價一直是最低的巴南區本月成交量有所上升，%，在一定程度上拉大了整體均價。成交產品結構影響，本月開盤項目中，中高檔項目開盤次數較少，每次開盤體量都不大，且成交情況也較差；而成交量較大的為單價較低，性價比較大的產品。因此本月重慶整體市場價格略有下降。今年，重慶商品房市場持續了半年的低迷期，本月傳統旺季也未能有效拉大市場成交，開發商承受著銷售壓力。今年前幾個月大量的供應，導致現在存量不斷加大，市場去化壓力明顯加大。因此預計未來一段時間內市場仍處于促銷降價銷售狀態?！D255： 2010年9月2011年9月重慶市商品房成交均價走勢圖數據來源：中國房產信息集團KKK重慶機構六、區域市場——渝北區仍為市場風向標2011年9月重慶房地產市場成交量與8月相比，呈現小幅上漲的趨勢，%。%，仍是全市成交量最大的區域，%。另外，城南區域本月成交量上升幅度較大，%，%。本月市場新增供應最大的區域仍然是渝北區，%。另外，渝中區本月新增供應量上升幅度較大，%。渝中區本月新增供應項目只有6個，單個項目供應量較大，排在本月全市第一位；其中住宅項目萬科錦程和中馳領寓供應量也在4萬方以上。成交價格明顯地分為三個檔次，第一檔屬于拉升區，主要為渝中區，%左右，但渝中區成交量占比較小，因此對總體均價的拉高作用不大；第二檔屬于價格平行區，本月平行價格的區域較多，有渝北區、江北區、沙坪壩區、南岸區、九龍坡區。第三檔屬于價格拉下區，對于均價下拉作用明顯，主要為巴南區和大渡口區。 表252：重慶市主城各區9月商品房各類指標區域成交面積（萬方）占比價格（元/㎡）價格平均水平新增供應（萬方）占比渝北區 %7584 % %江北區 %7355 % %南岸區 %6655 % %沙坪壩區 %6447 % %巴南區 %5325 % %九龍坡區 %6369 % %渝中區 %10091 % %大渡口區 %5653 % %合計 100%6938—— 100%數據來源：中國房產信息集團KKK重慶機構第六章、商品住宅市場一、供應量——大幅上升根據本機構對2011年9月重慶市商品住宅市場監控得出，，%，%?？偟膩砜?，一方面2011年9月市場供應量相比上月有大幅上升，主要在于本月為金九傳統房地產旺季供應正常上升。另一方面與去年9月相比還是處于相對較低的位置主要原因為：一、去年房交會在9月，而今年房交會在10月舉行，較多開發商意在房交會期間推盤，二、受今年大環境影響，市場存量不斷增大，開發商去化壓力較大。10月房交會拉動，預計市場供應有較大幅度上升。圖261：2010年9月2011年9月商品住宅供應量對比圖數據來源：中國房產信息集團KKK重慶機構二、新推量——少量多推，次數體量均下降新推總量分析據不完全統計，2011年9月共有57個項目65次推盤，開盤次數環比增加27次。，市場供應量明顯上升。本月為傳統意義上的“金九”房地產旺季，所以本月開盤次數有大幅增加，但受大環境和政策的影響和去年9月同期相比開盤數有明顯下降。本月推盤項目仍以普通住宅為主，推盤項目仍較多。其中以折扣較大品質較高的招商江灣城、龍湖源著、協信城銷售情況為最好。另外，本月別墅產品推盤次數有所下降，多數樓盤去化情況較差。圖262：2010年9月2011年9月重慶市商品住宅新增量對比圖數據來源：中國房產信息集團KKK重慶機構推案樓盤數據分析 （1）規模分析圖263：9月新盤規模分布圖數據來源：中國房產信息集團KKK重慶機構9月，重慶市住宅市場共有65次推案，推案規模主要集中在12萬平米，共計27次，%，其次1萬平米以下的推案次數也較多，為25次，%，23萬平米的推案次數為7次，34萬平米和4萬平米以上的較少，分別為4次和2次。 1萬平米以下和12萬平米的推案次數較多，主要在市場行情較差，開發商推盤較謹慎，采取少量多推的策略。另外有萬科錦程、康德城市風云2個項目推案量較大，都在4萬平米以上，其中萬科錦程一直都采取集中供應慢消化的策略，而康德城市風云為首次開盤，但這2個項目的銷售情況都不是很理想。（2）建筑形態分析圖264 ：9月新盤建筑形態推案數分布圖數據來源：中國房產信息集團KKK重慶機構9月，重慶市商品住宅市場的建筑形態主力仍是高層，本月共有39個高層項目推出，占總推案量的60%。本月除低層其他建筑形態推盤次數有所減少，其中小高層、多層和低層項目推盤次數分別為12次、9次和5次，占比僅為18%、14%和8%。（3）區域分析圖265：9月推盤次數區域分布圖數據來源：中國房產信息集團KKK重慶機構9月主城八區本月均有項目新推產品。很明顯的，推案項目集中在渝北區、沙坪壩區、江北區和南岸區四大區域，這四個區域一直是市場供應的主力。其次近兩年巴南區江南新城的規劃建設，住宅樓盤不斷增加，市場份額也有所提升。本月巴南區共有7個項目推盤。