世聯-長沙金外灘項目整體定位與發展戰略報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ? 以濱江高檔住宅、公寓、沿街商鋪的售賣來實現項目快速回現；通過購物中心的長期持有，為企業長期融資進而實現公司的戰略轉型提供契機。 ?打造以商業為核心驅動力的長沙城市新中心， 從而重新定義區域認知，實現區域突破，規避競爭。 ?通過全面領先市場的產品，打造長沙前所未有真正的都市濱江生活，形成項目核心競爭力。 開發戰略 競爭戰略 我們的研究思路 本項目物業類型組合判斷 ? 商業驅動型城市中心功能體系及物業組合 ? 長沙房地產專項市場分析 ? 本項目物業組合判斷 本項目中心化發展模式判斷 ? 模式一：政務驅動型 ? 模式二：商務驅動型 ? 模式三：商業驅動型 ? 項目條件擬合度分析 項目戰略發展方向判定 項目發展戰略 項目定位 ?項目整體定位 ?項目功能比例 ?地塊容積率確定及分配 ?各物業類型定位 通過怎樣的物業組合分攤高昂的地價成本？ 在高容積率下各類物業如何創造價值？ 如何通過項目開發使區域成為長沙新中心？ 如何確定項目合理的容積率？ 項目分期策略 ?項目分期 ?啟動期策略 ?經濟測算 研究內容 182。 項目整體定位 182。 項目功能比例 182。 地塊容積率確定及分配 182。 項目整體功能布局 182。 各物業類型定位 我們的定位必須體現以下七點 ?是城市級的 ?是城市核心的 ?是具有標志性的 ?是區域峰值地價的 ?是有強烈城市意向的 ?是可回避競爭的 ?是可實現跨越式發展的 ?輻射全長沙 ?是城市的新中心 ?能代表新時代的長沙，城市中的“一極” ?平均地價高于城市中心任何區域 ?可辯識，明顯區別與其它區域 ?拉開與其他地區的差距 ?采取一切可能的超常規的手段 我們要做能夠代言長沙新時代的標志性形象 上海有新天地 武漢有江灘 大連有星海廣場 長沙有什么？ 我們不是在單純的做項目 而是在填補長沙都市化進程中的城市硬件缺失 傳承城市發展沉淀，提煉打造城市新的文化內涵！ 制定以項目為中心的區域動態實施計劃 立足整個中南地區，重新定義區域價值 代言長沙，代言時代 顛覆傳統、產品全面升級 都市重建計劃 —— 打造長沙最具活力的都市新中心 戰略視野 項目形象定位推薦（ 1） 萬象 ?湘江 —— 50萬㎡集商業、辦公、居住 休閑娛樂、旅游觀光為一體的城市魅力體 足以代言一個城市，一個時代 定位詮釋： 一個在城市成熟中心區優勢資源基礎上打造的融合城市所有功能的核心之城。全面融合提升購物、人居、休閑、娛樂、購物、餐飲、旅游、金融、文化、教育 …… 以城市核心商業圈龍頭優勢全力構造主流生活圈，構建城市優勢資源共享圈。 項目形象定位推薦（ 2） 湘江 1號 濱江都市生活重建 定位詮釋： 湘江東岸、匯集城市成熟中心區優勢資源的絕版地塊上打造的融合城市所有功能的湘江第一大盤。 研究內容 182。 項目整體定位 182。 項目功能比例確定 182。 地塊容積率確定及分配 182。 項目整體功能布局 182。 各物業類型定位 國內二線城市核心商業區案例借鑒 成熟理論 項目地塊價值 五四廣場周邊區域 —— 青島市新的政治、經濟、金融、文化中心 ?五四廣場核心區占地約 20萬平米，容積率 7～ 9 ?功能配比 商業：酒店：辦公：住宅：＝ 3： 2： 3：2 周邊分布著世紀大廈，中信金融大廈，華仁國際大廈，青島世界貿易中心，環海凱萊商務酒店，維也納大酒店 …… 核心區 案例二 以中山廣場為核心的人民路、三八廣場區域一大連最大、最具影響力的集金融、保險、商業、船務、商貿等幾大功能于一身的城市中心區 ?核心區占地約 23萬平米，容積率約 7～ 8。 ?核心區功能配比 商業：酒店：辦公：居住＝ 3： 1： 3： 3 公寓： 名仕國際公寓 、天通金融大廈、宏孚旺苑、中山九號 寫字樓： 安達商務大廈、中銀大廈、天安國際大廈、虹源商務大廈、寶嘉大廈 酒店：富麗華大酒店、香格里拉大酒店、心悅大酒店、大連國際酒店 人民路中山廣場、三八廣場商務區 案例三 通過國內外商業驅動型城市新中心及國內二線城市核心商業區的功能比例對比分析確定本項目的功能配比 一般規律： 1. 商業比例占到 30%－ 50% 2. 辦公功能物業占到 20%－ 30% 3. 酒店功能物業占到 10%20% 4. 居住功能物業占到 10%－ 30% 峰值地價與土地承租能力模型 ?根據地價峰值理論，商業及休閑娛樂物業能夠實現較高的地價，屬于硬核（ Hard Core）區 零售商業、娛樂物業 商務辦公物業 臨時居住物業（酒店、公寓等） 居家住宅物業 峰值地價點所在區域成為核心區 “核 框理論”的運用 核 框理論的基本要點 ： 在區域內，地面地價最高、同時容積率也是最高以及交通可達性最好的區域即為硬核（ Hard Core）區，環繞硬核的區域即為核緣區。 