物流園區規劃(全)(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ? —— 物流園區開發的工業地產商模式 ， 是指將物流園區作為工業地產項目 ， 通過給予開發者適應工業項目開發的適宜的土地政策 、 稅收政策和優惠的市政配套等相關政策 ， 由工業地產商主持進行物流園區的道路 、 倉庫和其它物流基礎設施及基礎性裝備的建設和投資 ， 然后以租賃 、 轉讓或合資 、 合作經營的方式進行物流園區相關設施的經營和管理 。 ? —— 目前 ， 經濟發達國家 ， 如澳大利亞 、 美國 、 德國等國家均有此種開發模式的范例 。 三、物流園區的發展模式 ? —— 此外 ， 作為類似于工業地產商開發模式 ， 日本的東京 、神戶等經濟中心城市 、 德國的不來梅等城市 ， 也有政府投資進行物流園區的物流相關基礎設施的投資建設 ， 然后委托給一個或多個物流設施管理能力較強的企業 ， 由其在政府制定的較為優惠的使用政策的框架下進行經營管理的變形操作方式 。 ? —— 之所以會出現物流園區的工業地產商開發模式，其理論基礎是物流園區的開發和建設，目的在于建立良好的物流運作與管理環境，為工業、商業以及物流經營企業創造提高物流效率和降低物流成本的條件，園區建設自身不是為了贏利，是一種社會效益的體現，城市及政府的收益來自于整體經濟規模的擴大和經濟效率與效益的提高。 三、物流園區的發展模式 ? （ 4） 綜合運作模式 ? —— 綜合運作模式是指對上述的經濟開發區模式 、 主體企業引導模式和工業地產商模式進行混合運用的物流園區開發模式 。 ? —— 由于物流園區項目一般具有較大的建設規模和涉及經營范圍較廣的特點 ， 既要求在土地 、 稅收等政策上的有力支持 ， 也需要在投資方面能跟上開發建設的步伐 ， 還要求具備園區的經營運作能力的保證 ， 因此 ， 單純采用一種開發模式 ， 往往很難達到使園區建設能順利推進的目的 ， 必須對經濟開發區模式 、 主體企業引導模式 、 工業地產商模式等進行綜合使用 。 三、物流園區的發展模式 ? 物流園區建設和發展機制 ? —— 建立科學的園區建設發展機制 ? —— 對園區建設項目的實施提供宏觀環境支持 ? —— 落實園區開發優惠政策及運作保障 ? —— 引導和培育市場需求 ? —— 協調園區發展相關的各個部門的關系 四、物流園區的總體發展規劃 ? （一）規劃方法框架 園區建設理由 地位作用、戰略意義、經濟背景等 園區發展規劃 園區運營規劃 建設模式、投融資、運作系統、運作機制 園區建設保障 園區需求預測 結構框架、選址、布局、運營管理 園區發展戰略 建設政策與實施方案、建議 信息化、規模化、組織化、集約化、網絡化 總體目標 四、物流園區的總體發展規劃 ? （二）規劃內容 ? 建設物流園區的戰略意義 ? （ 1） 區域及中心城市經濟發展現狀與前景 ? 從綜合經濟現狀與前景、中心城市經濟發展現狀與前景角度進行分析。 四、物流園區的總體發展規劃 ? （ 2） 建設區域物流園區的戰略意義 ? 物流園區的建設與經濟發展、發揮中心城市經濟地位、推進中心城市現代物流業的發展、培養和造就中心城市現代物流服務產業、為中心城市物流基礎設施的科學規劃和建設奠定基礎。 四、物流園區的總體發展規劃 ? （ 3） 物流園區在物流發展中的地位與必要性 ? 物流園區在物流發展中的地位，包括：中心城市物流基礎設施建設的起步依托、中心城市現代物流發展的運作試驗基地、中心城市現代物流發展的政策研究平臺。 ? 物流園區建設的必要性，包括：引導和轉化中心城市潛在物流需求的必要、支持有效的物流市場機制建立的必要、推進中心城市既有物流資產合理整合的必要、充分發揮中心城市區域中心城市輻射功能的必要。 四、物流園區的總體發展規劃 ? 物流園區建設背景條件分析 ? （ 1） 物流園區的發展條件分析 ：背景條件，包括：經濟發展條件。物流基礎設施條件。物流服務環境條件；物流園區的發展優勢 ? （ 2） 物流園區建設發展條件綜合評價 ：總體經濟發展條件評價；發展物流的基礎設施條件評價；發展物流的運作條件評價 ? （ 3） 物流園區建設尚需創造的條件與面臨的挑戰 ：尚需創造的條件；項目面臨的挑戰 四、物流園區的總體發展規劃 ? 物流園區需求分析流程與方法 ? （ 1） 中心城市物流需求趨勢分析：物流需求質量和效益；物流需求規模；物流需求種類；物流需求范圍；物流需求改變等方面。 ? （ 2） 物流需求的范圍及構成：需求的地理范圍與園區影響區域范圍；具體業務層面的物流需求界定與分析。 四、物流園區的總體發展規劃 ? （ 3） 物流園區物流需求分析：物流需求預測的基本思路；物流需求預測方法；預測期限與預測依據 ? （ 4） 物流園區需求預測：物流組織模式分析；物流總量預測；物流需求分布預測；物流園區范圍內物流需求分析；預測結果。 四、物流園區的總體發展規劃 ? （ 5）園區需求分析中的數據問題 ? ① 服務對象數據 ? —— 企業工廠 、 供應商 、 客戶 、 零售商 、 現有倉庫 、配送中心等與產品 、 原材料停留環節有關的接點的具體位置； ? —— 各種產品的數量及可能的運輸方式； ? —— 各區域客戶對企業各類產品的需求量 （ 年 、 季 、月 、 日 ） ； 四、物流園區的總體發展規劃 ? —— 現在執行的各種運輸及服務方式的服務費率； ? —— 每個倉庫的成本 （ 包括人工 、 保管 、 搬運 、 裝卸 、運營等 ） ； ? —— 歷史運輸量及配送頻率； ? —— 單證及處理成本； ? —— 客戶服務需要和企業能達到的服務水平。 四、物流園區的總體發展規劃 ? ② 運輸費率 ? 運輸費率 、 費用與運距 、 運量 、 批次 、 批量的關系 ，以及不同承運人 、 不同運輸方式 、 聯運等對運輸成本的影響 。 ? ③ 運輸及配送距離數據 ? 此類數據較為復雜 ， 運輸一般具有網絡性 ， 運輸網絡存在最小路徑問題 ， 且因路網的改變而改變 四、物流園區的總體發展規劃 ? ④ 倉庫成本 ? 各地區有很大的不同 ， 包括搬運 、 裝卸 、 固定費用 、儲存費用等 。 ? ⑤ 倉庫容量 ? 倉庫內在幾何尺寸對產品的存放量有較大影響 ， 該數據較為重要 。 四、物流園區的總體發展規劃 ? ⑥ 服務水平 ? 每個區域應提供何種服務及應達到的水平 ， 是物流網絡構造中應了解的