aaa小結(jié)：寫字樓發(fā)展戰(zhàn)略及定位思路綜述(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 向 2： 5A甲級寫字樓 +酒店式公寓 市場戰(zhàn)略： 領(lǐng)導者 1. 壟斷價格 2. 產(chǎn)品有不可重復性 3. 過河拆橋 方向 5： 中高檔寫字樓 （財富廣場 A座） 市場戰(zhàn)略： 追隨者 1. 搭便車，借勢 2. 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) 3. 價格戰(zhàn)的制造者 本報告是嚴格保密的。 方向 2：發(fā)展戰(zhàn)略 甲級寫字樓 硬件設施 、內(nèi)外公共裝修標準相當于四星級酒店； 5A級寫字樓水平，樓宇自動化系統(tǒng) (BA)，通訊自動化系統(tǒng) (CA)，保安自動化系統(tǒng) (SA)，消防自動化系統(tǒng)(FA)，辦公自動化系統(tǒng) (OA)； ，如電梯等候時間小于 40秒，中央空調(diào)為四管式； 軟件設施 ； 酒店式公寓 服務提升項目附加值； 控制開發(fā)成本，每單位內(nèi)設置獨立空調(diào)，洗手間等； 立面形象較高與 5A甲級寫字樓統(tǒng)一； 5060㎡ 小戶型為主力戶型； 商業(yè) 1. 商業(yè)具有輻射力，因此三層裙樓全部打造大型商業(yè)； 2. 引入大型頂級商場與甲級寫字樓商務氛圍匹配； 3. 商業(yè)全部經(jīng)營，保證商業(yè)檔次； 本報告是嚴格保密的。 方向 2：競爭戰(zhàn)略 競爭戰(zhàn)略 建立新價值標桿，利用市場機會點； 目標客戶 價格 甲級寫字樓 高端路線； 樹立形象標桿 ； ； ，主要與深圳、廣州甲級寫字樓競爭； 由于甲級寫字樓的成本抬升為中高檔寫字樓成本的一倍，因此本項目初步定價為： 6500元 /㎡ 酒店式公寓 創(chuàng)新產(chǎn)品； 現(xiàn)金流快速回收 ； ； 士； ； 總價控制在 20萬元以內(nèi)，參照目前周邊推出國際公寓，建議單位面積 5060㎡ ，初步定價： 3500元 /㎡ 商業(yè) 高端路線； 樹立形象標桿 ； 出租 本報告是嚴格保密的。 方向 5：發(fā)展戰(zhàn)略 中高檔寫字樓 1. 打造高形象，低成本成熟寫字樓產(chǎn)品， “形象 ”脫離市場現(xiàn)有中高檔產(chǎn)品（形象高于第一國際、華凱廣場）； 2. 爭取有 70年土地產(chǎn)權(quán)， 增加客戶的貸款成數(shù)與年限，降低了購買壓力； 3. 規(guī)劃充分發(fā)揮南向景觀優(yōu)勢； 商業(yè) 1. 內(nèi)部集中商業(yè) +大平面鋪面 +小平面街鋪、內(nèi)街鋪組合形成； 本報告是嚴格保密的。 產(chǎn)品解構(gòu) 商業(yè) VIP會員店 名店坊 證券銀行 高檔商場 會務中心 休閑商業(yè) 商務配套 中式酒樓西餐廳 風情商業(yè)廣場 寫字樓 品牌物管顧問 規(guī)劃提升價值 硬件局部亮點 配套提升 大師光環(huán) 共享空間營造 成熟產(chǎn)品 本報告是嚴格保密的。 項目價值體系 — 新經(jīng)濟建筑、廣場建筑、景觀建筑：CBD中最高檔、形象最突出、最有人文關(guān)懷的寫字樓 CBD原生地價值 自身成為景觀 國際城市廣場價值新體系 外在景觀價值 ?高形象（環(huán)境、配套、新建筑群）、代表未來的、有發(fā)展?jié)摿Φ? ?產(chǎn)業(yè)和服務聚集的高效率 ?流動性大； ?高檔次的交流平臺； ?規(guī)劃上與西側(cè)、南側(cè)的道路、政府大樓及廣場形成呼應。 ?平面布局充分利用景觀面。 ?充分利用臨街面打造昭示性和標志性。 ?與 CBD匹配，產(chǎn)品打造現(xiàn)代化、新建筑、有發(fā)展?jié)摿Φ恼w形象 ?內(nèi)部的高效率和低成本：公共會議廳、培訓室、商務中心 ?引入知名品牌物業(yè)公司，但要能控制使用成本； ?設租賃代管服務； ?利用商業(yè)配套，形成高檔餐飲、交流、娛樂配套，設臵高檔俱樂部； ?土地申請為商務公寓用地，以增加土地年限和貸款成數(shù)年限，但建筑完全以寫字樓形象推出。 ?以盡可能低的成本建構(gòu)高形象；重點是公共部分的高檔性；如外觀、入口和建筑細節(jié)、智能化； ?商業(yè)入口和寫字樓主入口均要有昭示性，并相對隔離； ?規(guī)劃體現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢：并利用規(guī)模打造關(guān)懷打造自身的廣場 ?體現(xiàn)人文關(guān)懷：庭院大堂、陽光辦公，在預備整層出售的樓層設立體綠化（空中庭院）贈送。 本報告是嚴格保密的。 總體物業(yè)發(fā)展建議 1. 主要通過自身規(guī)模展示、品牌信心展示、整體形象、營銷造勢打競爭。產(chǎn)品上把錢集中放在外立面、公共空間、電梯數(shù)量。 2. 