物業停車場管理培訓課程(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 將占用工商銀行 30 多個車位和自行車庫的公用通道。更為重要的是，地下商場的出口開在小區里面和小區北面的進出通道上，直通住宅樓的樓梯。封閉式管理的小區就會出現缺口，買客進進出出，許多業主擔心小區的安全沒有保障。 同時，更讓小區居民感到不安的是，將負一層和負二層打通另建停車場出口需要割斷十多條梁，這對大樓結構安全會造成很大隱患。 集會在一起的業主們紛紛議論：在住宅樓負一層停車場一旦改建成商場，小區就成為老鼠街，而快餐店則意味著今后海印花園治安環境 非常惡劣，同時也對整棟大樓的消防工作埋下了隱患……凡此種種， 業主們紛紛表示：如果問題得不到解決，一定要到有關部門討個說法！ 【說法】 盛賢：虧本經營不改建怎么行 對此，盛賢公司也有自己的苦衷 .該公司的楊經理說道，公司在小區所擁有的車位， 是 2020 年 12 月以 3000 多萬拍賣競得，但是因為海印花園附近也有停車位，且價格更低，因此海印花園的地下車庫的停車率一直很低，整個負三層是空置的，負二層也只有零星幾輛，一直以來盛賢公司都是虧損經營著這個小區的車庫。 楊經理說，作為一個商業公司有權對自有物產做出調整， 改變功能用途是不得已而為之，作為一個商業公司也有權對自己的物產做出調整，以改善目前的經營狀況。楊表示，目前地下停車場改建的評估、申報、審批、施工等一系列手續都是合法有效的。打通負一層、負二層另建停車場出口的改建項目設計和施工，都是由行業內甲級單位來承辦并通過房管所簽定、以及有關職能部門審批通過，對整棟樓結構并沒有構成安全隱患。對于摩托車改道斜坡的安全問題，楊經理介紹公司將準備投資 4000 余元進行防滑處理；至于快餐店，在采訪中，面對記者所傳達業主們的意見，楊經理表示，如果業主強烈反對，也可以考慮取消，當初開設 這個快餐店，是想在小區里做一個休閑平臺，作為小區的一個商業配套，與外面的飲食店不一樣；至于地下商場經營商業，業主們擔心不法人員會趁電梯進入業主家，楊表示，會在負一層到三層之間，增加保安把守，以防萬一。 地下車場改建商場，影響到小區的安全、安靜，這關系到小區大多數人的利益。對此，楊經理解釋道，海印花園原來規劃就是商住性綜合性小區，居民對商業給小區帶來的影響應該有所心理準備。他同時還樂觀地指出，此舉雖然會影響到小區的居住環境，但也是有利有弊的，隨著小區商業的興起，一定會使該小區住宅物業的商業價值有所提升，因為 商業的興起，在樓市里對住宅物業的投資價值和升值潛力向來不可低估。 但業主們卻并不這么認為，他們紛紛表示，好好的小區改建成鬧市區，看到小區的公共利益受到損害他們非常心疼，他們想不通：這樣的改建 怎么會被批準？因此，一定要繼續上訪下去直到問題解決。對此，盛賢公司表示，自己的改建手續合法，不怕業主“鬧事”。 點評： 如何找到一個平衡點 商業的喧嘩與居住的寧靜原本是商住樓面對的兩面。如何在兩者間找到利益的平衡點，是我們探尋的目的。 一邊是商家業主的商業利益，一邊是小區居民業主的居住利益。在這場大魚與小魚 的博弈中，誰將會是最終的勝者？ 記者采訪時看到，面積不大的小區里干凈、整潔，一位老者拿著一個羽毛球自娛自樂。一旁的校園不時傳出嬉笑聲，場景十分和諧。 當地下商城建成后，為利熙來攘往的商者進出其間，小區的這種寧靜與和諧也將一去不復返。