世聯-淄博市鑫盛張店店項目發展戰略及整體定位-151頁(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 休閑類 酒吧業 與兒童主題商業不匹配 X 餐飲業 與酒店 、 寫字樓 、 兒童主題商業相匹配 ? 俱樂部 需在一線城市內 ， 有大量高端需求支撐 X 健康中心 與酒店 、 寫字樓 ， 但不與兒童商業相匹配 ，不符合企業發展戰略 X 美食娛樂城 與酒店 、 寫字樓 、 兒童商業相匹配 ? 專業類 圖書類 書城 符合企業發展戰略 ? 裝修材料類 百安居、樂安居 招商難度大，租金低 X 家具裝飾類 好百年 招商難度大，面積需求大 X 汽車類 展場 符合企業資源條件 ， 且不影響兒童主題商業 市場需求量增加速度較快 ， 2023年張店全年汽車零售總額比 2023年增長了 ? 45 本報告是嚴格保密的。 商業業態發展方向綜合判定 商業業態發展方向綜合判定： —— 以兒童主題商業為主， 餐飲與汽車展場所相輔 結論 46 本報告是嚴格保密的。 不確定物業類型研究 項目物業類型 固有物業類型 不確定物業類型 商業 酒店 公寓 ？ ？ 辦公 鑫盛持有物業 將返還的物業 √ 47 本報告是嚴格保密的。 商業 項目固有物業類型和其他可能出現的物業類型是相互限制的，同時也是相互支持的 酒店 辦公 公寓 ?公寓在面積、服務功能上要和酒店形成分工和差異（重視中長期居住者需求）。 ?商業的檔次要求 ?不能影響辦公、酒店的大堂和昭示性 ?利益最大化 ?形成完善配套、信息平臺 ?個體差異所在、活力的核心 相互限制 相互支持關系 ?為商業和酒店帶來潛在客戶 ?大堂可以與酒店共享 ?現金流來源 ?為商業和酒店帶來潛在客戶 ?補充其它功能 ?共享辦公辦來的客戶。 ?現金流來源 ?標志性 ?定義檔次 ?可謂辦公和公寓提供酒店服務和配套設施 48 本報告是嚴格保密的。 項目可能實現的 3種物業類型組合發展方向 三種物業類型組合發展方向： 方向一：必有物業（商業） +酒店 方向三：必有物業（商業） +公寓 方向二：必有物業（商業） +寫字樓 49 本報告是嚴格保密的。 項目可能實現的 3種物業類型組合發展方向 三種物業類型組合發展方向： 方向一：必有物業（商業） +酒店 方向三：必有物業（商業） +公寓 方向二：必有物業（商業） +寫字樓 50 本報告是嚴格保密的。 項目物業類型組合： 必有業態（商業） +酒店 在保證利益最大化的前提下：商業的面積要達到本項目商業面積的上限 用 6000平方米來抵地價 地下一層 +地上四層面積大約： 3800 X4=15000平方米 面積： 6000平方米 發展組合思路 剩余面積用來做 酒店 總面積約為：40000150006000 =19000平方米 51 本報告是嚴格保密的。 項目物業類型組合一： 必有業態（商業） +酒店 關鍵驅動因素（ KPI）分析 KPI分析 內因 外因 長期收益，實現快速回籠資金難度較大 目前整個房地產市場發展迅速，機會較多，酒店的運營將會使企業的資金的流動性降低 企業將要進入一個自身陌生的新行業，將對酒店的后期運營管理，人員的配備都會形成一定的困難 四星級酒店的平均造價要明顯高于辦公、公寓等其他物業類型，同時需要后期的定期維護 現金流 的限制 風險變大 成本的 提高 目前淄博酒店需求旺盛 機會成本 的提高 潛在市場的存在 不建議使用 52 本報告是嚴格保密的。 項目可能實現的 3種物業類型組合發展方向 三種物業類型組合發展方向： 方向一：必有物業（商業） +酒店 方向三：必有物業（商業） +公寓 方向二：必有物業（商業） +寫字樓 53 本報告是嚴格保密的。 項目物業類型組合二： 必有業態（商業）+辦公 關鍵驅動因素（ KPI）分析 KPI分析 外因 內因 產業分析 市場競爭 項目自身條件限制 54 本報告是嚴格保密的。 