博思堂蘇州市中海酒店式公寓市場定位報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 采光通風效果不良。③交層住宅在市場中仍需一定引導，接受度需提高④單層樓面戶數較多，立體交通不暢。 區 域 干將路上、雅戈爾酒店對面 規劃形態 商鋪、小戶型公寓 案 名 玄妙廣場 面積范圍 3080 M2； 發 展 商 蘇州盛豐房開公司 主力面積 代 理 商 上海富陽 單價范圍 工地位置 干將路邊上闊巷 和宮巷中間 平均單價 公寓： 10000 元 /M2 商鋪： 25000 元 /M2 基地面積 萬 M2 主力總價 建筑面積 萬 M2 車庫單價 出租 綠 化 率 物 管 費 銷 售 率 未開盤 工程進度 主體工程 規劃戶數 160 戶 交房時間 環境分析： ①處于蘇州市商業中心，購物、飲食、娛樂便利。 ②位于干將東路中段。有 2 3 4 60、 68 路公交車通過，公共交通發達、交通便捷。 ③人流量大、城中地區、建筑物多、建筑密度大；附近無住宅小區。 產品分析： 產品構成為磚混三層局部七層。 種類為 3060 M2 小戶型住宅和商鋪。 小戶型住宅單價范圍在 6000～ 6500 元 /M2 之間，為無廚房形式，車庫不出售，只用于出租。 企劃訴求分析： ①突出本案處于市小區，商業利用價值高，臨近交通主干道，昭示性強。 ②采用電視、報紙、網絡等多種媒體傳播手段造勢，影響潛在客戶。 銷售分析： 本案主推商鋪，但因其優越的區域位置，使得小戶型產品空前熱銷，目前已經基本去化完畢。 利多： ①處市中心，各種配套設施齊全，市政工程完備，可充分利用市中心商業區。 ②樓盤推出時，市場競爭尚未激烈。用預定方式預定一批客戶，有利 提升知名度。 ③聘請實力較強專業代理公司進行全程策劃，為產品推向市場奠定良好基礎。 利空： ①在市中心施工、建設成本高，受限制條件多，不可預見情況，難以控制。 ②樓盤雖處市主要交通干道旁，但由于上下班高峰或節假日易造成交通擁擠，出行困難。 。 ③樓盤處于中心鬧市噪音污染大，與高檔住宅不相匹配。 ④樓盤區有商鋪，人群組成復雜，人數多，不利于物業管理。 區 域 金閶區 規劃形態 商鋪，小戶型 案 名 中心廣場 面積范圍 38— 70M2； 發 展 商 金閶商業房地產公司 主力面積 38M2； 代 理 商 —— 單價范圍 5480～ 6680 元 /M2 工地位置 石路商業圈 平均單價 6080 元 / M2 基地面積 —— 主力總價 20～ 40 萬元 /戶 建筑面積 約 10000M2 車庫單價 —— 綠 化 率 —— 物 管 費 未定 銷 售 率 80% 工程進度 已竣工 規劃戶數 230 戶 交房時間 已交房 環境分析： 本案地處石路商業繁華地段，西面即為石路國際商城，周邊有 11 30 60游 5 等公交線路經過，交通區位十分便利。另外，超市、銀行、商場、酒店等生活配套非常 完善。 產品分析： 本案也為爛尾樓改造工程，規劃為酒店式單身公寓， 1～ 3層為商鋪及管理服務部， 4～ 6層為單身公寓。面積范圍在 38～ 70 平方米。精裝修并提供全套家具與家電。單價在 5480～ 6680 之間。車位只租不賣，價格未定。 企劃訴求分析 ：本案開盤非常低調，在其品牌形象包裝等方面都很欠缺，有任何宣傳單片及樓書，僅在售樓處有幾塊看板。本案在開盤后按開盤前所作的登記順序進行通知，每天只通知 50 人，按順序挑選，先登記的人先選擇。 銷售分析： 該售樓處設在銷售樓盤的一樓，沒有任何橫幅，并不顯眼，但由于位于石路中心商業 圈，故人流量尚可，但售樓人員態度很冷淡，銷售流程非常不規范。且開盤之后可馬上簽訂合同。 客源分析： 本案相當一部分的客戶是由開發展商介紹過來的，對本地段有一定的認同度，還有一些在石路附近做生意的經營者，蘇州本地的投資客也較多。