它對我們再一次地提出了一個新的課題：商住型小區，如何在保證小區居住環境的前提下，來保證商家利益？ 本次案例中，盛賢公司的改建，由于手續齊全、合法，改建已勢在必行，但是如果得不到小區業主的支持與理解，也會紛擾不斷。而相關的部門，也會因為業主的不斷上訪而不得不拿出一定的精力來應 對、調解。因此，如何最大限度地保證業主利益、平衡商家利益，是值得有關部門在作出批文時就應該考慮的問題，當然，商家在決定改變經營的情況下，是否要主動與業主進行溝通，讓業主代表就改建提出意見，并適當地進行采納，雙方就各自的利益達成共識，不讓矛盾激化、演變，是目前商住型物業要思考的問題。海印花園的矛盾與利益，最終將如何解決，我們《物業教育資訊》案例精解欄目將繼續關注。 小區內業主交費停車被盜 物業公司賠償 50% 小區內業主交費停車被盜， 法院判決 —— 物業公司賠償損失 50％ 交了物業管理費，摩托車在住宅小區內丟失，誰該為丟失的車輛負責？近日，這個讓不少廣州中山市民牽腸掛肚的案子終于有了一個說法，中山市中級人民法院對石岐區東明花園業主 17 輛摩托車被盜一案作出了終審判決：如果沒有特殊的約定，物業管理公司和業主之間簽訂的是應該一般的物業管理合同，而不是保管合同，摩托車丟失雙方都有責任，本著公平的原則，綜合考慮多方因素，物業管理公司應當對業主作適當賠償。 【案件】 一年丟 17 輛摩托車 位于中山市石岐區的東明花園，是一個有 2020 多住戶的中山相對較 大的小區，據統計，僅 2020 年一年間竟有 17 輛摩托車被盜。 據東明花園物業管理負責人黃經理介紹，由于沒有車房，物業公司為業主提供車位，每月收 30 元的費用。沒有想到， 2020 年一年之內，小區有 17 家摩托車被盜，其中 2月 18 日開始的一周之內丟了 5 輛， 2020 年 8 月底之后又有 12 輛被盜。車輛丟失后，部分業主找到物業管理公司，要求獲得賠償，但是物業管理公司也頗為難，僅僅收了30 元的管理費，就要負這樣大的責任，顯然有失公平，他們拒絕賠償。許多業主開始對物業公司的管理能力產生不信任，有些丟車的業主干脆以不交物業管理 費與小區對抗，雙方關系劍拔弩張。 在調解無望的情況下， 2020 年 3 月，東明花園 5 位業主一氣之下，將所在小區物業管理公司告上法庭， 2020 年 9 月，中山市人民法院判決東明物業管理公司敗訴。 【物業】 我們已盡管理義務 “我們的小區是一個開放的小區，竊賊 14 秒鐘偷一輛摩托車，我們防不勝防，我們盡了自己應盡的管理義務。”中山市東明物業管理有限公司的黃先生表示。 黃先生認為，在給業主的收費發票上，公司已經明確地寫著“本車位只提供停泊車，不負責車輛 (財物 )保管”的字樣，“況且一開始有 6 人告我們，其中一人的車在小區內已 找到，是車主忘記放在哪里了，他本人撤訴了，剩下的 5 名原告中，記錄顯示有 2人曾經 5 次沒有拔車鑰匙，這次他們的車丟掉了，責任怎么可能全在我們呢？”竹苑小區的中房物業管理有限公司的郭女士說，他們小區屬于完全開放的小區，曾經丟了一輛 小汽車，物業管理也只是每月收取 150 元的停車費，怎么可能負責保管？另外，如果丟了車就可以找物業公司賠，那業主就不會再去買保險了，物業公司怎么可能把保險公司的責任都承擔了呢？ 盡管如此，東明物業管理有限公司黃先生說，他們已經在調整管理措施，通過調查，他們發現丟失的摩托車都是某一種型號的，物 業管理要求所有這種型號的摩托車停在一個專門的停車場，公司安排 3 個人專門看管；其次是開始修建圍墻，讓以前的近千米的開放地帶封閉起來。 