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世聯-深圳華融大廈商業裙樓價格策略報告-56ppt(編輯修改稿)

2026-02-05 10:49 本頁面

　

【文章內容簡介】層的價格為：市場比較二層均價： 37552元 /㎡ *60%=22531元 /㎡市場比較三層均價： 37552元 /㎡ *45%=16898元 /㎡市場比較四層均價： 37552元 /㎡ *30%=11266元 /㎡結論 22 （三）商業租金還原法驗證項目 (含稅 ) 權重比均價 1層回報率 2層（元 /㎡） 3層新華保險大廈 40% 38500B 350 % 售（北海漁村） 50(13000) 卓越大廈 10% 33000C 280 % 無無中心商務大廈 20% 42023B 250 % 售（東亞銀行） 75（酒樓）興業銀行大廈 30% 36000C 360 12% 100（順記） 55 航天大廈 0 42023B 售售（） 100B 權重比月租金：首層 326元 /平米首層平均投資回報率：％；二層租金 100元 /平米二層平均投資回報率：％。三層租金 50元 /平米三層平均投資回報率：％。 23 租金還原首層均價： 326 12 / ％＝ 36493元 /㎡根據目前成交租金價格，可以計算出二至四層的價格為：租金還原二層均價： 90 12 / ％＝ 19636元 /㎡租金還原三層均價： 55 12 / ％＝ 14348元 /㎡因此，從市場比較法得到的價格與租金還原法驗證的結果看來，首層的價格差別不大，維持在；但是二層以上兩種方法的差別明顯：二層的差距達到了 2895元，三層差距達到了 2550元。可見，現在中心區的商鋪價格呈現出首層價值得到了市場的認可，但二層以上則表現出租金難以支撐售價高回報的現象。這也限制了客戶對二層以上商鋪的投資熱情，而且現在成功銷售的二層商業的項目都是采取整體購買的方式。結論 24 市場定價均價 37552元 /平米租金還原均價 36493元 /平米 VS 1059元 /平方米差額核心均價的對比驗證租金還原法首層：二層：市場定價均價 22531元 /平米租金還原均價 19636元 /平米 VS 2895元 /平方米差額三層：市場定價均價 16898元 /平米租金還原均價 14348元 /平米 VS 2550元 /平方米差額 25 ? 銷售價格與速度的哪個是目前工作的側重點，我們要作出判斷？ ? 市場比較法與租金還原法獲得兩個結果，存在差距的原因是什么？ ? 哪個結果更貼近市場？更有利于開展商的利益？應對策略前的思考 26 ? 根據我們對政策的判斷：目前首要的任務是實現銷售，加快銷售速度； ? 兩種價格結果的“大跨度”特征出現，表現出我們不應該用商業區的價格思維來判斷商務區的商業價格，理由是主導產業和功能定位不同。首層臨街鋪能夠依靠自主經營實現高回報；而二層以上一般都需要商業規劃和專業經營管理來實現回報，但商務區的商業顯然達不到要求； ? 從目前條件看，當然是租金還原的價格更貼近市場，而要為發展商獲得更高的利潤，有三種方式：一是協助組建經營管理公司，科學規劃二層以上的商業定位、招商和管理，從長遠利益上實現商業經營的高附加值；二是售賣給大型商業或專營業管理機構，采用整體銷售和直接經營來保證整層的業態和管理的統一；三是租賃給大型商業或專營業管理機構，委托經營。應對策略 27 核心均價的對比驗證實用率測算法 ? 實用率測算法：實用率是影響寫字樓價格的一個重要因素，通過周邊寫字樓項目的實用率對比測算驗證價格的方法。本項目實用率：％項目名稱實收均價實用率對比均價值新華保險大廈 38500B ％ 33418 卓越大廈 33000C ％ 25707 31977 興業銀行大廈 36000C ％ 30456 34920 航天大廈 42023B ％ 25326 對比值 28727 31940 平均均價 30333 28 核心均價的對比統計租金還原均價 36493元 /平米實用率對比均價 30333元 /平米市場對比均價 37552元 /平米綜合水平均價 34793元 /平米 29 （四）定價標準據悉，政府即將出臺限價新政，建議商鋪的銷售進度要加快，通過市場比較法的參照和租金還原法的檢驗，同時參考了本片區二手商鋪近期的價格走向。如：興業銀行西側鋪位成交價為 /平方；國商一層帶租約銷售近期放盤為 /平方。因此，價格制定的參考依據要審視其各自的抗風險因素，避免有價無市。建議商鋪的定價要適中，并以此價格盡快實現銷售，因此確定本項目分層實收價格為：首層均價 35000元 /㎡二層均價 18000元 /㎡三層均價 13000元 /㎡四層均價 11000元 /㎡這種價格定位對于

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