產業分析： 淄博以第二產業為主導 ?淄博產業結構是“二、三、一”型，以第二產業為主；第三產業比重近年小幅下降； ?淄博與山東各主要城市相比，其第二產業比例最高，符合其工業城市的地位； ?項目所在地張店區以第二產業為主； 7 . 2 % 6 . 8 % 6 . 2 % 4 . 9 % 4 . 2 %5 8 . 8 % 5 7 . 8 % 5 8 . 1 % 6 1 . 0 % 6 4 . 1 %3 4 . 0 % 3 5 . 4 % 3 5 . 7 % 3 4 . 1 % 3 1 . 7 %0%20%40%60%80%100%2023 2023 2023 2023 2 0 0 4 ( 1 4 季度)第一產業 第二產業 第三產業淄博全市歷年產業結構變化狀況 張店區 淄川區 臨淄區 周村區 博山區 ： ： 3： 61： 36 ： 73： 4： 53： 43 ： 61： 均以第二產業為主 2023年淄博各區產業結構 濟南 青島 煙臺 淄博 濰坊 產業比例 8： 44： 48 8： 52： 40 11： 53： 36 5： 61： 34 16： 50： 34 產業結構 三、二、一 二、三、一 二、三、一 二、三、一 二、三、一 2023年山東省主要城市產業結構狀況 55 本報告是嚴格保密的。 工業化主導的城市發展下的房地產發展機制研究 工業化主導的城市 空間極化 產業集聚 新企業進入 上游企業 需求擴大，下游 企業投入降低 上游企業產生 規模效益，下游企業 效益提高 地方盈利 能力和積累 能力增強 產業集聚模型 相關要素集聚 加速城市化 加速房地產市場發展 56 本報告是嚴格保密的。 淄博的城市化僅次于青島，而且處于由 第二產業主導向第三產業主導的過渡時期 ■山東省可持續發展研究中心采用如下指標綜合評定城市化水平： 經濟發展水平：人均 GDP、第二產業增加值雜貨年 GDP的比重、第三產業增加值占 GDP比重、稅收占 GDP比重 城市帶動作用：城市 GDP占區域 GDP比重、城市人口占總人口比重 城鄉共同發展：城鄉居民收入差異 城市居民生活：人均可支配收入、人均住宅使用面積 城市 青島 淄博 萊蕪 濟南 綜合城市化率 注： 03年數據 城市化 水平 % 100 后期 中期 初期 70 30 城市化水平的 Logistic曲線 ?根據城市化水平的 Logistic曲線，淄博的城市化水平處在城市化發展的中后期，是由工業主導城市化發展轉向第三產業主導城市化發展的過渡時期，工業和第三產業共同促進城市化發展。 ?城市化發展最根本的一般動力源泉是社會經濟的發展。社會經濟推動城市化進程可以分為三個階段： 初期：城市的產生和興起階段 中期：工業化主導城市發展階段 后期：第三產業主導城市發展階段 ?我國從改革開發之后才真正走向城市化發展道路，城市化的一般動力機制才發揮作用，同時在城市化過程中， 政府政策的大力支持 也構成城市化發展的推動力之一，并發揮著不可忽視的作用。 57 本報告是嚴格保密的。 城市經濟與產業結構對比啟示 —— 淄博中高檔寫字樓需求存在 ? 淄博目前的第三產業比重大于寶安，并已接近于深圳市區，說明 淄博的寫字樓需求即將進入了增長的階段。 ? 但人均 GDP的較大落差，顯示 整體經濟水平的差距存在，樓價、購買力仍偏低。 ? 深圳市十年前的經濟環境（ GDP總量）與整體市場（銷售量）與淄博較為類似，這一階段市場對目前淄博有一定參考性：而這一階段供需以中高檔為主，高檔為輔。 ? 民營和個體經濟起步較晚，99年政府作出加快個體和私營經濟發展的決定，2023年民營和個體經濟迅速發展，開始成為淄博新的經濟增長點。 