但總體感覺內部去化較多。 去化分析： 本案于 2020 年 5 月底開盤， 6 月初正式開始銷售，至 6月 9號為至，已訂房 78 戶，去化了 33%。 利多： ①小戶型，面積相對較小。②精裝修房，免去客戶裝修之憂。 ③處在商業繁華區，生活機能極佳。④投資潛力巨大。 ⑤開發商內部去化較多。 利空： ①本案開發商推行 “強勢銷售”，服務人員態度較差。②爛尾樓改造項目，形象不好。③本案包裝力度不足，影響去化。④住宅每層樓戶數在 77— 80 戶左右，且每層只有三個樓梯一個電梯，顯得非常擁擠。⑤戶型設計不佳，有些房型甚至沒有一個窗戶，通風效果很差。 區 域 新區 規劃形態 高層 案 名 獅山麗晶 面積范圍 29— 40M2 發 展 商 蘇州市商品房經營公司 主力面積 33M2 代 理 商 蘇州良英房地產投資顧問 有限公司 單價范圍 —— 工地位置 獅山路 35 號 平均單價 均價 6000 元 /M2 基地面積 —— 主力總價 19～ 30 萬元 /戶 建筑面積 18000 M2 車庫單價 只租不賣 綠 化 率 —— 物 管 費 3— 4 元 / M2（暫定） 銷 售 率 100% 工程進度 外立面及內裝飾 規劃戶數 432 戶 交房時間 預計 04 年下半年 環境分析： 本案位于獅山路上，地處新區中心地段，旁邊緊鄰新區商業街，中國銀行、建設銀行等各大銀行近在咫尺，周邊有 6 60 3 路等公交線路經過，交通十分便利。 產品分析： 本案不是爛尾樓改造工程，而是新建工程，定位為酒店式商務中心。 其中 1～ 3 層為商鋪， 4～ 20 層為單 身公寓，沒有會所。面積范圍在 29～ 40 平方米。精裝修并提供全套家具與家電。三梯 24 戶。因其是商用房，所以使用年限是 40年，且貸款年限和貸款金額都按照商用房標準，包括水、電、煤的費用也是按照商用房的標準。 企劃訴求分析 ：本案開盤非常突然，僅在房展會上做了一下宣傳，因此在其品牌形象包裝等方面有一定的不足，僅在本案大樓掛了一幅巨大的宣傳幅，非常醒目。在DM方面，突出強調了三個賣點：酒店式商務中心、總價低、地理位置優越。 銷售分析 ：該售樓處設在銷售樓盤的旁邊，本案于 6月 14日開盤，現只接受預定，按順序排號登記，已 拿到預售許可證。 7月中旬可以開始簽約。 客源分析： 由于本案的地段相當優越，因此客戶認可度較高，其中 70%以上的購房者為蘇州本地的投資客，另外一部分客戶購房是為了自住與投資。 去化分析： 本案于 2020 年 6 月 14 日開盤，現只接受預定，據銷售員介紹現預定率已達 95%以上。 利多： ①小戶型，面積在 29— 40 平方米，總價低。 ②精裝修房，提供所有家具和家電，可馬上“拎包入住“。 ③處在新區中心地段，投資潛力巨大。 ④本案為酒店式商務中心，可作為辦公場所 利空： ①現只有地下車庫，且停車位只有 14個，車位嚴重不足。 ②本 案沒有會所。 ③暫時沒有樣板房，客戶不能直接感受其“裝修風格”。 ④住宅過道太長，影響通風，且只有朝南和朝北兩種朝向可選擇。 ⑤本案房型單一，客戶選擇余地小。 區 域 金閶區 規劃形態 高層 案 名 協和金盛廣場 面積范圍 40— 136M2 發 展 商 蘇州協和房地產開發有限公司 主力面積 —— 代 理 商 上海江陽上海巴巴 單價范圍 5100— 5900 元 / M2 工地位置 金山路 88 號 平均單價 5500 元 /M2 基地面積 38740 平方米 主力總價 —— 建筑面積 32564 平方米 車庫單價 500 元 /月（只租） 綠 化 率 —— 物 管 費 3元 / M2月（自用） 6元 / M2月（轉租） 銷 售 率 100% 工程進度 已竣工 規劃戶數 190 多戶 交房時間 03 年 8 月 1 日入住 環境分析： 本案地處石路商業繁華地段，旁邊為金閶區區政府，周邊有石路國際商城 ,君怡大酒店等大型商業設施 ,購物 ,休閑，娛樂極為便利。