某集團戰略規劃報告(ppt80頁)(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 % 三類地區 % 竣工面積比較 二類地區 % 四類地區 % 一類地區 % 三類地區 % 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 一類地區 二類地區 三類地區 四類地區 施工面積增長率 竣工面積增長率 上海、北京、浙江、江蘇、山東的供給增長迅速，而廣東、浙江供給量最大，天津和東北地區的供給漲幅不斷回落 一類地區中，滬市的住宅竣工面積比銷售面積低 %，求大于供；同時，滬市竣工面積僅比北京市高%，但新開工面積和施工面積分別高出 %、 %，反映了市場需求的拉動作用；天津市的竣工面積增長率持續下滑， 2023年住宅施工面積為銷售面積的 ，未來供給相對不充足； 二類地區中，粵蘇浙魯四省供給量最大， 2023年住宅竣工面積都在 2023萬平米以上、新開工面積都超過3200萬平米、施工面積都超過 5800萬平米；施工、竣工面積最大的為粵、浙，而新開工面積最大的為蘇、浙，兩省供給增長未來將繼續加快；山東省施工、竣工增幅都超過福建省，供給增幅達到高位；東北三省的供給增長回落較快。 0 2023 4000 6000 8000 10000 12023 廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍江 萬平米 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍 合計 30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍 合計 0 1000 2023 3000 4000 5000 6000 7000 8000 北京 天津 上海 萬平米 施工面積 新開工面積 竣工面積 銷售面積 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 北京 天津 上海 一類地區 施工面積增長率 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 北京 天津 上海 一類地區 竣工面積增長率 三類、四類地區中供給較為集中的依次為四川、重慶、湖北、安徽、河北、湖南、河南，總體上仍有上升空間 0 500 1000 1500 2023 2500 3000 3500 4000 河北 山西 內蒙古 河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆 萬平米 施工面積 新開工面積 竣工面積 銷售面積 40% 20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 河北 山西 內蒙古 河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆 施工面積增長率 40% 20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 河北 山西 內蒙古 河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆 竣工面積增長率 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南 0 1000 2023 3000 4000 5000 6000 江西 安徽 廣西 四川 貴州 云南 甘肅 萬平米 四川省供給量最大，施工、新開工、竣工面積與二類地區水平類似； 從竣工面積看，超過 1000萬平米的依次為渝、鄂、皖、 800萬平米以上的依次為冀、湘、豫；六省目前為三類、四類地區中的供給熱點； 從新開工面積看，超過 1300萬平米的為渝、鄂、皖、 1100萬平米以上的依次為豫冀贛湘；從施工面積看，超過 2700萬平米的依次為渝豫鄂、 2023萬平米以上的依次為冀皖湘；河南、江西、湖南將加入未來的供給熱點； 從施工面積 /銷售面積來看，川鄂為 ，皖滇為 ，目前全國的平均水平為 ，四省及邊疆地區房地產供給仍有較大上升空間。 供求平衡分析：除一類地區供求基本平衡外，其他地區需求增長快于供應增長 2023年，全國商品房住宅竣工面積為 米，比銷售面積高 13%；施工面積為 ，為銷售面積的 。根據中國房地產協會統計，商品房空置率 *從 2023年的 %降低到 2023年的 14%； 三年來，一類地區的房地產竣工與銷售增幅差距逐漸縮小，供需同步增長； 2023年底竣工面積略高于銷售面積 %； 二類地區供需總量最大，增幅波動相對較小， 2023年住宅施工面積達 ，新開工面積達 2億平米，占全國的 45%左右；竣工面積比銷售面積高 16%；市場供應年度增幅的波動較大，目前銷售增長略快于竣工增長； 三類地區 銷售增長率 2023年比竣工增長率高， 2023年仍高于竣工增長率 10個百分點； 2023年底住宅竣工面積比銷售面積高%，市場 供需兩旺 ； 四類地區竣工增長率持續上升，但是需求增長率始終遠高于供應增長率 ； 2023年施工面積 億平米，不到銷售面積的 3倍。 *現行商品房空置率計算 =未售出數量 /前三年竣工數量 2023年各區域商品房住宅市場供需比較 19992023年各區域房地產市場供需增長比較 0 5000 10000 15000 20230 25000 30000 35000 40000 45000 一類地區 二類地區 三類地區 四類地區 萬平米 施工面積 新開工面積 竣工面積 銷售面積 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 一類地區 二類地區 三類地區 四類地區 竣工面積增長率 銷售面積增長率 投資增長分析：各區域投資在 20%以上的高位增長，推動市場繼續快速成長；漲幅波動大，二類地區較穩定，四類地區增長較快 如圖所示 *，房地產施工面積與房地產投資增長率有較強的正向相關性，投資增長將推動未來房地產市場的繼續成長； 各區域市場的投資增長不均衡： –一類地區的年投資增長率在 1530%之間波動，同期施工面積增長率從 %上升到%； –二類地區的年投資增長率波動區間不到 個百分點，施工面積漲幅也相對穩定； –三類地區的年投資增長率在 2333%的高位上波動，推動了同期施工面積的高位成長； –四類地區的年投資增長率相對最高， 2023年底增長率達 30%，同期施工面積呈現相似的增長曲線。 ﹡ 2023年房地產相關統計數據尚未正式公布，因此使用2023 年統計數據提供分析參考，以下相同 19992023年各區域房地產投資增長率比較 19992023年各區域房地產施工面積增長率比較 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 一類地區 二類地區 三類地區 四類地區 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 一類地區 二類地區 三類地區 四類地區 北京、浙江、山東、湖南、河北、江西等省的投資增長較快，上海、江蘇、山西、河南、安徽、四川等省的投資增長持續性較好 一類地區中，北京投資增長最快，上海投資增長率持續上升 二類地區中，浙江、山東投資增長最快，江蘇投資增長率持續上升，廣東、福建投資增長率開始回落，東北三省投資增長率波動很大 三類地區中，湖南、重慶、河北、寧夏、陜西等省投資增長較快 ,山西、河南、湖北等投資增長率持續上升 四類地區中，江西、廣西投資增長最快，安徽、甘肅投資增長率持續上升，四川投資增長相對比較穩定 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 北京 天津 上海 一類地區 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍 20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 河北 山西 內蒙古 河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南 收益增長與盈利分析：一類地區的房地產業經營收益在 35%左右的高位穩定增長，二類、四類地區的行業盈利能力最強 三年來，各區域房地產業的經營總收入均持續穩定上升，但漲幅因區域市場不同略有回落； 2023年底，各區域房地產業的營業利潤率（營業利潤總額 /經營總收入）區別較大，盡管業內普遍認為房地產利潤率（ 2023年全國僅為 %) 存在較大統計誤差，但這一區別仍反映了房地產業外部監管環境和自身獲利能力的相對地區差異性。 – 一類地區 的經營收入在 35%左右的高位上 穩定增長 ，同期營業利潤率增長也逐漸上升； – 二類地區 的 營業利潤率最高 ，但經營總收入漲幅波動最大； – 三類地區 的營業利潤率最低、但收入增長保持在高位，反映了該區域房地產 行業疏于管理、企業項目運作水平不高 ； – 四類地區 的經營收入增長和營業利潤表現都較好， 具有一定的未來增長潛力 。 20232023年各區域房地產業的經營收入增長率比較 2023年各區域房地產業的營業利潤率比較（ %） 10 0 10 20 30 40 50 60 70 80 一類地區 二類地區 三類地區 四類地區 一類地區 二類地區 三類地區 四類地區 上海、浙江、廣東、安徽、江西、山東、云南、廣西等省的行業盈利性較高，超過全國和本區域的市場平均水平 一類地區中，上海盈利性最好，北京收益增長率在高位波動，天津居于兩者之間 三類地區中，重慶、湖南、海南收益增長率穩定上升，新疆漲幅最大，湖北、寧夏、新疆盈利性較好 二類地區中，盈利性較高的依次為浙粵魯蘇閩，且收益增長率穩定上升，東北三省營業利潤均為負值 四類地區，盈利性較高的依次為皖贛滇桂川，其中皖贛的收益漲幅持續穩定 北京 天津 上海 0 10 20 30 40 50 60 70 2023 年營業利潤率 20232023 年收入增長率 廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍江 100 50 0 50 100 150 200 250 300 350 河北 山西 內蒙 河南 湖北 湖南 海南 重慶 陜西 青海 寧夏 新疆 20 0 20 40 60 80 100 120 安徽 江西 廣西 四川 貴州 云南 甘肅 10 0 10 20 30 40 50 60 70 市場競爭程度：行業處于完全競爭階段，一類地區規模化程度和市場集中度較高，二類地區競爭激烈但水平不高，三類、四類地區企業弱小、競爭強度不高 當前房地產市場 競爭 呈現以下 特點 ： –競爭密集程度的地區不均衡性：華北、華東地區占百強企業的 88%，中西部占 9%，東北占 3%； –經濟發達地區出現規模化經營：如百強企業的銷售額和銷售面積占北京市場的 41％和 30％； –企業兩極分化明顯，但開發產品仍集中于中低檔。 房地產行業基本處于 完全競爭階段 ：各企業市場占有率普遍很低，領先企業的市場份額不到 1% ，進入壁壘低、退出壁壘高，行業淘汰快。 –一類地區 集中了全國 10%的房地產企業、 30%的房地產投資額和商品房銷售額