吉安市金岸休閑娛樂購物廣場項目推廣策劃方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 住物業相融而連成高品位的整體。 （ 2） 合理分布商住物業功能，提高 購物休閑娛樂廣場 的聚集效應 購物休閑娛樂廣場 的整體優勢在于硬件與軟件的統一、經 營文化與經營商品的結合、歷史名店的優秀傳統與時尚商家現代營銷理念的融合。 購物休閑娛樂廣場 的商住物業功能分布和業種業態的整合，不是一般化的簡單羅列，而是整體優勢的整合，要體現城市歷史文化與現代商住物業功能聚集的功效。本擬建 購物休閑娛樂廣場 在商住物業功能分布上，要按不同的主題 片 區突出商住物業功能的不同經營類別、不同商品特色和不同設臵比例。歷史文化 片 區的商住物業網點要配合周圍環境和消費對象，幽靜中營造蘊熱的氣氛；休閑娛樂 片 區的商住物業功能宜以青春一派和溫馨家庭為目標市場；精品購物 片 區應是商住物業功能最為完備齊全的 時尚商住物業 片 區，以潮流、個性、 新奇、高級的服務消費為主體。 （ 3） 科學整合零售結構，提高 購物休閑娛樂廣場 的主導效益 購物休閑娛樂廣場 布局規劃需要大型綜合購物中心（商場）烘托氣氛，展示規模，應從整體購物環境與局部領域特色消費結合，著意塑造輻射遠距離客流聚集的休閑購物中心的形象，同時照顧本地區和本 縣 居民日常消費需求的互補，組成整體與局部的連貫統一。 購物休閑娛樂廣場 最令消費者向往的是零售購物，其主體部位應安排名牌的大型商店或購物中心實行 一體化 進入，顯要地段的配套功能部分也應由品牌專賣連鎖店占據，要避免一 般化的散碎零售租賃拼湊。商住物業街業類和業態資源的重新整合，有利于促進調整結構，錯位經營，拓展新目標市場。 （ 4） 綜合設施配套齊備，提高商住物業街的硬件水平 購物、飲食、娛樂、游憩、文化、交誼、健身有機結合，是 購物休閑娛樂廣場 多功能風格的體現。 購物休閑娛樂廣場 功能定位宜在經營結構、購物環境、服務等方面進行適應性改造，以優雅的購物環境，富有特色的商品，多樣式的服務，綜合性的娛樂設施，營造融購物與休閑、娛樂為一體的和諧氛圍。服務方面的創新要突破圍繞產品提供服務的傳統框架，實現了向為顧客創造和提供新價值的多業 種、多業態服務方向轉化，形成為消費者充分享受生活品味的復合型消費場所。 （ 5） 全面統籌規范管理，提高 購物休閑娛樂廣場 的整體績效 購物休閑娛樂廣場 作為城市縮影的開放式、跨區域的商住物業群體，在某種意義上說是一個準公共產品，如果 購物休閑娛樂廣場 規劃建設出現敗筆，將嚴重影響商住物業街日后的整體績效。因此， 購物休閑娛樂廣場 布點 及功能布局 要 重點 規范 、重點 管理。 振龍的建議： a、轉型定位的必要性 a目的：改變 購物休閑娛樂廣場 定位的局限性，發揮錯位定位的優勢，形成與該片區不同的商住物業形態，最終達到適 應安福縣商住物業市場狀況的 全 新物業定位，以達到促進銷售的目的。 a方法：根據安福商住物業市場對門面房需求量大、銷售好的狀況，結合項目商住物業街招牌店的規劃特點，由商住物業園定位向主題式商住物業街定位轉型，發揮內外街和沿街招牌店優勢，凸顯規劃優勢和商住物業前景價值，形成項目獨有的項目競爭優勢。 b、轉型定位 b項目定位： 購物休閑娛樂廣場 —— 安福商貿、旅游、文化窗口； b規劃定位：間間沿街鋪，戶戶招牌店 b投資定位：一家一鋪，終身產權銷售 c、商住物業 符號定位 c項 目 符 號： 購物休閑娛樂廣場 —— 突出 地段優越 性（不可替代及唯一性） c商住物業符號： 購物休閑娛樂購物廣場 —— 突出商住物業性、現代性、領先性 d、商住物業功能定位 d內街 —— 服裝鞋帽一條街 經營商品：服裝、鞋帽 商品檔次：中檔、中抵擋 d中城 —— 精品購物廣場 經營商品：大、小家電、數碼通訊、精品配飾、黃金珠寶、化裝品 商品檔次：中檔、中高檔 d外街 —— 日用百貨一條街 經營商品：日用百貨、小商品、針紡織品、床上用品、布料 商品檔次：中低檔、低檔 e、定位目標 e由外到內，由動到靜，由低檔到中高檔，由目標消費到休閑消費； e內外有序、劃行歸市、整體統一、相對獨立； e中高、中擋、中低檔價格互補，多種商品品類齊全，形成專業性綜合市場； e實現 購物休閑娛樂廣場 商住物業的互補、互促。 價格定位 房地產租金是售價的晴雨表，租賃市場的行情直接反映了供求關系，售價曲線與 租賃價格曲線是同步變化的，租賃價格是售價的真實反映，租賃市場是房地產市場的真實體現，以收益價格對商住物業價格進行評估，收益價格對物業使用者和投資者都是一個基本的心理預期價格。 