某地塊項目整體定位及發展戰略匯報(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ：中國當前規模最大、運營最為成功的商業地產公司，在全國快速復制萬達廣場綜合體項目，當前已進入 27個城市 萬達開發策略 —— 快速擴張、規模化產品復制 晉江萬達城市商業地位預判：城市商業的核心，晉江商圈制高點 VS 陽光商圈 萬達商圈 SM商圈 石鼓片區未來在晉江萬達廣場的強勢拉動下將成為晉江城市商業的新核心，萬達將成為晉江城市商圈新的制高點！ 萬達第三代綜合體產品 “街鋪 +百貨”的形式 “超市 +店中店”的形式 萬達的短板：“大而全”的城市商業模式復制，城市特性反應不足 北京 萬達廣場 重慶 萬達廣場 寧波 萬達廣場 缺失 割裂 閩商精神 晉江知名品牌 堅持創新 文化認同 包容思變 晉江 萬達廣場 都市文化休閑示范區對于晉江城市的意義 一個理論： Urbanism VS. Urbanity ?如果城市運營者以及所有在城市生存的人都更關注城市性，關注城市的生活方式，那么整個城市才真正具有靈魂。 ?Urbanism城市化 —— 物質性（物質基礎） ?Urbanity城市性 —— 生活方式（城市人文精神內核） ?不管把一個城市做得多么漂亮，即使把它做成威尼斯或者巴黎，如果 80%的人晚上六點半以后回家打麻將，它還是不能叫做城市，只能是一個物質的模型，是一個空殼。 晉江的 Urbanism和 Urbanity ?晉江市 2023年城市 GDP3565億元，超過福州、廈門。 ? 晉江梅嶺組團的大手筆總體規劃。在政府的大力投入之下，晉江梅嶺組團建設進行得如火如荼，現代城市景觀已見初見雛形。 ?晉江城市建設 總投資約 1010億元，年度計劃投資約 236億元 …… 晉江在城市化 Urbanism的道路上快速前行 ?晉江，雄踞全國百強縣市前列，但城市建設滯后于工業化一直是晉江發展的心頭之痛。 ?晉江企業界感受尤其深刻。晉江留不住高級人才，有的晉江企業只好把銷售、研發部搬至廈門、上海等地方，或者出高薪留人，而即便如此，仍有企業高管上班在晉江、周末在廈門的情形。除此之外，企業還會想方設法為普通車間員工提供很好的生活環境，留住工人。一些晉江人也遠赴廈門、泉州購房置業、居住、度假，或將子女送往廈門、泉州就學。 而， 經濟實力與城市地位的反差顯示了城市性 Urbanity的缺乏 注：資料及數據來源：《晉江城市發展統計公報 》，《 2023城市競爭力報告》等 晉江的 Urbanity在哪里？ 晉江城市意向： ? 從久遠的 “新石器時代” 、到 “唐宋文明” 再到近代的 “清承明制” 、 “聲華文物、雄稱海內” 。而今，這些文化符號或已成為美好的回憶，或缺乏廣泛的認同的影響，與此相關聯的建筑、產品或人物也在逐步淡出人們的記憶。 ? 晉江城市 7000年的積淀與斷層，讓生活在此的人們對久遠的歷史產生了迷失感，“ 古老而又年輕的城市 ”正是這種感受的最為明確的體現。 無論如何，作為人類文明的發源地之一，晉江不缺少文化。 晉江需要的是“文化的現代化” 都市文化休閑示范區 （ URD） —— 晉江的 Urbanity之路 ?在我們眼中，現代的晉江與廈門、福州相比，缺乏 故事 ，缺少了 細節 ，缺少了現代都市文化 ，缺少 風情 ，缺少 韻致 。 ?這座既古老又年輕的城市，該以什么樣的形象、什么樣的氣質詮釋新時代的城市文明？ ?我們發現， 都市休閑文化 作為都市魅力的載體，它可以為晉江人提供一種 多元的、時尚的、體驗式的、現代的 生活方式。