[經濟管理]某物業管理公司內部管理制度(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 室不得會客。 四、罰則 違反本規定第一條、第二條（第八點除外）、第三條的記行政批評一次，累計記批評五次以上者作辭退處理； 違反第二條第八點的，第一次記行政批評一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退； 本守則不盡之處，按《公司管理規定》相關條款執行。 值班管理規定 保安人員實行 24小時輪流值班制度。 值班人員分 3 個班， 3 個班分為早、中、晚三班，早班為： 7： 30－ 16： 00，中班為： 16： 00－ 0： 00，晚班： 0： 00－ 7： 30。 各班保安員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴格履行崗位責任制的要求，堅守崗位，巡邏 人員要按時巡查，提高警惕，及時處理各種突發事件。 當值班人員發現情況時，應做好控制工作，并及時報告當班班長、隊長或部門負責人。 ①報告時簡要說明事發地點、性質、人數和特征等； ②及時勸阻和處理在物業區域違法管理規定的人員和事件； ③遇緊急事件及重大事故應報告相關領導； ④在當班期間發生的問題及處理經過，在《值班記錄》做好記錄。 保安人員值班制度 三星級小區保安人員實行 24 小時值班室值班制度，定時或不定時進行巡邏。 二星級小區站崗時間分為三個時段，分別為： 早間段： 6： 00（夏季為 05： 00）－ 8： 00； 午間段： 11： 00－ 13： 00 晚間段： 16： 00－ 19： 00（夏季為 20： 00） 第 19 頁 5： 00－ 22： 00 期間，不站崗時，保安人員采取在門口游動方式進行值班，不得進入值班室，違者按脫崗處理。 一星級小區站崗時間為： 06： 00（夏季為 05： 00）－ 21： 00（夏季為 22： 00） 05： 00－ 23： 00期間，不站崗時，保安人員采取在門口游動方式進行值班，不得進入值班室，違者按脫崗處理。 本規定以上所指的夏季為每年的 5月 1日－ 10 月 31日。 各管理處必須為巡邏人員劃分責任片區，實行 24小 時不間斷巡邏。 交接班制度 為認真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定本制度。 本班相互轉換崗位時，須認真做好崗位交接。 接班人須提前 15 分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產生的一切后果由交班人負責。 接班班長在正點時組織全班人員集合，講明注意事項，然后各保安員到各自崗位換班； 本班與下班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作； 保安人員交接班時，必須認真填寫《寧波某某物業有限公司保安交接班登記表》，并 簽名確認，發現問題，交接雙方必須當面說明，如果交班人離開后，接班人才發現屬于上一班的問題，應立即報告領班或部門負責人處理； 交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班； 保安員培訓制度 崗前培訓 上崗前向每位新入職的保安員介紹物業轄區情況、工作紀律、操作要求和崗位職責。 ①上崗前必須掌握保安、通訊及消防設備器材的使用和操作； 第 20 頁 ②新入職的保安員須進行 3－ 5天時間進行培訓實習，掌握本職工作和基本技能，然后開始正式上崗； 崗位培訓 ①保安培訓：根據每年制定的保安部制定的培訓計劃，擬訂保安培訓方案， 通過授課與實際操作相結合的方式，分月、季定期進行培訓，從而提高保安員的警惕性、“四防”意識、應變能力和身體素質，使其掌握基本技能； ②消防培訓：根據每年制定的保安部內部制定的培訓計劃，擬訂消防培訓方案、年度消防演習計劃安排及滅火等培訓內容，通過授課與實際操作相結合的方式，分月、季定期進行培訓，從而達到提高保安員的防火意識、掌握滅火搶救能力的目的； ③每位保安員必須根據培訓計劃參加公司和部門組織課程，培訓前進行書面通知，并要求每位參加培訓的人員在員工培訓簽到表上簽到。 