根據調查區域內商住物業的租金情況，該區域商住物業的租金水平一般在 2540 元 /M2月之間，通過對本地段的商住物業分析，本地段街鋪的平均租金為 32元 /M2。 a、 確定年收益： 30 元 /M2月 1 M2 12=360 元； b、確定還原利率：我們采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價上漲因素和風險系數取還原利率為 8% c、使用年限： 50 年 d、收 益價格確定 運用公式 ： V ＝ a/r [11/(1+r)n] 式中 V：房地產的價格 a：房地產年純收益 r：還原利率 n：未來可取得收益的年限 可測算出本項目裙樓商鋪的平均售價為 5000元 /M2 從上面的價格分析，并結合目前的市場狀況，我司建議 購物休閑娛樂廣場 商鋪銷售均價在 4800— 5500元 /M2。 八、 安福縣金岸購物休閑娛樂廣場 項目推廣主題（ 草案 ） 關于案名 ：項目命名為 安福縣金岸休閑購物廣場 案名分析及建議： 劣勢： 案名有些陳舊、不時尚、不新穎 安福 也 有相 近、 相類似案名 優勢： 案名尚有些新時代特征 振龍 建議 ： 延續原有案名，只是在原來基礎上做稍微改動。 暫定命名為： 安福縣金岸〃購物休閑娛樂廣場 項目推廣主題 賦予項目一種獨特概念，就是賦予項目精神與靈魂，使純物化的樓盤具有鮮活的新生命特征，給予項目更高的附加值。獨特的概念可以引領時尚生活潮流，區別于競爭樓盤，獲得更大差異性，從 而形成獨特的銷售主張，避免差異化的惡性競爭 。 ? 安福縣金岸購物休閑娛樂廣場 —— 時代 城市 后花園 ? 安福縣金岸購物休閑娛樂廣場 —— 新城市主義的復興 ? 安福縣金岸購 物休閑娛樂廣場 —— 城市中堅的世紀花園 ? 安福縣金岸購物休閑娛樂廣場 —— 新都市主義，詩意的家園。 ? 城市主義 〃 復興 〃 /自由主義 〃 張揚 〃 /自在生活 〃 愜意 〃 /文化生活 〃 濃厚 〃 ? 廣告主打語：與幸福（城市）生活有個約 自在 〃 愜意 〃 濃厚 〃 —— 城市生活新主張。 圓您一個不太奢侈的夢 主題詮釋 【時代】 —— 將項目現代主義建筑風格與現代化的社區生活兩項因素融合，突現 21世紀新時代新生活的全新現代特征。 【城市】 —— 由于相當部分目標客戶群為了 謀求生存與事業的發展， 帶 著 夢想與期望來到這個 縣城 ，逐漸熟悉并融入這個城市生活方式。即要品位都市時尚、文化、繁華之后，又體驗歸家的溫馨、愜意、舒適。城市主義就是人們對城市物質豐裕與精神富足向往的完美詮釋。 【后花園】 —— 安福縣金岸購物休閑娛樂廣場 正好位于目標客戶群所做生意或工作的場所附近，宛如他們工作場所的后花園。這也與項目的景觀設計綠化率較高， 填補安福購物休閑娛樂廣場空白的一大延伸。 九、 項目營銷推廣節奏“ 安福縣金岸〃購物休閑娛樂廣場 ”媒體投放計劃 —— 策略執行計劃 第一節：廣告戰略目標 銷售增長目標 針對項目目前經營狀況，開展相應廣告活動，開拓和贏得市場，提升項目價值，提高項目經營業績，實現項目潛在價值最大化，協助開發商獲取預期收益。 市場拓展目標 通過系列廣告活動展開，明確市場定位以及目標客戶群，塑造自身特色，搶占市場份額。 品牌塑造目標 通過系列廣告活動，樹立項目良好品牌，使項目在推廣的目標市場上形象鮮明，增強目標市場消費者對項目的好感，力求使項目成為標志性商業物業。 企業形象目標 樹立良好的物業品牌和企業品牌，擴大企業的社會影響力，改變 成 純資金運作模式，使項目成為區域市場商業地產的代表作。 第二節：廣告定位 展示全新面貌 通過各種廣告表現形式，開創物業嶄新形象，營造物業特色商業氣氛，達到不斷積聚人氣的目的。 主打廣告語： XXX擁有 XX的榮耀 副標題之一： 資本〃運作〃財富〃擴張 副標題之二： 今日寸金買鋪，明日寸土寸金 招商 確立物業中高檔品質，初期穩定原有品牌，后續應結合物業形象，斟選良好品牌，達到物業經營品牌與物業整體形象的統一。 中高檔名品 邀請名牌星級店入駐，通過對星級店的廣告宣傳，提升物業檔次。 酒吧、咖啡屋、茶 秀、娛樂廣場的訴求 通過本物業彌補了安福核心區購物休閑娛樂一站式商業空間獨特形象的宣傳，形成市場差異銷售，不斷烘托人氣，達到整合市場資源、穩定經濟收入的目的。 商住式公寓的訴求 通過對本物業地段、交通、價格和物業管理等的訴求，推出迎合市場需求的商住式公寓。 第三節：廣告創意表現 圍繞本案廣告主題，深化和突出這一主題，進行如下訴求： ⑴ 開創物業嶄新形象，營造特色商業氛圍。 ⑵ 宣傳中高檔服裝品牌 ⑶ 旺鋪招租。 ⑷ 突出本物業為安福核心區購物休閑娛樂一站式商業空間。