它能夠從各個方面 書寫城市故事，展現都市風情 ； 晉江都市文化休閑示范區 URD功能結構 五店市文化街區 晉江萬達廣場 本項目 都市文化休閑示范區URD 傳統文化休閑元素 現代城市商業符號（城市化） 現代城市商業符號（城市性） 晉江城市精神文化內核 晉江城市生活的靈魂 ＋ 打造一個濃縮晉江城市精華的 都市文化休閑示范區（ URD） 晉江未來之城 關鍵詞：品牌 /活力 /時尚 / 晉江文化都心 關鍵詞：藝術 /園林 /歷史 “文化傳承、形象展示” 本項目承擔的歷史使命：承擔晉江城市功能補缺，打造晉江現代城市性商業符號 ＋ 晉江精品之城 關鍵詞：品質 /潮流 /繁榮 / 新天地之于上海 三里屯 village之于北京 我們就是打造這樣一個區域的 標桿 我們 就是要做是城市的 開拓者和領跑者 我們 就是要 示范城市發展的未來 WORLDUNION 本項目的發展策略 —— URD體系的構建“ P4計劃” Chinese Shophouse 商業計劃 Diversiform House 住宅計劃 City Face 形象計劃 Open Space 公共空間計劃 Plan1: Plan2: Plan3: Plan4: 晉江城市 URD體系構建 晉江當代產業成果展示地 利郎集團總部 利郎昆明店 LV旗艦店 時尚化、個性化的品牌形象，充滿人文情懷的購物環境，在不知不覺中感受著品牌文化，體驗一種全新的生活 一個概念 一個品牌 Plan1：商業計劃 品牌天地 _旗艦店 晉江最先進的設計生活體驗館，展示領先的生活理念 它是最先進的設計生活體驗館 …… Plan1：商業計劃 生活體驗館 _理念人生 晉江首家城市情景街區，精品店 /酒吧 /休閑書吧等高品質商業業態 Plan1：商業計劃 情景街區 _樂活生活 WORLDUNION 本項目的發展策略 —— URD體系的構建“ P4計劃” Chinese Shophouse 商業計劃 Diversiform House 住宅計劃 City Face 形象計劃 Open Space 公共空間計劃 Plan1: Plan2: Plan3: Plan4: 晉江城市 URD體系構建 沉穩 / 大氣 / 現代簡潔 / 品質 打造一座引領未來的 精英 城市 形象 Plan2：住宅計劃 住宅設計 水平、垂直的線條打造流動現代的城市形象 打造一座引領未來的 流動 城市 形象 Plan2：住宅計劃 住宅設計 WORLDUNION 本項目的發展策略 —— URD體系的構建“ P4計劃” Chinese Shophouse 商業計劃 Diversiform House 住宅計劃 City Face 形象計劃 Open Space 公共空間計劃 Plan1: Plan2: Plan3: Plan4: 晉江城市 URD體系構建 Plan3：公共空間計劃 立體空間分層 ?空中的連廊 ——板與板的連接 ?蜂巢空間 ——將住宅平面抬高有效區隔住宅步行、商業步行 ?上下空間分層 ——有效地把商業與住宅區隔離，利用垂直分層的方式保證各部分的純粹性及高品質 形成混雜、半純粹與純粹的立體空間復合 空中的連廊 蜂巢空間 上下空間分層 Plan3：公共空間計劃 空中花園 ?空中花園 ——拓展園林綠化空間，打造中心區首個“空中花園”，增加居住舒適性 ?立體花園步道 ——形成住宅區與城市的連接，商業與住宅的過渡空間，增加園林綠化 WORLDUNION 本項目的發展策略 —— URD體系的構建“ P4計劃” Chinese Shophouse 商業計劃 Diversiform House 住宅計劃 City Face 形象計劃 Open Space 公共空間計劃 Plan1: Plan2: Plan3: Plan4: 晉江城市 URD體系構建 Plan4：形象計劃 ? 標志性建筑，形成強烈視覺沖擊及視覺焦點，展現都市的自由、活力，并成為 區域的地標 。 ? 運用現代、夸張的建筑手法創造 富含文化意義的場所 。 五店市傳統保護街區 本項目地塊 標志性建筑 Plan4：形象計劃 城界的界定與 DIS都市識別系統 “城界界定” —— 大型廣告光柱體現大氣魄（ NEW/This is URD） /形象標識 五店市傳統保護街區 本項目地塊 “城界界定” —— 取勢 Plan4：形象計劃 城界的界定與 DIS都市識別系統 “ DIS都市識別系統” —— 形象墻、統一的指引標志等公共設施，形成較強的識別性及對區域的劃分控制。 