以高形象吸引能承受更高租金的高知識含量的科技、律師、咨詢業(yè)進駐，他們所需要的是 對外形象展示 +對內(nèi)人文關(guān)懷 。 3. 客戶最關(guān)注，故而需要較多投入的地方： ? 外觀、群樓； ? 公共部分：大堂、電梯間等； 4. 采取以下列方式以限制建筑成本： ? 限制層高（ 75米）； ? 平面簡單化（減少弧型、園型建筑）； ? 用設計和包裝公共空間，而非用材料提升品質(zhì)； ? 裙樓為中央空調(diào)，塔樓分體式空調(diào)； ? 外墻裝飾材料的選擇； ? 控制每層公共通道寬度和裝修費用； ? 控制設備、電梯的檔次； 本報告是嚴格保密的。 二、淄博張店項目整體定位 形成一套非常取巧的做法。繞過項目的事實分析，通過全國 各地的案例忽悠蒙人。 直接通過案例借鑒和匹配度分析之后得出戰(zhàn)略，然后拍出定 位，堆上一堆花里胡梢的東西。 本報告是嚴格保密的。 ? 形成一套非常取巧的做法。繞過項目的事實分析，通過全國 ? 各地的案例忽悠蒙人。 ? 直接通過案例借鑒和匹配度分析之后得出戰(zhàn)略，然后拍出定 ? 位，堆上一堆花里胡梢的東西。 ? 做法比較成熟 本報告是嚴格保密的。 概念創(chuàng)新模式條件匹配 因素 概念創(chuàng)新模式 本項目 匹配度 地 塊 條 件 規(guī)模 容積率高 規(guī)模小，約 8萬平米 地塊成熟度 成熟 成熟 區(qū)位 城市中心區(qū) 老城區(qū)，城市商圈邊緣 外 圍 條 件 市場背景 市場處于競爭最高階段：概念競爭時代 處于從同質(zhì)化向多樣化轉(zhuǎn)變時代 營銷能力 營銷成本較高 營銷操作能力極強 企業(yè)風格一直以低營銷成本取勝 營銷操作能力較強 從市場背景處于競爭的最高階段，而本項目所處市場環(huán)境沒有達到該階段，且要投入較高的營銷成本，本項目走該模式不經(jīng)濟，建議不采用該模式 本報告是嚴格保密的。 案例借鑒 ?從市場占位分析，及模式條件匹配度分析，本項目適合走 戶型創(chuàng)新模式與功能轉(zhuǎn)換模式 來實現(xiàn)項目價值突破的目標。 ?功能轉(zhuǎn)換模式 在淄博是否有市場支撐？我們將在后面研究。 本報告是嚴格保密的。 結(jié)構(gòu)導圖 項目界定 宏觀經(jīng)濟分析 市場競爭分析 問題結(jié)構(gòu)化分析 價值突破模式研究 發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 物業(yè)發(fā)展建議 本報告是嚴格保密的。 SWOT 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak ?位于城市中心區(qū) ?周邊配套完善 ?老城區(qū)內(nèi)規(guī)模較大的項目 ?品牌開發(fā)商 ?距核心商業(yè)區(qū)有距離 ?樓面地價較高 ?無自然景觀 ?臨街面較少，昭示性差、容積率高 ?商務氛圍淡 ?片區(qū)形象較 ”舊 ” 機會 Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢 ?市場中產(chǎn)品創(chuàng)新較少 ?缺乏高品質(zhì)樓盤 ?城市中心區(qū)產(chǎn)生的人氣、財富聚集效應 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新，打造高品質(zhì)樓盤 ? 走差異化中線，打造高形象 ? 充分展示品牌開發(fā)商價值 ? 低成本戰(zhàn)略，贏取利潤 ? 風情商業(yè)街，有效規(guī)避市場風險，提升項目品質(zhì)，弱化周邊雜亂形象 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅 ?2023年住宅市場供應量大，競爭激烈 ?搶占市場先機； ?充分展示項目價值 ?以全新形象面市，刷新片區(qū)形象 ?控制商業(yè)配比比例； ?裙樓商業(yè)功能設置彈性化； 項目 SWOT分析 本報告是嚴格保密的。 項目市場占位 領(lǐng)導者地位 ?考慮因素 ?項目資源 ?項目規(guī)模 ?開發(fā)商的能力 領(lǐng)導者 挑戰(zhàn)者 企業(yè)為市場上一線品牌 項目具有無可復制的資源 產(chǎn)品本身的核心優(yōu)勢明顯 持續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新能力 締造新的理念引領(lǐng)市場 大規(guī)模 市場新進者、行業(yè)經(jīng)驗弱 具有持續(xù)作戰(zhàn)能力 產(chǎn)品品質(zhì)保證 項目無獨特優(yōu)勢資源 項目規(guī)模較大 追隨者 補缺者 缺乏足夠資金實力 沒有獨特資源 規(guī)模較小 規(guī)模小 市場細分明顯 本報告是嚴格保密的。 發(fā)展戰(zhàn)略 在激烈的市場競爭格局下，本項目以領(lǐng)導者姿態(tài)入市，通過戶型全面創(chuàng)新模式，打造高品質(zhì)樓盤，來滿足客戶追求高附加值的要求，以實現(xiàn)項目利潤最大化目標，樹立企業(yè)的品牌