深圳某項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 圳為起點，對于深圳本土的商貿零售企業是一種挑戰與機遇并存的局面，一方面競爭更加激烈，另一方面也可以加快本土企業自身的發展壯大，可以借鑒這些跨國企業的先進的經營管理經驗以及市場開拓能力來達到壯大自身的目的。 深圳未來五年深圳地鐵商業走勢 地鐵將是 21 世紀最主要的出行交通工具， 地鐵能夠縮短出行時間，促使購物更加頻繁，地鐵口能夠匯集周邊客流、商流，每個地鐵站點相對于周邊形成漏斗效應，客流、商流以漏斗 口為中心向周邊輻射，形成漏斗效應。 其漏斗式的人流量將會給地鐵商業帶來巨大的商業機會，深圳地鐵商業才剛剛起步，但有很大的發展空間， 地鐵沿線商業布局、業種發展將逐漸改變消費者的消費習慣；消費者的消費需求又促進了地鐵沿線商業的發展和業種創新。 隨著深圳各條線路的開通，深圳地鐵商業也將隨著快速發展，同時，在地面商業供給越來越受限制的深圳，地鐵商業將成為深圳商業的熱點，在未來幾年內將改變深圳的商業格局， 原有商業分布及形態將繼續存在并發展，地鐵商業 迅速發展并 催生新的業種組合或創新業種。 華強東商業市場展望 科學館地鐵 口的開通，使得華強東商業迎來了發展契機，華強東在這兩年來商業面積有很大供應量。 過去，中信商圈和華強北兩大商圈遙相呼應，互為補充，而最近幾年，通過逐漸對華強東商圈的改造，使得華強東商業進一步繁榮，同時由于中信商圈逐漸西擴，而華強北商業又向東滲透，在未來幾年內，中信商圈和華強北商圈將逐漸深 **項目市場調研及經濟分析報告 8 融會貫通，使得這兩個商圈競爭力更強更大，那么，處于這二者之間的華強東商圈無疑成為最大的受益者，其商業價值將得到逐步提升，縮小與華強北及中信的差距，同時，華強東商圈夾于這兩大商圈之間，其業態出路將很大部分取決于這兩大商圈的影響 ，如果能找到這二者之間的最大切合點，將無疑是華強東商圈走向輝煌的最佳出路。 項目 分析 項目片區概況 ? 片區商業 綜述 本項目處于華強東商圈，華強北商圈的邊緣地帶，附近有茂業百貨、中信城市廣場，目前還有華聯地下商業和中信地鐵商業，通天地手機市場也緊鄰本項目，隨著中信地下商業的招商運營及佳兆業地產的建成營業，相信對本片區的商業氛圍有很好的促進作用，商場及鋪面的商業價值將得到進一步提升。 ? 片區交通狀況 片區內交通非常暢達，片區內有深南大道和地鐵橫貫其中，另外上步路直通濱河大道和筍崗路、紅荔路、北端接北環，交通十分便 利，因此，在這個片區看不到華強北擁擠堵塞的景象。但是，美中不足的是，在深南路和上步路交匯處車輛都不能左轉彎行駛。 ? 片區配套 片區內配套非常成熟完善，緊鄰華強北商圈和中信城市廣場，業態齊全，金融證券、銀行、休閑、購物、飲食、娛樂、住宿都非常便利，是深圳目前最成熟的商圈之一。 項目概況 ? 市政配套設施 項目周邊市政配套非常成熟，娛樂、休閑、飲食、購物 一條龍。 深 **項目市場調研及經濟分析報告 9 ? 項目 主要技術經濟指標 根據甲方提供的等相關資料，項目經濟技術指標整理如下表： 項目經濟技術指標 項目名稱 數據指標 ? 項目租賃預期 假設 假設本公司于 2021 年年初取得 **項目的，并且與 **公司簽定了 5 年的經營期限，即從 2021 年 1 月到 2021 年年底，在這里，暫不考慮甲方提供的免租期和裝修期限。同時，據估計，項目負一樓要 2021 年年初才能投入經營。 ? 項目發展現狀 項目 SWOT 分析 優勢 ★ 項目對策 競爭物業分析 地鐵商業在深圳剛剛起步，市場總體供應量小，而項目 所 在片區是目前深圳地鐵商業供應最大的區域，中信 18000 平方米的建筑面積在深圳地鐵商業稱雄，而華聯地下商業街也有 3000 平方米的商業面積，但相對于地面傳深 **項目市場調研及經濟分析報告 10 統商 業，這個規模還太小，它的 行業 號召力和 市場 凝聚力都 較為薄弱 ，對商家、消費者還不能產生足夠 強 的吸引力。因此，整體 上 看，本項目與中信地下商業 及 華聯地下商業的競爭程度不強 ，相反， 若能 與中信、華聯團體作戰，統一戰線， 打造出一個全新的華強東地鐵商圈，就 能使三方 都從中 受益 。 中信地鐵商業 位于地鐵一號線 ——科學館站的地下空間，整體布局通過地下商業街的形式，與地鐵站和上步地下通道相連，而作為羅湖和福田區的樞紐站的科學館站，共設有 4 個出入口： 1 號出入口：上步中路與深南大道交界處 2 號出入口：接華聯大廈 3 號出入口 ：豐隆中心北側 4 號出入口：上步路西側、深南大道南側 總經營面積為 16000 平方米，分 A、 B、 C、 D 四個區，主營業態將以快速消費品、潮流服飾、特色美食、數碼電玩為主，以中高裝修設計，中低檔特色的商品組合。其中 D 區經營數碼電玩，與本項目有一個 6 米寬的連接口。 整體以 租賃形式經營 ， 中高檔 次定位 。 華聯地鐵商業 “華聯街 ”是深圳第一個商業開發的純地下空間項目，位于深南中路華聯大廈前綠化廣場的下方，與地鐵科學館站 B 出口緊密相連。總建筑面積6940 平方 米，其中商業位于負一層，建筑面積為 3000 余平方米，共 62 間商鋪，其負二層為地下停車場，設近百個停車位，地面為休閑綠化廣場。 目前已經營業，主要經營精品、流行服飾、美食、食品等業態，租金 200元 /平方米。 項目業態定位 電子數碼音像產品 定位理由 ：一方面與 **中心的消費者定位 基本 相吻合，業態方面有一定的趨同性；另一方面，也是本項目最大的定位理由，本項目相連的中信地下商業 D 區，將定位為數碼 電子 經營區域， 再 次， 眾所周知， 電子行業是華強北 的絕對核心業態，深 **項目市場調研及經濟分析報告 11 它是目前全國知名的電子產品集散地，它的目標客戶群覆蓋全國各大中小城市，而且隨著華強北商圈越做越大，越來越旺，它正 迅速的向周邊區域擴充，而華強東屬于華強北電子商圈的一級輻射區域，在華強北商圈強大的 輻射 效應下，本項目負一樓以電子、數碼產品的業態定位也正迎合了目前片區內商業市場發展的潮流。（ **斜對面的通天地二手手機市場，做的非常旺，成為深圳最大的二手手機交易市場，鋪面也經常供不應求，每天迎來的人流量達到 10 多萬人。 ） 西餐廳，或美食廣場 ，（備選網吧） 定位理由 ：盡管中信在 C 區已經劃分出了一塊美食廣場區域，但本項目有 **中心，相信 **中心龐大的人流量消化這 500 多平方的應該不存在 太大 問題。 寫字樓 （