【業主】 交了停車費丟車就要賠 提起自己丟失摩托車的事情，某小區的陳小姐還忿忿不平：“自己每個月交了車位費，怎么到時出事了反而不管了呢？這些摩托車位本來都屬于業主所有，是業主買房時的公攤面積，而物業公司只是用我們的地盤來保管我們的東西，既然是保管，丟失了就應該賠償。” 而東明花園的部分業主認為，雖然物業公司給的發票上面有特別說明，但是并沒有經過業主的同意，所以不能作為推卸責任 的證據。摩托車停在小區內，并且交了費，丟掉了自然小區應該賠償，否則，與把摩托車停在大街上有什么區別？ 【判決】 雙方共同承擔責任 近日，這件持續一年多的案件終于有了結果。 法院認為：業主和物業管理公司之間構成車輛管理服務合同，并非保管合同，由于物業管理公司沒有履行對車輛進行登記的職責，負有一定的責任，酌定按照車輛評估價值的 50％進行賠償。據悉，這次狀告東明花園的共有 5 位丟車的業主，他們的摩托車評估價值在 9000 元到 17000 元不等，都得到一半的賠償。 審理此案的中山市中級人民法院的有關法官認為，此案爭議的 焦點是雙方到底是一種什么樣的合同關系。之所以不作保管合同考慮，是因為業主并沒有真正把車給物業管理公司保管，沒有交車鑰匙，每月所交的 30 元也不是保管費用，如果是保管費用顯然要高些，所以二者只是構成車輛管理服務合同，物業公司也有一定的責任，比如車輛的 登記、適當的注意義務等等。這樣，顯然雙方都要承擔一定的責任。另外，這個判決并非一成不變的，還要看具體案子，比如小區是封閉式還是開放式、業主的交費情況、丟失物價值的大小等等。 張強律師 :從去年開始，中山的不少物業公司為了降低風險，在中國人民保險公司投了保，這是一種責任 險，小區再丟車后就可以找保險公司，這是一個有意義的嘗試。目前，中山已有翠景、東明、永怡等十多家物業管理公司投了保，但如果保險公司看到自己承擔的風險過大，可能提高保費，保費高了，物業公司還會不會投保，這也需要權衡。但是，這個嘗試如果成功，那么誰要為丟失的摩托車買單的問題也許可以迎刃而解了。 小區丟愛車 —— 誰賠 丟失了機動車，失主該向誰去索賠？也許 3 月 9 日的一場保險公司和物業的糾紛，能夠給物業企業一些啟示。 3 月 9 日，北京市第二中級人民法院開庭審理了一起太平洋 財險北京市通州支公司和北京市育新物業管理公司關于育新物業業主丟失車輛賠償的糾紛案。 事件經過： 2020 年 4 月 2 日，南某以 萬元的價格購買了一輛白色桑塔納 2020 型轎車，并辦理了過戶手續。 2020 年 4 月 11 日，南某的家人聲稱該車在望京花園小區丟失。隨后，南某及相關人士分別向公安機關報案，向小區物業育新物業報案，向車輛投保的太平洋財險通州支公司報案。 南某于 2020 年 6 月 4 日在太平洋財險通州支公司投保了車損險、三者險、全車盜搶險以及車上人員責任險，共計花費保費 3850 元。因此，保險公司在 2020 年 8 月 15日對南某進行了賠付，實際賠償金額 元。同時，南某在 2020 年 1 月 1 日向育新物業交納了全年停車費 1080 元，并獲得停車證，因此，南某和育新物業之間形成了有償的車輛保管關系。丟車后，經過一再協商，物業最終補償了南某 1 萬元。這樣，南某一共得到了 元的補償。