公共交通發達 ,有 4 1 601路等多路公交車經過 ,出行便捷。 產品分析： 本案共 27 層高，且為早先的遺留物業，現定位為商住樓偏辦公。其中 16層為商場 ， 724 層作為寫字樓和酒店式公寓， 2527 層為餐廳。共有電梯 4 部，貨梯 1 部。面積范圍在 40136 平方米，另有一套位于 9樓的最大戶型 160 平方米。開發商提供簡裝修，無家具與家電。價格在 5100— 5900 元 / M2 之間，車庫只租不賣價格為 500 元 /月。因其是商用房，所以使用年限是 40年，且貸款年限和貸款金額都按照商用房標準，其中包括水、電、煤的費用也是按照辦公房標準。 企劃訴求分析 ：本案于 6 月 22 日開盤，之前僅在蘇州日報、姑蘇晚報上打過廣告，因此在產品宣傳方面有一定的不足。在樓書制作方面也較為簡單，僅突 出了以下幾個賣點：優越的地理位置、完善的物業管理、自住辦公兩用。 銷售分析： 該售樓處設在本案的一樓，于 6月 22 日開盤，并采取“低開高走”的銷售手法，開盤之后已上調了一次價格，但幅度不大。現在可以馬上簽約，也可先交付定金但不退， 8月 1日就可交房入住。小戶型已銷售一空。 客源分析： 由于本案的地段相當優越，且可以自住、辦公兩用，因此客戶認可度較高。蘇州本地的客戶居多。 去化分析： 本案于 2020 年 6月 22日開盤，據銷售員介紹現已銷售 50%以上。其中 40 M2 左右的小戶型僅余下一套 24 層朝北的房間。 利多： ①地處 石路商業圈，地理位置優越。②本案為商住樓，自住、公辦皆可。 ③面積小、單價低，總價不高。④交房時間早， 8月 1日起即可入住 利空： ①現停車位只有 19 個，車位嚴重不足。②本案只能在交行和工行貸款，選擇余地小。③樣板房裝修質量不高，僅為簡裝修。④房型設計無特色，且廚房面積過大（近9平方），較為浪費。⑤得房率不高，為 70%左右。 區 域 金閶區 規劃形態 高層 案 名 都市 e站（富達大廈） 面積范圍 35— 55M2 發 展 商 富達置業發展有限公司 主力面積 —— 代 理 商 蘇州信中利代 理公司 單價范圍 均價 5500 元 / M2 工地位置 干將路與閶胥路交界處 平均單價 5500 元 /M2 基地面積 6500 M2 主力總價 —— 建筑面積 43500 M2 車庫單價 —— 綠 化 率 31% 物 管 費 元 /平方米 /月 銷 售 率 100% 工程進度 外立面 規劃戶數 536 戶 交房時間 初步預定 04年下半年 環境分析： 本按位于干將路與閶胥路的交界處，地理位置相當優越， 6 60 3 89 路等主要交通路線從其經過。緊鄰石路商圈，周邊規劃較多。 產品分析： 本案為兩幢 25層的高樓，且屬爛尾樓改造工程，現定位為酒店式公寓，其中 14 層為商場， 5 層作為會所， 625 層為住宅。面積控制在 3555 平方米。暫定提供簡裝修，只裝修廚房與衛生間，無家具與家電。均價在 5500 元 / M2 左右，所有房型均為一室一廳。另外， 1— 4 層有 2部電梯、一部消防電梯、 2 個樓梯。 5—25層為二部電梯、一個樓梯，無貨梯。每層戶數分別為 13戶、 17 戶，頂層也住人。 企劃訴求分析 ：本案之前僅在房展會上做過宣傳， DM 設計較為簡單。現不做任何宣傳，較為低調。 銷售分析： 該售樓處設在本案的一樓，初步定為 2020 年 8月底開盤，據接線員介紹可能會采取“按登記順序定房”的方法。現尚未領取“預售許可證”。 去化分析： 實現 100% 利多： ①緊鄰石路商業圈，地理位置優越，