培訓課程設置 ①培訓目的：通過培訓， 提高保安員的綜合素質和服務水平，培養一支訓練有素、紀律嚴明、文明執勤的保安隊伍； ②培訓項目： A、應知、應會部分 公司制度與規定 部門制度與規定 保安常識 服務意識教育 禮節、禮貌及員工的行為規范、個人修養 轄區設施、設備介紹 消防常識 B、崗位工作規范 崗位禮貌用語、工作方法與技巧 崗位工作職責與細則 轄區突發事件的處理 C、消防培訓 第 21 頁 D、法律常識 ③培訓要求 A、培訓期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等情況處理； B、理論培訓時，自帶筆和筆記本，認真做好記錄； C、隊列訓練時，按正規化軍事要 求操作； D、拳術訓練時，不得隨便開玩笑，防止訓練事故。 ④考評方式 A、理論培訓在結束后采取筆試閉卷方式進行， 85 分以上為優， 75－ 84為良， 60－ 74分為中， 60分以下為差； B、軍事培訓由教員在一個訓練階段結束后進行考核，成績分為優、良、中、差四個等級，具體評分標準由培訓教員擬定； C、根據考評等級給予相應的獎勵和處罰。 警棍使用制度 為嚴格規范警棍使用，特制定如下規定： 警棍是保安人員執行公務時佩戴的自衛防暴器械，保安員應嚴格保管和使用，不得將警棍轉借給他人。 當班保安員應將警棍掛在腰帶后 右側。 不得在崗位上隨便玩耍或揮舞警棍。 處理一般問題時，不得手持警棍或用警棍指著住戶或來人講話。 非緊急情況或人身安全未受到威脅的情況下，保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。 當班保安員要妥善保管所佩戴的警棍，如有意識或損壞，要照價賠償。 交接班時要檢查清除后再交接，接受人發現警棍被損壞而不報告，應負責賠償。 對講機使用制度 對講機是保安人員必備的重要通訊工具，全體人員必須執行對講機使用規定，熟悉對講機的使用功能，愛護并熟練使用對講機。 第 22 頁 使用規定 ①使用對講機要本著“愛 護設備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對講機，保持對講機清潔，定期進行擦拭、維護； ②持機人負責保管和使用對講機，禁止轉借他人或拆卸機器，各治安人員的對講機一律掛在腰帶右后側，站崗、巡邏時不得拿在手中； ③發現對講機有損壞或通訊失靈，持機人應立即向直屬上級報告，由部門主管檢查后進行處理，嚴禁自行拆修； ④嚴格按規定頻率使用，嚴禁亂按或亂調其他頻率（平常使用 1頻道，停電時使用 2頻道）； ⑤嚴格按照對講機充電程序充電，不得待機充電，電池使用完畢后方可進行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果； ⑥交接班時，交機人要講明對講機當班使用狀況，接機者當場檢查，發現損壞或通訊失靈，立即報告當班班長。 對話要求 ①呼叫對方，先報自己崗位，再呼對方，為：“我是，呼叫，收到請回話”； ②收接方回話后，呼方要簡明扼要地情況講清除，收接方收到情況或信號后，應回答“清楚”或“明白”； ③對講機僅限于進行公事聯絡，用對講機講話應使用規范禮貌用語，嚴禁用對講機講粗言穢語、開玩笑或談工作無關的事情； 凡違反以上規定者將嚴肅處理。對講機丟失、損壞的，視情節追究相關人員的責任，賠償損失，并處以相應的經濟處罰。 監控系統操作制度 加強學習，不斷提高業務技能，熟練掌握監控系統的操作。 值班員必須嚴格按照操作規程監控錄像，愛護設備，不得擅自修改系統各種設置、刪除資料和進行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運作，違者從嚴處理，并承擔所造成的一切后果。 第 23 頁 未經上級部門主管批準，不得隨意播放監控錄像的錄像內容； 未經上級部門主管批準，無關人員不得進入監控室 ； 保持監控設備的清潔，定期進行擦拭、維護； 確保監控室的衛生和秩序，營造良好的工作環境； 背景音樂播放制度 加強學習，不斷提高業務技能，熟練掌握背景音樂系統的操作； 值班員必須嚴格按照操作背景音樂系統，不得私自拆卸或更改設置，確保其正常運作； 嚴格按照規定的時間和規定的內容播放音樂； 非公司制定的操作人員不得擅自動用設備，一經發現，將追究當班人員相關責任； 保持背景音樂設備的清潔，定期進行擦拭、維護，營造良好的工作環境。 