之后，南某與保險公司簽署了權益轉讓書，將其向第三方追償的權利轉讓給太平洋財險通州支公司。 保險公司認為，育新物業是涉案車輛丟失當日的車輛保管者，因此，對車輛的丟失負有責任，要求育新物業賠償太平洋財險通州支公司已經賠付給南某的保險金 元。育新物業則認為，保險公司并沒有有力證據證明該車確實是在物業管理的望京花園小區丟失的，因此，物業不能對此負責任。 此案一審保險公司敗訴，二審還沒有結果。 點評： 物業管理企業一旦收取了停車費，而車輛的確在規定停車場或小區停車位丟失，物業就一定會承擔相關賠償責任。至于本案，對物業最有利的因素就是無法證明南某的車是否在望京花園小區丟失。物業對于車輛管理中車輛進入，駛出環節一定要用心，按車輛管理程序走。 停車費 400 元是場地費還是保管費 某業主將車停在小區內，每月繳 400 元停車費。 一天早上，他發現車輛被盜，遂報警并向物業公司交涉，雙方在是否賠償及具體數額上存在較大爭議。車主將物業公司告上法庭，要求物業公司賠償；物業公司則辯稱，車主繳納的 400 元是場地使用費，雙方之間并未形成保管合同關系，因此不應對車輛丟失承擔賠償責任。法院最后判決，物業公司承擔賠償責任。 目前，小區內丟失車輛引發的糾紛時有發生，司法界和理論界對此也存在分歧，有時會有截然不同的觀點或判決。律師認為，確定這一焦點問題應從以下幾個方面綜合考慮。 一看經營者所提供的服務類型。停車場或物業公司（以下暫稱經營者），其職責主要由經 國家工商行政管理機關依法核準的經營范圍，或經營者制定并對外公示的服務內容和性質決定。經營范圍或服務內容中包不包括保管業務，以及其收費標準是按哪種業務收費標準核準的或公示的，職責中是否提供保管服務。 二看經營者與車主就停車收費是如何約定的。如果雙方明確約定為保管關系的，應當認為雙方之間已經確定了保管合同關系。 三看物業管理小區或者停車場是否封閉式的，以及車輛進出的管理制度和措施如何。如果停車場是封閉的，車輛進出也有嚴格的出入管理制度。此種情況下，經營者如果確有失職的地方，就應承擔賠償責任。 四看關于停車收費的 定性。有的停車場為降低風險，在收費收據上特別注明是車位出租。但是，在司法實踐中，這一聲明不一定成為免責理由。當車主與經營者之間難以確定是否為保管合同關系時，車輛丟失或損失的，只要車主向經營者繳納了停車費，經營者也應當承擔責任。 《消費者權益保護法》第七條規定，消費者在購買、使用商品和接受服務時享有人身、財產安全不受損害的權利；第十七條規定，經營者應當保證其提供的商品或服務符合保障人身、財產安全的要求。據此，經營者對停放的車輛負有安全保障義務，特別是那種封閉式的小區和停車場，有專門保安人員負責，車輛進出又經過 一定的查驗制度。上面的案例中，經營者與車主雖未明確為保管關系，但鑒于經營者在管理上有過失，法院判決物業公司承擔賠償責任。 現實中，不少小區為了平衡物業公司和車主的利益，防范事故發生后的道德風險，往往投保公共區域責任險。通過保險降低物業企業在財產方面的風險。 業主丟殘摩物業被判賠 7 月 3 日 ,家住豐臺區馬家堡某小區的殘疾人老王 ,通過街道司法所 ,向小區物業要回了丟車賠償金 3000 元。 今年 1 月 ,老王所在小區貼出告示 :地下存車處無人看管 ,居民可以免費存車 ,車輛出現丟失 ,物業公司概不負責。四處張貼的告示無疑是 給小偷“通風報信” ,存車處丟車事件明顯增多。今年 4 月 24 日 ,老王上了好幾道鎖的殘疾人摩托車也被人盜走。