房屋的日常養護與管理(ppt75頁)(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 通過走訪和接待報修等方式收集到的小修工程服務項目后，應分輕重緩急和勞動力情況，作出維修安排。對室內照明、給水排污等部位發生的故障及房屋險情等影響正常使用的維修，應及時安排組織人力搶修。對暫不影響正常使用的小修項目，均由管理人員統一收集，應及時安排組織人力搶修。對暫不影響正常使用的小修項目均由管理人員統一收集，編制養護計劃表、盡早逐一落實實施。 （四）落實小修工程任務 管理人員根據急修項目和小修養護計劃，開列小修養護單。房屋小修養護工賃單領取標料，并根據小修養護單的工程地點、項目內容進行小修工程施工。對施工中發現的房屋險情可先行處理，然后再由開列小修養護單的管理人員變更或追加工程項目手續。 （五）監督檢查小修養護工程 在小修養護工程施工中，管理員應每天到小修工程現場解決工程中出現的問題監督檢查當天小修工程完成情況。 二、中修工程 中修工程范圍主要包括以下一些維修內容： （ 1）少量結構構件形成危險點的房屋維修。 （ 2）一般損壞房屋的維修，如整幢房屋的門窗整修、樓地面、樓梯的維修、抹灰修補、油漆保養、房屋管線的維修和零配件的更換等。 （ 3）整幢房屋的公用生活設備的局部更換、改善或改裝、新裝工程以及單項目的維修如下水道重做，整幢房屋門窗的油漆，整幢房屋圍墻的拆砌等等。 三、大修工程（大修工程范圍） 大修工程范圍一般包括以下維修內容： （ 1）修復嚴重損壞的房屋主體結構的維修工程。 （ 2）對整幢房屋的公用生活設備進行管線更換、改善或新裝的工程。 （ 3）對房屋進行局部改建的工程。 （ 4）對房屋主體結構進行專項搞震加固的工程。 四、翻修工程 （一）翻修工程概念 翻修工程是指原來的房屋需要全部拆除，另行設計，重新建造或利用少數主體構件在原地或移動后進行更新改造的工程。這類工程具有投資大、工期長的特點。 由于翻修工程可盡量利用原房屋構件和舊料，因此其費用應低于該房屋同類結構的新建造價。一般翻修后的房屋必須達到完好房屋的標準。 （二）翻修工程適用范圍 翻修工程主要適用于下列房屋的維修： （ 1）房屋主體結構全部或大部分損壞，有倒塌危險。 （ 2）因自然災害破壞不能再使用的房屋。 （ 3）地處陡峭易滑坡地區的房屋或地勢低洼長期積水無法排出地區的房屋。 （ 4）主體結構、圍護結構簡陋無修繕價值的房屋。 （ 5）國家基本建設規劃范圍內需要拆遷恢復的房屋。 五、綜合維修工程 （一）綜合維修工程概念 也就是大修、中修、小修一次性應修盡修（全項目修理工程）工程。這類維修工程應根據各地情況、條件，考慮一些特殊要求，如抗震、防災、防風、防火等，在維修中一并解決。綜合維修工程的費用應是該片房屋同類結構新建造價的 10%以上，其竣工面積和數量在統計時可不單獨列出，可計入大修工程項目中。經過綜合維修后的房屋應達到基本完好或完好房的標準。 （二）綜合性維修工程的適有范圍 以下這些房屋需要進行綜合性維修：該片（幢）大部分嚴重損壞。或一般性損壞需要進行有計劃維修的房屋。 六、房屋維修工程的考核標準 房屋維修工程的考核標準是根據房屋的不同等級類別和房屋維修的分項工程而分別確定的。 （一）主體工程 主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面基礎等主要承重構件的維修。當主體工程損壞嚴重時，不論哪一等級或類別的房屋維修，其考核標準均是要求牢固、安全、不留隱患。 （二）木門窗及裝修工程 這種維修工程的考核標準是：木門窗開關靈活、不松動、不透風。木裝修牢固、平整、美觀、接縫嚴密。一等房屋的木裝修應盡量做到原樣修復。 （三）樓地面工程 樓地面工程的維修牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴密不閃動，不空鼓開裂，地坪無倒泛水的現象。如房間長期處于潮濕環境，維修時應增設防潮層，木基層或夾砂樓面嚴重損壞時的維修，應改做鋼筋混凝土樓面。 （四）屋面工程 經維修后的屋面必須確保安全，不滲漏，排水暢通。 （五）抹灰工程 抹灰工程應做到接縫平整、不開裂、不起殼、不起泡、不松動、不剝落。 （六）油漆粉飾工程 油漆粉飾工程要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。對木構件和各類鐵構件要進行周期性油漆保養。各種油漆各內外墻涂料以及地面料，應制訂養護周期進行保養。 （七）金屬構件 經維修后金屬構件應保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴重的應更換，無保留價值的應拆除。 （八）其他工程 房屋其他部分的考核要求修復原樣或疏通，以保證住用戶安全，改善住用戶條件。 七、房屋維修工程考核指標 房屋維修工程考核指標是考核房屋維修工程量和工程質量及房屋維修管理服務質量的重要指標。主要有以下幾種指標： （一）房屋完好率 房屋完好率是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋的建筑面積這和，占總的房屋面積的百分比。這里的完好房是指房屋主體結構良好，設備完整，上下水道暢通，室內地面平整，能保證住（用）戶安全，正常使用的房屋，一般要求房屋完好率達到 90% （新房屋除外）。 （二）房屋維修工程量 房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大、中修工程數量（以建筑面積表示）之和與全年維修人員平均數之比。這里的全部維修平均人員數包括維修和管理人員，但不包括從事新建房屋的工程隊人員。房屋維修數量中不包括翻修工程數量和小修工程數量。 一般要求房屋維修工程量為 ’() 人年 $ !’() 人年。 （三）大、中修工程質量合格（優良）品率 大、中修工程質量合格（優良）品率是指報告期經評定達到合格（或優良）品標準的大、中修單位工程數量（建筑面積表示）之和，與報告期驗收鑒定的單位工程數量之和的百分比。 一般要求大、中修工程質量合格品率達到 !、優良品率達到 $ % 。 （四）小修工程的考核指標 小修工程的考核指標主要有定額指標、服務指標和安全指標及經費指標。 （ 1）定額指標。小修工程定額指標是完成房屋小修工程工作量，搞好物業管理的重要考核指標，也是考核小修工程管理人員和小修養護人員工作實績的指標。包括人工定額和材料定額。 人工定額是指每個小修養護人員應完成的小修養護工程量。 （ 2）服務指標。小修工程的服務指標走訪查房率、小修養護計劃率和小修養戶及時率。 走訪查房率是指物業管理企業每月走訪查房戶數與所轄區內住（用）戶總戶數之百分比，可分為月度走訪查房率和季度走訪查房率。在計算走訪查房率時，若在月度（季度）內走訪同一戶超過一次的均按一戶計算。一般要求管理員月走訪查房率大于 以上，季走訪查房率等于 ! 。 小修養護計劃完成率是指物業管理企業當月完成的屬小修養護計