（4）房型分析n 新盤戶型分析圖266：重慶市2011年9月新盤戶型分布圖數據來源：中國房產信息集團KKK重慶機構9月新增推案中的樓盤是以二房和三房為主，其中推出二房和三房的樓盤數為38個和33個，本月新增推案大幅上升，而別墅產品推盤次數有所下降，主要在于其每次推出房源多。在目前市場調控下，剛需產品仍然是市場的主力產品。推案房型分析表261：重慶市2011年9月上市新盤房型表 房型銷售樓盤數房型配比面積區間（㎡）套數比例（%）一房223441%二房385401%三房332816%四房14616%五房000%躍層262%別墅6113%合計115（含重復數）12449% 數據來源：中國房產信息集團KKK重慶機構n 去化房型分析：%，%，市場整體認購情況較差。本月項目開盤出現滯銷現象主要在于：前幾個月的持續低迷，不少開發商開始轉戰渠道營銷，舉辦活動、組織團購等，而對開盤當天的重視度有所下降，宣傳力度有所降低；且本月開盤當天去化情況較好的多為別墅項目，所占比例較小，對整體市場去化率的拉動力度較小。不過有好的產品面市，購房者還是爭先下手，出現個別樓盤熱銷的情況，如折扣較大品質較高的招商江灣城。綜合分析來看，在目前的政策環境下，剛需仍是市場要解決的一個較大問題，項目的合理定價是項目銷售的重要決定因素。表262：重慶市2011年9月上市新盤當日去化匯總表 樓盤次數上市量(套)去化量(套)去化比例（%）65124494250數據來源：中國房產信息集團KKK重慶機構三、熱點板塊——江北區江北區是重慶市的主城區之一，位于長江、嘉陵江北岸，有30多公里漫長的江岸線江北區是重慶市規劃的信息、金融、文化藝術中心，是涉外領事館區和交通樞紐，總面積213平方公里，人口45萬，轄石馬河街道、大石壩街道、觀音橋街道、華新街街道、五里店街道、江北城街道、寸灘街道、鐵山坪街道、郭家沱街道、魚嘴鎮、復盛鎮、五寶鎮等9街道、3鎮。區域內水陸交通便捷，有7座大橋橫跨長江和嘉陵江，另有3座大橋正在規劃。長江上游最大的集裝箱碼頭正在興建中。江北區是重慶重要的商貿區和物資集散地。陽光城、金崗大廈、拓展大廈等10幾座商貿大廈已投入使用，有全國著名的觀音橋農貿市場和盤溪無公害蔬菜批發市場、水果批發市場等大型農副產品市場，各類商場網點近15000個，總建筑面積150萬平方米。近幾年江北區房地產市場迅速發展，目前，龍湖地產、魯能地產、金科地產、招商地產、等數十家全國100強地房企業已入駐江北區。本月江北區共有13次開盤，占主城推盤比例為20%。其中有招商江灣城3次開盤當天認購情況都較好，最近一次去化率在90%以上。第七章、辦公市場一、個案分析項目概況項目名稱貝蒙盤古物業地址重慶市北部新區兩江新區新牌坊（江北車管所前行200米）占地面積1,9396平方米面積區間135260平方米總建筑面積5,5000平方米8月售價17500元/平方米物業形態寫字樓物業服務費2元/平方米月物業管理重慶德馳物業管理有限公司開發商貝蒙置地 數據來源：中國房產信息集團KKK重慶機構項目成交情況成交套數成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）成交總金額（萬元）468617500數據來源：中國房產信息集團KKK重慶機構區位分析貝蒙盤古位于：中國第五城市，中國第三新區——兩江新區的核心位置范圍內，該區位于經開板塊、龍頭寺板塊和五黃大社區三大成熟板塊交匯。獨特區位優勢，發展潛力無限。 貝蒙盤古地處人和立交旁，緊臨民安大道、泰山大道、機場高速、內環高速；軌道交通樞紐站：輕軌3號線（在建）、6號線（規劃中）、地鐵外環（規劃中）交匯于此；與數十條城市公交線，共同構筑城市未來交通中轉核心動力。項目規劃貝蒙盤古占地面積19396㎡，總建筑面積約55000㎡，綠化率30%，由6棟6層寫字樓與一棟14層寫字樓組成，擺脫了傳統寫字樓的千篇一律，更理解寫字樓應該滿足企業全方位的辦公需求，包括企業形象的個性化展示以及企業的定制性需求，用多層和小高層的辦公建筑，結合建筑立面形成獨特且多元化的建筑形象。貝蒙盤古不但強調內部應有配合辦公的花園式生態環境，公共景觀環境也獨具匠心，打造內外平衡的系統生態環境，提倡注重效率，也注重健康和趣味的工作方式，引導構建人人都能精神飽滿、熱情洋溢、富有想象力的辦公環境。辦公主樓：27號樓：單層建筑面積約1100平米，16樓為甲級寫字樓 1號樓：單層建筑面積約1450平米，114樓為甲級寫字樓。 商業裙樓：主要是服務本樓的 商業項目暫無定位第八章、商業市場一、個案分析項目概況項目名稱龍湖MOCO物業地址重慶市北部新區高新園龍湖水晶酈城旁占地面積20,000平方米商鋪面積總建筑面積170,000平方米9月售價0元/平方米物業形態國際高端家居生活館 物業服務費6元/平方米月物業管理龍湖物業有限公司開發商重慶龍湖地產發展有限公司數據來源：中國房產信息集團KKK重慶機構區位分析龍湖國際，地處重慶北