Plan1: 商業計劃 Plan2: 住宅計劃 Plan3: 公共空間計劃 Plan4: 形象計劃 品牌天地 ： 晉江當代產業成果展示地。 生活體驗館 ： 晉江最先進的設計生活體驗館，展示領先的生活理念。 情景街區 ： 晉江首家城市情景街區，精品店 /酒吧 /休閑書吧等高品質商業業態。 住宅設計 ： 打造一座引領未來城市形象。 立體空間分層 ： 商業與住宅隔離，利用垂直分層方式保證各部分的純粹性及高品質。 空中花園 ： 拓展園林綠化空間，打造新核心區首個“空中花園”，增加居住舒適性。 標志性建筑 ： 強烈視覺沖擊及視覺焦點，展現都市的自由、活力，并成為區域的地標。 識別系統 ： 形象墻、統一的指引標志等公共設施，形成形象標識。 U R D 體 系 1 項目價值挖掘 2 項目核心問題界定 3 項目發展機會挖掘 4 項目發展戰略及定位 本次溝通的主要內容 5 項目經濟測算 6 項目附件 項目發展戰略及定位 3 項目住宅物業定位 2 項目商業物業定位 1 項目發展戰略 借區域規劃之力，與五店市文化街區、萬達聯動，合力打造 晉江都市文化休閑示范區（ URD）， 從而構筑項目自身核心競爭力，實現項目價值、市場競爭突破 項目發展戰略 借勢城市發展，打造晉江都市文化休閑示范區 項目發展戰略及定位 3 項目住宅物業定位 2 項目商業物業定位 1 項目發展戰略 項目商業物業定位 2 商業規模定位 1 商業業態定位 3 商業功能定位 商業業態配比定位 1—— 案例借鑒：上海新天地、三里屯 village 上海新天地商業業態配比42%44%14%餐飲娛樂 服裝服飾及購物 服務及其他三里屯V i l l a g e 商業業態配比24%69%7%餐飲娛樂 服裝服飾及購物 服務及其他?案例中服裝服飾及購物類商家占有很大比例，其次為餐飲娛樂商家。 商業業態配比定位 2 —— 五店市街區：以文化展示、餐飲休閑娛樂為主要商業業態 項目分區 功能 傳統文化核心展示區 傳承城市記憶，展示晉江發展歷史 閩臺同源展示區 以廟宇文化體驗、海峽文化藝術交流及聯絡為主 文化藝術產業區 以新興的文化藝術產業發展及成果展示為主 品牌文化展示區 以地方企業的品牌文化休閑活動、企業的新品發布為主 傳統商業區 打造晉江老字號商品和傳統工藝品的集中售賣、展示區 濱水休閑商業區 以休閑餐廳、茶藝館、書吧等休閑餐飲娛樂為主 休閑養生區 以國醫館、養生館、食療吧為主 ?五店市街區中以餐飲休閑娛樂為主要商業業態，預計餐飲休閑娛樂占比為 6070%，服裝服飾及購物占比為2030% ，服務及其他占比為 10%左右。 商業業態配比定位 通過案例對比及差異化互補分析可知，本項目應以服裝服飾及購物為主的商業業態 ,其中服裝服飾及購物占比為 5060%，餐飲休閑娛樂占比為 3040%，服務及其他占比為 10%左右。 項目商業物業定位 2 商業規模定位 1 商業業態定位 3 商業功能定位 商業規模確定：依據項目建筑密度，確定項目商業面積 原建筑密度（ 25%）方案商業面積 =項目用地面積項目建筑密度 2 =37828 25% 2 =18914平米 商業面積下限方案 商業體量建議 1：在住宅物業開發實現項目成本回收的假定下，商業物業面積最大值 31770㎡ 界定原則： 在保證規避市場風險的前提下，通過住宅物業的開發實現項目整體開發成本的回收，實現商業價值最大化 指數確定： 項目開發成本假定為 2500元 /㎡，住宅銷售價格為 8000元 /㎡ 測算公式 住宅物業面積 Z=項目的總投資費用 /住宅銷售價格 商業物業面積 S=總建筑面積 住宅物業面積 Z 商業物業面積 S=113484（ 113484*2500+37000*10000） /8000 =31770㎡ 88 商業體量建議 2：參考市場類似案例 要素 上海新天地 南京 1912 杭州西湖天地 占地面積 建筑面積 通過市場成功案例參考，建議項目規模控制在 以下 商業規模確定： 原建筑密度（ 25%）方案商業面積 =項目用地面積項目建筑密度 2 =37828 25% 2 =18914平米 商業面積下限方案 原建筑密度（ 4