指標 淄博 東莞 寶安 深圳 城市產業結構三產 /二產 (市區 85%以上 ) GDP（億元） GDP增長率 % % % % 人均 GDP 24319 18471 34904 53877 年底 年內 年內銷售 累積總量 供給量 量合計 銷售量1985 前 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 9 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2132023 注： 2023年數據 深圳歷年寫字樓統計表 58 本報告是嚴格保密的。 以制造業主導的城市（寶安）借鑒 —— 市場以內需、投資需求為主，因此控制成本成為成功的基礎；同時，為迎合企業轉型、創業及投資需求，必須提升形象和產品素質 ?淄博的商務環境決定了寫字樓 以內需為主，為封閉市場。 ?在控制成本基礎上提升形象和樓宇素質尤為關鍵。 商務環境： 相對封閉和地方意識的商務環境使整體寫字樓發展 ， 但快速發展的經濟造就的部分現代化企業需要中高素質寫字樓； 成本與素質的平衡： 在控制成本基礎上提升形象和樓宇素質尤為關鍵； 本階段終端客戶規模： 有一定經濟實力和品牌觀念的中小型企業為主； 主流客戶： 本地工業 、 物流 、 保險 、 服務咨詢業 ， 以及本地貿易型企業為主； 工業用戶整體以 “ 前店后廠 ” 形式辦公；但仍是寫字樓主體用戶之一； 周邊區縣企業分公司及辦事處： 是增長較快的客戶群之一 ， 但由于行政 、 文化 、 經濟中心在張店區 ， 這種需求將逐步向張店聚集； 59 本報告是嚴格保密的。 初級階段的第三產業主導的寫字樓市場（車公廟）借鑒 — 中小規模的終端客戶決定了對形象、面積、價位的需求，突出形象的中高檔寫字樓受市場歡迎 ?終端用戶群體：以中小規模公司為主。 決定了對形象、面積、價位的需求。 ?主流需求為乙級、中高檔寫字樓、中端需求為寫字樓，且使用成本更低的商務公寓。 ?頂級寫字樓不具產業支撐。 貿易 32% 電子 15% 建筑設計 10% IT 10% 咨詢 10% 輕工業 4% 其他 19% ?實際使用的客戶群體較為類似： 車公廟寫字樓內聚集了大量中小規模的公司。 2023年 2023年 2023年 2023年 新增上市量 深南沿線車公廟 30 25(喜年中心等 ) 大慶大廈 合計 （ 萬㎡米 ） 2 25 30 甲級不對外 乙級為主 商務公寓為輔 乙級 乙級為主 大量 、 多元化供給 世貿中心 注： 最頂級的世貿中心雖然建設較早，但屬政府行為：屬招行總部，并不對外銷售。目前租金雖然遠遠高于周邊市場（ 150元 /㎡，限整層 1500㎡租），但出租率極低，客戶結構完全與周邊產業結構沒有關系（ 11家證券、 2家投資銀行、 1家保險公司、聯通等），而其它的整體發展屬乙級寫字樓。 60 本報告是嚴格保密的。 淄博的產業升級將帶動寫字樓需求。 淄博產業研究結論 61 本報告是嚴格保密的。 項目物業類型組合二： 必有業態（商業）+辦公 關鍵驅動因素（ KPI）分析 KPI分析 外因 內因 產業分析 市場競爭 項目自身條件限制 62 本報告是嚴格保密的。 淄博寫字樓市場競爭分析 ?競爭樓盤分析 ?客戶分析 ?未來競爭分析 ?結論 63 本報告是嚴格保密的。 鉆石商務大廈入伙企業分析：企業以中小規模公司為主；第三產業企業所占比重高達 75％ 鉆石商務大廈入住企業： ?山河川廣告公司 ?泛亞達汽車擔保公司 ?淄川五金機電 ?奧特廣告公司 ?中國海運 ?淄川錦鴻設計公司 ?金卡陶瓷公司 ?昊陽貿易有限公司 ?佳木斯電機淄博分公司 ?華祥國際交流服務有限公司 ?科浩窯業技術發展有限公司 ?振業監理 ?勞務輸出匯智建筑工程設計公司 ?啟新會計事務所 75%25%第三產業企業 第二產業企業64 本報告是嚴格保密的。 淄博商務樓現狀 65 本報告是嚴格保密