物品出入登記制度 為維護物業管理區域業主的財產安全， 確保轄區的公共秩序，轄區內的業主或住用人攜帶物品出入轄區時必須進行登記； 值班人員對攜帶進入物業轄區的可疑物品 應進行盤查、詢問，屬于易燃、易爆、劇毒等危險性物品嚴禁進入轄區； 值班人員對攜帶大件物品出物業轄區的： ①屬業主的，值班人員確屬熟悉、認識的登記其情況，并承擔由此可能引發的后果后放行； ②對自稱是業主，值班人員不熟悉、認識的，必須核對其業主資料或登記其身份證件后方可放行； ③屬外來人員的必須登記其身份證件號碼等相關內容，進行相關的聯系，認證其攜帶物品合法后方可放行； 值班人員應嚴格檢查所 攜帶物品的性質，可以進行適當的盤問，對未能執行物品出入登記，將給予相應的處罰，造成后果的視情節追究相關責任。 第 24 頁 重大事件報告制度 一、重大事件報告制度 為及時妥善處理重大事件或突發事件，避免和控制事件發生，特制定重大事件處理報告制度。 重大或突發事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為；刑事案件：用戶集體投訴（ 5戶以上）；中央空調主機、發電機、高低壓電柜、通訊設備等大廈主要設備施舍故障；房屋主體結構遭受破壞等； 發生重大或突發事件，參與事件處理的部門或當值主管立即到現場處理，同時盡快口頭向公司領導報告，并根據事發情節決定是否報告公安、消防等機構協助處理； 參與事件處理的部門經理（管理處主任）在事件處理后立即填寫重大事件報告表，于 12小時內以書面形式遞交公司領導，詳細記錄事件發生的時間、地點、經過，以及事件發生的初步原因和處理經過； 重大事件報告表由部門經理簽名后上報，入部門經理不在而事情緊急時，可由當值主管簽名上報； 參與事件處理的部門應在事件處理完畢后 24 小時填寫重大事件總結表上報公司領導，如實匯報事件的詳細處理過程及結果，找出事件發生的主要原因，提出避免類 似情況發生的預防措施。 二、緊急事件處理程序 突發事件處理程序 ①凡遇突發事件（指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告管理處負責人、保安部； ②簡要說明事發的地點、性質、人數、特征及損失價值； ③驅散無關人員，保護好現場，留意現場周圍的情況； ④查看本轄區各類記錄、出入登記和監控錄像，檢查有無可疑情況和人員； ⑤對勒索、打架事件，監控中心應密切注意事發現場的情況變化； 第 25 頁 ⑥對糾紛事件應及時了解具體原因，積極協調，勸阻爭吵，平息事態； ⑦對傷亡事件應做 好現場保護和通知搶救工作，對明確死亡的，應報告派出所處理； ⑧對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件導致的傷亡事故，應立即報告管理處負責人、保安部，并由公安機關調查處理； ⑨相關責任人在接到突發事件后應立即趕到現場，做好疏通控制工作，防止事態擴大； ⑩保安部組織人員除維護現場外，還需負責指揮調派人員做好布控堵截，根據事態的大小程度報公安機關、有關部門及公司總經理。 斗毆等暴力事件的處理程序 ①處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態度，除正當防衛，一般情況下應盡量避免與人發生武力沖突或爭吵； ②巡查發 現或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、電話或其他方式報告保安部，簡要說明現場的情況（地點、人數、斗毆程度、有無使用武器等），入能處理的，及時處理，否則監視現場，等待保安部指令； ③保安部接報后視情況派適當數量的保安員立即到現場制止，將肇事者帶往保安部接受調查，如場面無法控制，應盡快報告公安機關； ④斗毆事件中物業轄區的財產或人員受到損害，應保護好現場，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實賠償； ⑤如涉及刑事案件，應交公安機關處理； ⑥事件中如