深圳星河時代營銷策略(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 1. 2023年全市新推住宅 ，同比減少 %，全市實際住宅供應量再創多年來新低。雖然推盤量大于新批預售量，但年內新取得預售許可證的項目中，仍有一些尚未完全推出，據中原的統計，這部分待售量約有 80萬平方米，占全年批售量約 2成。 2. 受年內兩次調控政策影響， 2023年年底深圳存量可售新房約 169萬平方米， 比 2023年底增加 47萬平方米， 增幅近 4成 。年內存量經歷 2次提升， 5月份受政策的影響，樓盤銷售萎縮，而當月新增供應仍處高位，導致當月存量大增。 9月份新增供應近 90萬平方米，雖然當月成交也火爆，但受月底政策的影響，很多成交面臨取消的風險，造成全市住房存量再次大幅增加。后因新政前成交的單位不受限購政策影響， 10月份成交量維持高位，存量下降。 1 12月樓盤成交還算理想，存量持續回落。 ［ 2］二級市場： 全市一手住宅供應量持續走低，存量增加，供需矛盾有所緩和 深圳市歷年商品住宅存量情況（ 20232023年） 深圳市歷年商品住宅供應量情況（ 20232023年） 147 259 365 122 169 0501001502002503003504002023 2023 2023 2023 2023全市年度存量走勢 存量 (萬㎡） 數據來源：深圳中原市場研究部 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 供應量 數據來源：深圳中原市場研究部 1. 2023年， 受房地產調控政策的影響， 2023年深圳新房成交量約 321萬平方米 ，同比減少 %， 年度成交量創 2023年以來新低 。 2. 2023年 ， 新房供求比約為 ： 1，供大于求，相對于 2023年 ： 1的供求比顯著上升，供需矛盾有所改善。 3. 2023年 ， 整體房價創歷史新高，全年全市 均價 20233元 /平方米 ，同比 上漲 %。 4. 個別區域房價上漲幅度依然很大，但多數項目年內漲幅只在 10%上下，與 2023年普遍 6成的漲幅相比，大為縮小。 4月份新政雖一度造成房價走低，但隨后的成交反彈使得價格再次攀升，此后高漲的物價帶來可觀的保值增值購房需求 ， 12月份深圳樓市再次價量齊升。 ［ 2］二級市場： 2023年深圳房地產市場遭受兩次嚴厲政策調控，年度成交量創新低，供求比上升，總體成交情況抑揚交替；面對增值保值的需求，房價振蕩上行 深圳市歷年商品住宅成交價格走勢圖 深圳市歷年商品住宅成交、供求比情況（ 20232023年） 010200400600800100012002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023推盤量 成交量 供求比 數據來源：深圳中原市場研究部 474 409 650 321 0100200300400500600700800900100005000100001500020230250002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023成交量（萬㎡） 成交均價（元 /㎡ ） 數據來源：深圳中原市場研究部 ［ 2］二級市場： 中小戶型銷售較為理想，由于限購令的影響，大戶型銷售情況存在壓力；成交以 7090㎡、 70㎡以下， 2房 3房為主 2010年復式各面積段成交情況 2010年平層各面積段成交情況 數據來源：深圳中原市場研究部 % % % % %%%%%%%%%%0500100015002023250030003500400090㎡ 以下復式 90144㎡ 復式 144㎡ 以上復式 合計 推售量（套） 銷售量（套） 銷售比例（ %） % % % % % %%%%%%%%%020040060080010001200聯排 雙拼 獨棟 疊拼 合計 推售量（套） 銷售量（套） 銷售比例（ %） 2010年別墅各類型成交情況 2010年各戶型成交情況 % % % % % % %%%%%%%%%%010002023300040005000600070008000900010000單身公寓 1房 2房 3房 4房 5房 推售量（套） 銷售量（套） 銷售比例（ %） % % % % %%%%%%%%%%0202340006000800010000120231400070㎡ 以下平層 7090㎡ 平層 90144㎡ 平層 144㎡ 以上平層 推售量（套） 銷售量（套） 銷售比例（ %） 1. 2023年， 深圳二手房的成交量 全年波動劇烈 ，農歷新年淡季過后成交量開始大幅增加，至 4月份創下全年單月成交峰值，達 14742套， 5－ 6月在“新國四條”的打擊下，成交量明顯回落，之后觸底反彈，受 9月份開始按實際成交價過戶的影響，使得 8月份市場搶時間過戶，導致 8月份出現一個成交小高潮， 9－ 11月出臺的“限購令”、加息等政策影響成交，成交量逐月減少，歲末再出現明顯反彈。 2. 2023年，深圳的二手房掛牌均價整體呈快速上漲之勢。 價格月走勢呈三大階段特征： 1－ 4月無懼調控開幕式， 穩步上揚 ； 5－ 6月在史上最嚴的“新國八條”的威力下 窄幅回落調整 ；下半年開始 報復性上漲，快速拉升 ，略創歷史新高。至 12月份掛牌均價已漲至 19081元 /平方米，較 1月份的 14968元 /平方米高出 4113元 /平方米 3. 龍崗區是 2023年二手商品房成交量最多的區域 ，共成交 ，同比減少 ％，成交套數 25536套，同比減少 ％。 ［ 3］三級市場： 成交量全年高位波動，越來越多置業者轉向二手房市場；龍崗區成為二手市場熱點片區，成交面積居全市首位，龍崗區新房受二手市場影響大 2023年深圳市二手住宅月度成交量及價格走勢圖 數據來源：深圳中原市場研究部 數據來源：深圳市統計局 16564 17022 18093 19415 18125 16792 17758 18563 19692 18915 19232 20973 05000100001500020230250000501001502002501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 成交面積（萬㎡） 成交均價（元） 各行政區二手住宅成交面積表（單位：萬㎡） 2023年 2023年 同比增長 2023年各區成交套數 占全市比例 羅湖區 % % 福田區 % % 南山區 % % 鹽田區 % % 關內 % % 寶安區 % % 龍崗區 % % 關外 % % 全市 % 100% 中原看后市 |全市 一手房成交量將與 2023年持平，價格溫和上漲 10%15%左右， |年內受眾多政策影響，全市二手房成交量有所下滑，預計幅度在 10%左右，但價格不會有太多變化； |三月份是關鍵月份，可抓緊時間快速出貨，否則四月后需要看政策出臺與否 Ⅱ 微觀市場分析 深圳市整體市場分析 1 龍崗片區市場分析 2 重點競爭項目分析 3 1. 2023年 ， 龍崗區批售商品住宅 ， 同比僅增加 %。 2. 2023年 ， 龍崗區成交住宅 ， 同比減少 %。住宅供應量雖然小幅增加，但受階段性供應不足和樓市調控政策的影響，全年住宅成交量同比大幅減少，使得住宅供求比大幅上升，達到 ： 1的水平。 3. 從 供應量來看 ， 2023年中心城仍是住宅新批售量最多的片區，住宅批售量約占總批售量的 %。 4. 從成交量來看， 中心城仍是龍崗區住宅成交量最大的片區，共成交住宅 ，約占整個龍崗區住宅成交量的 %。 5. 從存貨量來看， 2023年年 底龍崗區的住宅存量約 62萬平方米 ，同比增加 24%。 中心城的住宅存量仍最大，達 ，約占總存量的 %。 ［ 1］二級市場總體情況： 整體供應量小幅增加，成交量大比同幅下降，供求比上升；中心城居推售量、成交量及存貨量首位，成交量增幅下降，預計 2023年推售量大幅上漲 龍崗 2023年各片區供應量、銷售量、存貨量及銷售率 龍崗 2023年供應量、銷售量及供求比走勢圖 數據來源：深圳中原市場研究部 數據來源：深圳中原市場研究部 010501001502002502023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 推售面積 銷售面積 供求比 %%%%%%%01020304050607080中心城 坂田 布吉 橫崗 龍崗鎮 平湖 其他 住宅推售面積（萬㎡） 住宅銷售面積（萬㎡） 住宅存量面積（萬㎡） 銷售率 1. 2023年龍崗區商品住宅的成交均價為 14327元 /平方米 ， 同比上漲 %。 此外 ， 2023年新推售項目的價格同比 2023年同片區同類產品的價格都有較大的漲幅。 2. 從成交均價來看， 2023年龍崗區住宅 成交均價最高的是坂田片區 ，該區僅有萬科第五園、萬科金色半山、十二橡樹莊園和上品雅園四個項目在售，萬科的兩個項目住宅價格都較高，尤其是第五園的價格居整個龍崗區同類產品價格之最 。 3. 從上漲幅度來看， 2023年 同比漲幅最大的是布吉片區 ，漲幅高達 %，主要是下半年入市的荔山公館、萬科紅拉升了片區住宅成交均價。 4. 中心城 2023年住宅成交均價為 13685元 /平方米 ，同比上漲 %。 ［ 1］二級市場總體情況： 房價創新高，各區均價普漲；布吉、坂田均價高位拉升片區價格增幅；中心城受成交結構影響，片區成交均價也大幅上漲，但處于龍崗片區價格洼地 2023年龍崗各片區商品住宅成交均價情況 龍崗區歷年商品住宅成交均價走勢圖（ 20232023年） 數據來源：深圳中原市場研究部 數據來源：深圳中原市場研究部 3438 4172 5288 6457 10477 9116 9732 14327 02023400060008000100001202314000160002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 成交均價（元 /㎡ ） 13685 16636 9821 18713 13202 10999 %%%%%%%%%02023400060008000100001202314000160001800020230中心城 布吉 龍崗鎮 坂田 橫崗 平湖 同比漲跌 2023年均價（元 /㎡ ） ［ 1］ 二級市場總體情況： 新推售項目成交較理想，中小戶型熱銷，復式銷售率最高；平層成交以 7090㎡、 90平米以上， 4房為主；中心城以小戶型、復式熱銷， 5房成交情況不理想 2010年龍崗區復式各面積段成交情況 2010年龍崗區平層各面積段成交情況 2010年龍崗區別墅各類型成交情況 2010年龍崗區各戶型成交情況 % % % % % %%%%%%%%%010002023300040005000600070㎡ 以下 7090㎡ 90144㎡ 144㎡ 以上 合計 推售量（套） 銷售量（套） 銷售比例（ %） % % % % %%%%%%%%%%%010020030040050060070090㎡ 以下 90144㎡ 144㎡ 以上 合計 推售量（套） 銷售量（套） 銷售比例（ %） % % % % % % %%%%%%%%%050010001500202325003000單身公寓 1房 2房 3房 4房 5房 推售量（套） 銷售量（套） 銷售比例（ %） % % % % %%%%%%%%%%%05101520253035聯排 雙拼 獨棟 疊拼 推售量（套） 銷售量（套） 銷售比例（ %） 中心城片區同樣是小戶型更為熱銷， 90平方米以下戶型的銷