xxxx年11月14日北京金地格林項目運營策劃大綱78p(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 0937 15850 13705 25381供應套數 57 785 3008 452 333 583 330 146 36 2 0 0 0 14成交套數 369 898 5121 621 484 554 354 220 34 38 6 5 10 8供求比 0 . 1 5 0 . 9 1 0 . 5 9 0 . 7 6 0 . 7 0 1 . 0 6 0 . 9 0 0 . 6 6 1 . 1 0 0 . 0 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 1 . 9 960㎡以下及 80100㎡產品供求明顯失衡 城市及片區總供求關系小結： 1. 城市住宅供應乏力，供不應求態勢明顯，且城市小面積產品需求持續旺盛。 ，且土地市場盤點顯示，后期供應不足，無法滿足旺盛需求。 （ 60㎡以下及 80100㎡）供求失衡明顯。 一、 運營定位分析 客戶 物理屬性： 一、 運營定位分析 客戶 物理屬性： 以格林系列二檔客戶為主 客戶分析小結： 1. 項目客戶以格林系列二檔客戶為主； 2. 客戶以租住在通州、 CBD等 東部地緣性為主，活動區域主要為朝陽區、通州區；年齡集中在 2635歲，處于家庭建立初期和成長期；日常出行多以軌道公共交通為主； 3. 客戶多為首次臵業，以北京工薪階層為主，現多為租住狀態。 運營定位分析 競爭格局解析 競爭對手研究： 目前競品多集中在通州主城區，配套齊全，居住氛圍濃厚 珠江拉維小鎮 東方逸品閣 京貿國際城 通州主城區 占地面積 : 住宅面積 : 69萬平方米 物業類別：高端住宅 5089套 建筑類別： 35層板樓結合、小高層 裝修狀況：毖坯 交通狀況：京哈高速、京通快速、朝陽路，公交 938支 9 容 積 率： 綠 化 率： 60% 成交均價： 17000 元 /㎡（ 7報價） 套均面積： 93平米 月均去化： 88套 /12915萬元 12年截止 9月底合計銷售金額： 116242萬元 一期 二期 三期 競品 — 京貿國際城 產品定位：品質感中上、小戶型為主、大型社區 運營定位：快速回籠資金類項目 小街西路 4車道 30M 梨園南街 8車道 40M 臨河里路 4車道 30M 小街路 4車道 30M 占地面積 : 25萬平方米 住宅面積 : 72萬平方米，其中公寓 5萬平米 物業類別：住宅 7251套 建筑類別： 板樓、高層 裝修狀況：毛坯 交通狀況：京哈高速、京通快速、朝陽路，公交 938支 9 容 積 率： 綠 化 率： 35% 成交均價： 16500萬 /㎡ 套均面積： 88平米 月均去化： 120套 /15648萬元 12年截止 9月底合計銷售金額： 140829萬元 競品 — 華業東方玫瑰 產品定位：品質感中上、小戶型為主、區域大盤 運營定位：利潤率優先，兼顧去化速度 占地面積 : 21萬平方米 住宅面積 : 19萬平方米 物業類別：高端住宅 1200套 建筑類別： 12棟高層板樓 裝修狀況：精裝 交通狀況：八通線土橋站、公交 81 924等 開盤時間： 20238 容 積 率： 綠 化 率： 30% 成交均價： 16000元 /㎡ 套均面積： 83平米 月均去化： 93套 /11556萬元 12年截止 9月底合計銷售金額： 34668萬元 注： 8月去化 162套，套均面積 79平米 。根據現場實際調研，該項目小戶型現已售罄，后期無供應。當期存貨及后繼供 應 以 8489平米 2居和 130140平米 3居 為主 競品 — 華遠銘悅 產品定位：品質感中上、大戶型為主 運營定位：利潤率優先型項目 近期推出 4層 190400平大戶型，銷售價格下降，去化速度減緩，中小戶型推售期月均去化速度 110套左右 競品 — K2百合灣 產品定位：品質感好、大戶型為主 運營定位：利潤率優先型項目 競爭分析小結： ，競品多集中在通州主城區，主城區配套齊全，居住氛圍濃厚，競品項目檔次中上，多為 利潤率優先型項目。 ，后期剩余產品多以 90㎡以上大面積產品為主。 項目運營策略選擇： 一、 運營定位分析 —— 明確項目運營定位及核心指標 ?運營定位：快速回籠現金流型項目 ?客戶定位：剛需首臵首改 ?產品定位：標準化產品項目 項目運營策略： ?，F金流的快銷型項目 ，成本和售價偏重于低成本低售價，以充分的安全邊際保證能夠快速走量 第一梯隊 第二梯隊 第三梯隊 項目名稱 ?K2百合灣 本項目市場占位 ?華業東方玫瑰 主力產品線 客群線 ?110平三居 400平四居 以改善性為主， CBD高級白領及通州區域改善型客群，月收入 2萬以上，客戶更強調社區品質、景觀資源等。 ?63平一居 8595平二居 CBD剛需客群，收入 1萬 2萬左右，客戶支付能力約束主要來自首付，通常選擇最小戶型。 ?55平一居 6973平小兩居 純剛需客戶為主、 CBD普通白領家庭、朝陽板塊北漂一族，通州商務園普通上班族，收入500010000之間，既受首付約束，又受月供約束 銷售均價 ?22023 ?華業東方玫瑰 14500、 ?京貿國際城 16000 ?參考價格 14000 ?京貿國際城 ?6081平一居 8394平兩居 以北京東部區域限購剛需客群及部分投資型客戶為主。通過loft裝修改造可滿足類似 100平左右的居住需求 ?20230 ?中弘北京像素 ?50平 80平 LOFT 一、 運營定位分析 —— 明確項目運營定位及核心指標 產品占位： 二、營銷推廣分析與初步策略 展示區策略 —— 臨時售樓處建議 結合工程節點及營銷安排計劃，建議前期在金地中心設立 臨時售樓處，提前蓄客 。 選址建議 ： 金地中心 ，既鎖定目標客戶活動區域，又充分嫁接品牌優勢； 包裝建議 ：年輕、時尚、輕快、色彩鮮明，契合客群氣質。 二、營銷推廣分析與初步策略 展示區策略 —— 現場售樓處建議 ?整合項目商業配套，搭臵項目