深圳某酒店可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 酒店配套設施構成：n 休閑娛樂1層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：萬壽宮酒樓3層：皇宮桑那中心4層：仙客來夜總會位于橫崗鎮經濟文化中心，各種配套完善；項目方圓500米內，高尚物業眾多，集中了橫崗鎮政府、規劃國土局橫崗所、新亞洲廣場、龍洲百貨等行業機構；緊鄰深惠公路一側，人流旺盛，項目所在區域商業氛圍較濃，并且發展空間很大。項目的景觀資源豐富，坐擁橫崗中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。 SWOT分析優勢（S）項目位于橫崗區域中心，周邊各類市政配套設施完善，環境優美，且緊鄰區域政府辦公區，具備良好展示面；區域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務客人為主，是典型的商務型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；發展商屬于具有政府背景的國有控股企業，能給客戶以堅定的購買信心；項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛在客戶群基礎。劣勢（W）項目入住客戶類型單一化，入住率偏低；項目配套設施經營一般，對酒店的營業收入支撐不足；項目周邊商業氛圍較弱；項目內部酒店功能性設計存在缺陷。機會（O）WTO、CEPA帶來的政策利好，為投資型物業的良性發展奠定基礎；深惠公路改造、地鐵3號線年內開工、深平快速干道一期明年1月通車，進一步緩解交通壓力，橫崗樓市能量得以釋放；中海、振業、卓越等品牌開發商開發大盤的步伐日益加快，帶動整個橫崗房地產市場快速發展，區域形象迅速提升；產權式酒店項目在區域市場處于無競爭狀態，銷售外部環境極其優越；外資企業多，消費能力強；本地居民可支配收入高，投資欲望強烈。威脅（T）投資型物業市場整體環境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大；作為新興的房地產投資模式，在該區域尚無先例，市場存在一定風險性；國內經濟持續過熱，房地產和金融政策收緊，物業稅的開征等給項目的經營帶來不確定因素。四大SO策略（強化優勢與機會策略）強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區其他類型酒店相區別，迅速占領市場，出奇制勝；配合項目橫崗地標性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現場包裝，迅速吸引周邊客戶關注；利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優勢，通過有針對性地實施點式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉化為購買客戶；強化、利用發展商良好的社會資源和政府背景資源優勢，對轄區內各外資及本地企業進行重點宣傳，促成集團購買。兩大WT策略（化解劣勢與規避風險）項目進行準確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購買；針對自身酒店配套設施經營的劣勢，我司建議引進高品牌度娛樂餐飲經營公司，增加酒店產品附加值，提升形象檔次；利用政府背景優勢對項目進行信譽擔保；快打快銷規避政策風險。結論：通過對比分析區域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，ABC認為：本項目在該片區的酒店市場中占有很大優勢，如果能優化主觀因素（市場定位、酒店經營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風險可以有效應對和規避，并會有良好的市場表現。 橫崗XX酒店項目在橫崗片區目前仍屬于獨一無二的房地產產品類型，但在整個深圳房地產市場來說，屬于中檔的產權式酒店項目。由于該項目上市時機良好，產品稀缺，預計銷售壓力不大。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應該采用行之有效的方式降低酒店的經營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風險，提高發展商的品牌形象。整體來看，XX酒店以產權式酒店的方式銷售是一種科學理性的發展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經濟發展總趨勢及深圳經濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。：橫崗作為深圳重要的衛星城鎮，一直以來在深圳的經濟發展中都占據著非常重要的地位。從1999年康樂花園的推出，橫崗房地產的發展就引起了市場的關注，但從長期來看仍處在一個起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費較少，是一個本地消費群體占主導的地區。因缺少品牌發展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產項目不多，個盤規模較小，可供置業者選擇的范圍較小，樓盤價格每平方米介乎在25004000元之間。無論從地理位置還是房地產產品水平來看，橫崗房地產都是深圳房地產市場的重要組成部分，目前市場中大部分產品都屬于中低檔產品。