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世聯-深圳華融大廈商業裙樓價格策略報告-56ppt-資料下載頁

2026-01-09 10:49本頁面

　　

【正文】 000 22023 租金 90 100 備注送三層及花園部分面積實收價格驗證二層該價格整體銷售運氣成分比較大，建議整體銷售與分割銷售兩種方式同時考慮，在銷控上把握時機。 44 三層租售對比：三層華融大廈新華保險大廈興業銀行大廈中心商務大廈單價 13000 13000 租金 55 50 55 75 備注早期洽談的酒樓，但由于煙道問題，一直沒有進駐。實收價格驗證該層面積達到了，總價過高。因此建議采用租售結合的模式，盡早確定經營主題。 45 報告基本提綱一、定價背景二、定價原則三、價格表制定過程四、價格推售策略 46 問題思考：如何保證實現迅速銷售策略？營銷推廣方式日漸受到嚴格限制的條件下，如何平穩銷售？得出結論：根據世聯行工商部在中心區的經驗和市場行情判斷，現階段中心區臨街鋪市場承受價格的臨界價位為 38000元 /平米。超出該價格的商鋪普遍呈現銷售速度減緩；二層以上以整體銷售為主，目標客戶為銀行和酒樓。價格體系整體把控，首層折實后各單價區間比例控制如下： 35000元以下的單位占 38%（ 5）。 35000－ 37000區間內單位占 38％（ 5）； 37000以上單位占 23％（ 3）。 47 單價敏感性分析圖 35000以下 1層 35000－ 37000 37000以上折實后價格區間 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 13 19000以上 1700018000 18000－ 19000 2層 1 2 3 4 5 6 7 8 910 1112131415 16171819 20 21 17000以下 48 商業裙樓的價格推售策略價格推售策略制定出發點： ?配合前期項目啟動的資金缺口，以適當優惠的價格入市，快速回收部分資金； ?價格策略要與經營體系相結合，挖掘商務區的商業模式：高端的商業經營和成熟的商業配套體系； ?價格策略緊跟市場需求，發揮商務綜合體的項目定位優勢，及時進行價格調整； ?價格推售策略分兩個層次，同時進行： ? 針對首層采取一鋪一價，可售部分同時推出，縮短銷售環節； ? 二層以上的整體銷售與招商同時展開，盡早確定經營主題并發布。 49 ? 成為資金回籠的重要支持手段； ? 實用率低； ? 遮擋問題突出，昭示性較差； ? 最佳位臵的單位面積過大； ? 商業經營管理規劃影響附加值。 ? 最大限度拉大折扣優惠度，促成一次性付款成交量； ? 銷售開始后一個月內成交客戶可享有 2％額外折扣； ? 運用二三級聯動平臺，降低渠道成本。解決方法：第一層次的銷售難點： 50 ? 單層面積大，導致總價偏高，客戶層面很窄； ? 對銷售套現和追求利潤的矛盾，影響我們的價格優惠策略的把控。 ? 對中心區的商業配套前景進行論證，掌握發展潛力大的經營業態和業種； ? 如何引導大商家轉租為購，需要提供的優惠條件洽談； ? 明確本項目目前的處境，將銷售套現作為主要目的，適當放寬大面積銷售的優惠條件。解決方法：第二層次的銷售難點： 51 價格推售策略中客戶敏感因素研究客戶購買意向 ? 首層街鋪最受歡迎，需要引導消化三個內鋪； ? 面積因素和總價因素敏感： 120平方以內的街鋪基本沒有銷售壓力，我們的壓力是 11號（米）和 12號（）兩個大鋪位； ? 容易在短期內實現租賃的鋪位。客戶來源 ? 關注中心區升值前景的投資客戶 ? 前期咨詢客戶資源 ? 二三級聯動推薦上門 52 價格推售策略中兩個層次間的互動二層次推動一層次：大商家和品牌商家入駐的帶動效應。 ? 盡早確定與大商家的合作意向或購買意向，以完善和品牌的配套形象帶動首層商鋪銷售； ? 弱化空臵率對投資客戶的心理影響；一層次完善二層次：首層未來經營格局是以小、便利等特點來完善整體配套功能，各自尋找和定位相應的客戶層。 53 附：本項目的商業定位建議首層： ? 專賣店（辦公設備、通信設備） ? 便利店（ 71屈臣氏等） ? 專營店（銀行、辦公用品、中介咨詢機構、通訊服務中心、中高檔小型餐飲店）二層： ? 展示廳或專營店（咖啡廳、西餐廳）三層： ? 專營店（高檔酒樓）四層： ? 酒樓或轉為商務功能。 54 本項目的經營管理建議 ? 成立專門的招商部，負責商業規劃、后續招商； ? 招商成果與銷售對接，租售結合，打消投資者的顧慮，并保證裙樓商業的持續經營； ? 分期進行商業統一規劃設計工作，不斷提升商業街形象和檔次。 55 謝謝！ 56

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