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淺談市場調研報告(編輯修改稿)

2026-02-04 21:49 本頁面

　

【文章內容簡介】。個人認為在項目開盤及入住時所觀察到的客戶群體最為準確，若小區以為成型的社區，直接進入社區觀察也比較準確。方法：詢問售樓員現住戶是否檔次過低，觀察去售樓部咨詢的客戶，去項目現場觀察客戶等。客群問題區位問題包含區域規劃、規劃定位、周邊配套環境，其中周邊配套可以在網站上有所了解，但更多是考察調研人員對于區域的認識，區位在城市規劃中處于什么地位，區域規劃為怎樣的居住區，最近的學校、賣場、醫院、車站距離多遠，周邊支柱型產業是什么類型的等等思考及了解。必須要腿勤、腳勤、嘴勤、手勤、腦勤。產品定位問題此問題專業性強，大型項目一般售樓員會提及或樓書有介紹，譬如都市綜合體、國際化的居住社區、大型的文化社區等，中小型項目可能在產品定位上比較模糊，或者根本沒有產品定位的概念，一般售樓員也說不出項目產品定位，此時就需要調研人員根據自身經驗對項目的產品定位進行闡述。規劃布局問題規劃布局指得是建筑布局，部分項目樓書可能會有說明，更多的時候需要調研人員進行說明總體布局或當期建筑布局情況，譬如當期 11棟建筑成圍合式、兵營式、陣列式布局等。景觀規劃問題一般情況下和景觀設計公司聯系在一起詢問，問題包含景觀設計理念、景觀園林風格、景觀布局分布特點以及特殊的景觀植物、植被等等，方法：你們這個內部景觀有沒有什么特色啊？此問題要結合資料及售樓員的說明綜合進行闡述。道路布局問題問題包括小區內是否人車分流，項目總共有幾個人行出入口，具體位于項目何處，車行出入口位于那里，方法：你們這個小區出入口在哪啊，車也是從這走嗎？此問題和車位聯系密切，同時可以連帶車庫、車位等問題一并詢問。建筑外立面問題建筑外立面風格及材料可以一起詢問 ,方法 :對著模型或者建成的樓棟 ,你們這個外立面好漂亮啊 ,是有什么風格嗎 ?有用什么材料嗎 ? 一般情況下售樓員的會介紹我們項目聘請哪個建筑設計公司為我們設計，設計的什么風格，外立面采用什么材料，有什么保溫隔熱效果等等。層高、樓間距問題層高技術指標專業性不強，基本可以直接詢問，方法：你們這個一層有幾高啊？而樓間距的詢問就必須要婉轉一點，方法：你們這兩棟樓距離好遠啊，視野肯定很開闊吧？這有多遠啊？智能化問題網站或樓書可能有一定說明，詢問時補進，方法：我同學住的某某小區都是一卡通什么的，你們這智能化的設備多不多啊？一般的智能化有樓宇可視對講系統、閉路電視監控系統、門禁控制系統、防盜報警系統、電子巡更系統 . 裝修標準問題普通住宅一般是毛坯房裝修標準，當碰到精裝修的項目時調研裝修標準必須去看項目的樣板間，并詳細詢問各個細節品牌等，有可能的話拿到項目具體的精裝修標準。大堂、電梯間、會所問題注 :基本都要去現場觀察大堂調研側重點：裝修風格、層高、地面墻面所用材料、門窗玻璃所用材料。電梯間調研側重點：裝修風格、材料。會所調研側重點：面積、風格、內部設施及其功能。商業問題包含商業位置、建筑面積、樓層數、街鋪數量、面積劃分、開間、進深、層高以及價格等，其中大部分數據都可以從售樓員那里詢問，但由于一個客戶不可能購買住宅又購買商鋪，同時商業一般會在后期推出，所以商業情況一般在 2次調研的時候進行，但是例如商業面積、位置等情況可以略為打聽。如果是獨立商業體，那就必須進行 2次調研。營銷優惠活動問題在億房和新房網上經常會有各個項目的營銷活動及優惠活動，各類報紙也會有相應的活動宣傳，平時的時候在外面坐車約會時都會經常看見各項目的戶外廣告、車身廣告、樓宇廣告、車內電子屏廣告等等，各類信息的來源除了網站外更加注重于平時的積累和思考。心得與經驗 ? 一般會采取以下步驟：首先問面積，告訴其購買原因（一般說結婚）其次問價錢，在取得銷售人員信任后，可以針對需要，問一些相關問題（踩盤前設計好的），問得差不多以后，以還需要思考為由待定！最后，要鄭重其事的向銷售人員留電話（說不定還會有機會的） ? 經常會自己或配合同事去踩盤 ,被認出的機會很少，幾乎沒有 ,甚至有時候還分三波進去一起咨詢，分不同戶型面積咨詢，定好要每個人要咨詢到的東西，難度稍微小點，不容易被人識破 .一般情況是兩兩配合，裝夫妻，或者準備結婚的男女朋友 ...等等，其實踩盤過程就是買房過程，只是說把自己關注的問題，需要調查清楚的事情用巧妙的方式套出來，怎套了 ,我們來研究研究 , 心得與經驗 ? 不過，通過幾個回合的“較量”，自己可以慢慢總結一下經驗，我的經驗為（單指剛入行）：直接說明身份，來進行“取經學習”。此舉比較適合房地產發展較為成熟的城市，如北京。給自己“冠名”，說自己是某某網站工作人員，想給該項目進行免費的網上登記，需要一些基礎資料。一般銷售員會給你作簡單的介紹，如果談得不錯，還可獲取一些比較“珍貴”的信息。在去之前先了解項目周邊情況，編造自己是附近居民，然后想好自己的問題，與銷售員進行詢問，如果銷售員認為你的年齡較小，你可以說是家里人上班忙，先替家里人來詢問項目情況。可以先打電話給售樓處，先問一些基本情況，然后很真誠的和對方約時間看項目，此舉的目的是爭取和對方交為朋友。和真正購房者“搭伴”，發揮自己的“聽、看、記”的能力，獲取信息。這里是要先博得購房者的信任。

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