隨著深惠公路改造方案的確定和地鐵3號線的開工，中海、振業等品牌發展商的進入，橫崗房地產市場的有十分具有發展潛力，未來前景美好，產品升值潛力十分巨大。在整個橫崗市場中，XX酒店作為目前唯一的產權式酒店，具有很強的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產產品。目前本項目面臨資金和經營兩大問題，項目的最佳出路必定是能同時解決和緩解這兩大核心問題。根據項目目前情況，我們認為：該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求：在短期內能快速回籠大量資金能保持并促進對項目的高效經營管理根據本項目情況，我們認為有三種方案可供選擇：n 整體出讓n 抵押貸款n 產權式酒店酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權與經營權同時轉讓的方式。優勢：（1）能快速回籠大量資金；（2）不存在后續問題。劣勢：（1） 大宗項目轉讓難以找到買家；（2） 喪失了對酒店的經營管理權；（3） 整體轉讓價格一般很低，無法根據市場價格銷售，難以保證對前期投資的回收，將造成對國有資產的嚴重損失。小結：基于以上分析，酒店的整體轉讓雖然能一次性回籠較多資金，但會造成嚴重損失，而且不符合我們對酒店經營管理權的要求。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。項目抵押貸款：概念：即按照一定的市場估價，將酒店所有權抵押給銀行套取現金的方式。優勢：（1）能回籠部分資金；（2）能保持對酒店的經營管理。劣勢：（1）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（2）將背負沉重利息負擔；（3）嚴重影響發展商社會形象和地位，對項目造成嚴重負面效應。小結：基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對酒店的經營管理，但不符合我們對快速回籠大量資金的要求，且又會讓發展商背負沉重利息負擔。因此，此種方式仍然不符合我們對酒店最佳出路的要求。產權式酒店：概念：即將酒店的整體產權以客房為單位劃分為獨立小產權出售給業主，業主再以委托經營的形式在一定期限內將客房交由酒店管理方繼續經營管理，并收取投資回報的方式。優勢：（1）能以市場價格快速回籠大量資金；（2）能保持對酒店的經營管理；（3）能促進酒店經營管理水平的提高。劣勢：（1）操作方式較為復雜；（2）存在后續經營回報的風險。小結：基于以上分析，酒店的產權化銷售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，而且能夠滿足我們對酒店經營管理權的要求，因此，此種方式符合對酒店最佳出路的要求。XX酒店為橫崗投資股份有限公司全資擁有，是橫崗鎮為改善投資環境而興建起來的。該酒店樓高28層。XX酒店是一家豪華商務旅游酒店。位于深惠公路、水官高速和機荷高速公路的交匯處。酒店嚴格按照國際四星級酒店標準運作管理，酒店在傳統服務流程的基礎上，全面結合現代技術電腦化管理功能實施管理。因此，項目應該定位為：橫崗首個國際級商務產權式酒店。，我們認為：產權式酒店模式符合對本項目最佳出路的要求，對于酒店而言，具有四大戰略性意義：■ 快速回籠大量資金，緩解資金壓力■ 由市場決定價格，實現項目的增值■ 產權自主分配，保證對項目的經營管理權■ 促進酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續發展第四部分 銷售及經營收入測定 定位理論依據：由于項目周邊沒有類似的產權式酒店，故不能采取比較法定價；項目屬于典型經營收益性物業，故可采取收益法。收益法定義：預測估價對象的未來正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項目現今總價n——項目的收益年限r——房地產資本化率，即項目投資回報率，一般取經驗值8％；a——項目的年凈收益價格求取本項目作為產權式酒店，經營年限一般為20年，故收益年限n＝20本項目作為酒店的凈收益a根據市場調研結果，我們可以設定：平均租金收益：（根據項目酒店客房標準和酒店業正常租金收益水平作保守估計）＝210元/套/天入住率（參考目前區域酒店入住率作保守估計）＝50％總套數（根據現有客房數）＝372套年收益租金a＝365天平均租金客房總套數入住率＝36521037250％=14256900元故依公式求得，項目現今總價值V=[1－1/（1＋r）n]a/r=142569000元經初步統計產權式酒店可售面積S＝㎡產權式酒店理論均價＝V/S=㎡價格調整由于產權式酒店對于業主而言，只需交首期，回報穩定，經營年限過后完全歸業主所有，所以價格超出周邊公寓、寫字樓等回報率相對較低的物業而言是正常的。同時，該價格從房地產估價理論上講也是合理的，但該價格是按資本化率（投資回報率）8％來計算的，意即是客戶能承受的最高價格。深圳市區（羅湖、福田）同類型產權式酒店的售價普遍在10000—13000之間，可作為本項目的價格參考；鹽田區同類型產權式酒店價格在6500—7500元之間，可作為本項目主要參考依據。（祥見市場篇）考慮到市場的接受度，以及降低開發風險，我們可以根據經驗人為將其調低，以低價入市。由以上分析，我們在充分考慮市場接受度、開發商供款負擔和收益的平衡問題，經過多次嘗試，將初步均價定為：7000元/㎡（177。2％）結論：通過以上對價格的技術性和市場接受度的分析，我們最終得出本項目的可實現均價為7000元/㎡。本