核緣即環繞硬核且處于核 — 框間的連續過渡區域，是核的補充與支持，為其提供多方面的服務與輔助空間，它們有：停車場、交通樞紐、公寓式住宅、專業化市場、娛樂服務、部分零售、倉儲空間等； 框結構以外區域即核緣以外、中心邊界內的區域，功能物業以純居住住宅為主，兼有重工業區和天然屏障（如河流、山地等） 1959年 — 框（ CoreFrame）結構理論，這是一個較為完整的區域內部結構劃分模式。 “核 框理論” ：核 框理論源于對區域空間劃分的研究， 該理論是一種有益的土地使用及功能模式理論，對于研究城市規劃和再開發的空間安排、商務連接、城市交通、功能設施的安排等都非常適用。 結合項目地塊價值分析，對項目地塊核框分布進行判斷 特點： 地面地價較高、容積率低于硬核區、交通可達性好 功能： 停車場、交通樞紐、公寓式住宅、專業化市場、娛樂服務、部分零售、倉儲空間 特點： 峰值地價、容積率最高、交通可達性最好 功能 ： 零售商業、娛樂物業、辦公 特點： 容積率較低、交通可達性好 功能： 純居住為主 坡子街 D E F C A B 大 湘 江 道 解 放 西 路 太 平 路 湘江 人 民 路 核緣 區 硬核區 核緣以外 綜合一般規律和本項目地塊價值，判定本項目物業功能配比 建議本項目整體功能比例 商業：辦公：居住＝ 20%： 15% ： 65% 建議本項目硬核區及核緣區功能比例 商業：辦公：居住＝ 40%： 30% ： 30% 注：因不建議本項目建設純寫字樓物業，硬核區及核緣區的居住功能和辦公功能都是以公寓物業實現。本項目國際公寓分為偏居住的酒店式公寓和偏辦公的商務公寓，因此辦公物業和居住物業功能比例可調整。 研究內容 182。 項目整體定位 182。 項目功能比例確定 182。 地塊容積率確定及分配 182。 項目整體功能布局 182。 各物業類型定位 案例借鑒 項目地塊價值 通過國內外商業驅動型城市新中心及國內二線城市核心商業區的容積率對比分析初步確定項目硬核區的容積率 考慮到本項目的形象及舒適度要求，建議項目硬核區及核緣區容積率為： 6~7 通過地塊鋪排驗證，建議本項目硬核區及核緣區容積率為 6 驗證： ?本項目硬核區及核緣區面積約 ，按容積率6~7測算，建筑面積： ～ 。 ?按商業比例 40％計算，商業面積為 ～ 。 ?按最大覆蓋率 60％計算， 硬核區及核緣區可建設面積為 *60％＝ 。 ?硬 核區及核緣區滿鋪商業， 4層商業， 層商業。 考慮到本項目地塊的不規則增加土地利用難度、商業的市場實現性及辦公、居住物業檔次和舒適度要求，建議項目硬核區及核緣區容積率為： 6 參考國內各城市城市中心高密度豪宅、江景樓盤容積率分布區間，建議本項目核緣以外住宅區容積率取上限 4 城市中心高密度豪宅容積率（ 3~4） 江景樓盤容積率（ 2~4） 研究內容 182。 項目整體定位 182。 項目功能比例確定 182。 地塊容積率確定及分配 182。 項目整體功能布局 182。 各物業類型定位 如何挖掘潛在的商業價值是本項目成功的關鍵，本項目商業要通過走差異化道路，打造有別于長沙市場現有傳統商業形態的 MALL＋街坊式商業 ，形成項目核心競爭力。 研究內容 182。 項目整體定位 182。 項目功能比例確定 182。 地塊容積率確定及分配 182。 項目整體功能布局 182。 各物業類型定位 ?商業定位 ?公寓定位 ?住宅定位 ?業態規劃 ?產品定位 ?價格定位 ?產品定位 ?客戶定位 ?價格定位 ?產品定位 ?客戶定位 ?價格定位 2023年長沙人均 GDP達到 2262美元，城市化率達到 ％，從經濟發展與商業形式發展的關系來看，長沙已進入現代商業發展階段 ?歐美經濟發展的經驗證明，當城市的人均GDP達到 1500美金以上時，人們單純購物的時間會明顯縮短，此時融合休閑、娛樂與購物的業態將迅速發展。 五一商圈現有集中商業業態以大百貨、大賣場為主，單體規模偏小，同質化競爭嚴重 五一商圈現有商業在物建筑形態、消費環境、業態組合等方面均屬于傳統的大百貨、大賣場形式，功能單一、參與性弱、與消費者距離感強，缺少主題化、娛樂化、體驗化、專業化的現代商業 ，不能滿足消費者越來越多元化的消費需求。 我國已開業或即將開業的 MALL 排行榜 （ 1） 我國已開業或即將開業的 MALL 排行榜 （ 1） 在我國 73家 MALL排行榜中，長沙沒有 1家上榜，長沙的現代商業明顯落后了 ?長沙市社會消費 品零售 總額以每年 16%的速度增長 ?長沙號稱超過 1萬平米的大型商場已達到 40多家 ?長沙是《 世界 商業評論》 所 評選 出來的“中 國 100最佳商 業 城市”排行榜（包括 港澳臺地區 ）的第 29名 。 ?但是從我國 73家 MALL排行榜上可以看到，長沙的現代商業明顯落后了！ ?舊有單一購物功能商業物業已經無法滿足消費者日益復合的消費需求。 落后意味著發展