某寫字樓項目營銷策劃案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 租戶在各板塊中分布均勻 ? 歐 /美 租戶仍較為集中于舊城區 ? 港 /澳 /臺 租戶偏重于舊城區 客戶分析 ? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Real Properties 客戶分析 客戶特征分析小結 ? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Real Properties 客戶分析 可比項目租客戶分析 —— 東寶大廈客戶行業分析 29%11%11%18%5%5%5%8% 0%3% 5%生產/ 制造 電子/ 通信/ 科技 專業服務貿易/ 批發/ 零售 金融 交通運輸/ 物流房地產/ 建筑業 廣告 基礎建設/ 能源政府單位及機構 其他? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Real Properties 客戶分析 可比項目客戶分析 —— 東寶大廈客戶區域分析 70%8%8%11% 3%廣州 省內 省外 香港 國外? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Real Properties 客戶分析 可比項目客戶分析 —— 東寶大廈客戶分析小結 根據對東寶大廈的租售客戶行業類型進行調查，主要分布在 生產制造業和貿易批發業 ，并且以廣州公司為主。雖然東寶大廈內的電子通信類企業比例較少，但是使用的樓層面積較大。例如匯豐電子資訊處理有限公司在東寶大廈內使用了第 2~4層和第 8層，合計 4層寫字樓。 ? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Real Properties 客戶分析 可比項目租客戶分析 —— 天譽商務大廈客戶行業分析 34%18%9%18%6%3%0% 3% 0%9%生產/ 制造 電子/ 通信/ 科技 專業服務貿易/ 批發/ 零售 金融 交通運輸/ 物流房地產/ 建筑業 廣告 基礎建設/ 能源政府單位及機構 其他? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Real Properties 客戶分析 可比項目客戶分析 —— 天譽商務大廈客戶區域分析 82%0%3%12%3%廣州 省內 省外 香港 國外? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Real Properties 客戶分析 可比項目客戶分析 —— 天譽商務大廈客戶分析小結 根據以上數據說明，天譽國際商務大廈的客戶主要以 生產制造業為主（占 33%） ，其次是通信科技業以及貿易批發業（各占 18%），并且以本地公司為主，這種客戶結構與東寶大廈相似。 ? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Real Properties 客戶分析 客戶分析小結 通過對項目周邊可比性較強的寫字樓客戶調查分析，我們可以得出結論： 本項目的目標客戶將會是 ? 專業服務業類公司 ? 貿易類型公司 ? 生產制造業類公司 ? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Real Properties 定位 突圍定位 ? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Real Properties 形象定位 ? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Real Properties 市場定位 ? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Real Properties 推廣案名 ? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Real Properties 定價 價格策略 ? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Real Properties 運用可比樓盤量化定價法（市場比較法）鎖定了可比性較強的下列物業進行量化對比 價格策略 ? 天譽商務大廈 ? 力迅商務大廈 ? 錦城大廈 ? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Real Properties 價格策略 項目名稱 銷售均價(元 /㎡ ) 交易時間修正 區域因素修正 個別因素修正 本項目寫字樓相對均價 (元 /㎡ ) 地段 交通 環境 小計 物業素質 物業管理 租金 生態 規模 智能配套 租戶素質 小計 天譽商務大廈 14800 102/ 100 +1 1 +2 100/102 +2 +2 0 +1 0 +2 +1 100/108 15985 力迅商務中心 12023 102/100 0 0 0 100/100 +3 +2 +1 0 + 2 +2 +2 100/112 13200 錦城大廈 17000 101/100 +2 1 +2 100/103 0 1 0 +1 +1 0 0 100/101 17510 項目價格市場比較法系數修正表 ? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Real Properties 價格策略 項目名稱 天譽商務大廈 力迅商務中心 錦城大廈 合計 寫字樓相對均價 (元 /㎡ ) 15985 13200 17510 可比狀況權重 (%) 33% 35% 32% 100% 加權后的相對價格 (元 /㎡ ) 5275 4620 5600 本項目寫字樓銷售均格(元 /㎡ ) 15,500元 /㎡ 項目價格市場比較法權重系數修正表 ? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Real Properties 價格策略 運用市場比較法進行項目價格的測算，建議項目租售價格應為： 銷售均價： 16,000—— 17,000元 /m2 預計寫字樓總銷售價值約為： 億元 ? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Real Properties 銷售 推廣策略 ? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Real Properties 市場預熱期 內部認購期 強化銷售期 公開發售期 交樓租賃期 07年 1108年 1月 08年 4月 08年 5月 6月 08年 7月 10月 08年 2月 3月 針對整棟大手買賣客戶談判及確定 推出低樓層，接受中、高層大客落實單位 針對市場要求調整策略，推出中層全面銷售。 總結前期推售情況，整理推廣策略與貨源推售節奏，推出高層剩余單位，延續項目的銷售旺勢 工程竣工驗收、內部裝修期 交付使用 完成圍墻、樓身燈字 售樓部、示范層開始裝修； 電梯開始裝置； 完成售樓部、示范單位裝修； 電梯調試，開始使用； 大堂裝修完成，并在 2月前開放 銷售計劃 銷售計劃 —— 推售節點 樓梯封頂 ? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Real Properties ? 整層銷售為主 ?返租形式為輔 ?化零為整 銷售計劃 銷售計劃 —— 推售策略 ? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Real Properties 銷售計劃 銷售計劃 —— 推售策略 20— 27層作為整層推出 4— 19層作為散賣單元分階段推出 1— 3層商場部分作為整體招商 ? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Real Properties ? 針對市場大手買家（主要是需求大面積并購買自用的客戶）， 建議以整層為銷售單位進行前期銷售 ? 針對大企業、大品牌公司，建議可以通過先以”租用“寫字樓的形式，將 其吸引進駐，從而達到項目品牌影響力的有力滲透和擴張 銷售計劃 推售策略 —— 前期銷售 ? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Real Properties ? 針對市場上部份需求較小面積的客戶， 建議以“化零為整”的形式，以“層”為銷售單位對此部分客戶進行意向登記 ，只有當此類需求客戶積累的數量能達到購買整層寫字樓物業時 ,才開始正式向其推售，前期只是進行咨詢登記工作 銷售計劃 推售策略 —— 前期銷售 ? 合富輝煌 174。房地產 Hopefluent Rea