興隆珠江灣畔項目房地產開發可行性研究報告地產可研(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 廠。金竹發展無污染工業，防止對阿哈水庫的污染，規劃期內搬遷貴州水泥廠。規劃城市建設用地約 平方公里，規劃人口 萬人。形成具有一定規模、各具特色、功能互補、配套齊全的城市次中心，分擔 市級中心對外輻射、對內服務的功能，并通過次中心的配套建設，完善城市基礎設施，為疏解中心區人口創造條件。 此資料來自企業 （四）貴陽住宅市場分析： 貴陽房地產市場經過 10 余年的發展，開發商實力的增強，市場消費力和消費意識的提高，貴陽樓市逐步擺脫了單體、小規模商住樓的開發模式，向小型社區、大規模純住宅或純商業辦公的方向發展，由于開發規模大、開發成本相對低、便于修建高質量的建筑和環境好、配套完善等因素。大盤規模化開發經營成為樓市的開發的趨勢。 據不完全統計，貴陽樓市 10萬平方米以上的項目已經不下 20個，50 萬平方米以上的住宅小 區逐漸增多，占地 1000 畝，開發量 100 萬平方米以上的項目也已經登上樓市舞臺。而且大盤的開發啟動主要集中在 2020 年和 2020 年。貴陽的大盤競爭時代已經來臨！ 經過多年的開發、培育和發展，貴陽的開發商也逐步成長壯大，并形成了一定的市場影響力，如老牌的中天集團、鴻基集團等。市場宏觀經濟的良性走勢、各種經濟實體的多元化發展、一些非老牌的地產公司進入市場，共同來發展和分享貴陽的樓市蛋糕，如中鐵五局旗下的鐵五建房開、民營的麒龍房開等。更多有實力的本地和外地機構也相續進入市場，如官房、振華集團、澳龍房開等。具備較強資 金實力和運作能力的公司增多、增強。 延續 2020 年的發展勢頭，貴陽樓市在步入 2020 年、 2020 年，全市的房地產開發量將繼續保持強勁的增長態勢。預計商品房的施工總量和新開工面積都將會超過 2020 年。樓市開發區域由過去的三點（云巖、南明、小河）獨俏，走向東、南、西、北、中、新全面開花。市場競爭日趨激烈。 １、各區域商品房供應量分析： 小河板塊步入 2020 年，板塊整體開發量較前兩年下降，但由于興隆等大盤的支撐，加上近 10 個中小項目的開發建設，預計全年有約 50 萬平方米的項目開工。 此資料來自企業 2020 年和 2020 年的市場上，三橋、金陽、烏當將會成為樓市中的新亮 點和樓市銷售的有力競爭者。三橋隨著大貴陽戰略的實施、金陽新區的建設、云巖區政府的重點發展，憑著獨特的區位和便捷的交通，區域內良好的植被和用地條件等多種優勢，吸引了省內外多家具備較強實力的地產機構進入開發行列，一些新的地產思想與貴陽本土較為成功的開發經驗將使這個區域內的項目具備很強的競爭力。金陽新區經 過幾年來的強力開發，在市政府的全力支持下，從路網、行政中心到市民廣場、城市公園、教育、公交等配套設施逐步實現，碧海花園的陸續完工交房，以金陽的行政地位和一流的配套規 劃、優秀的自然環境，較低的房價，同樣也會成為樓市中的有力競爭者。烏當板塊內的地產開發已經由低端市場向中高端市場前進，挾便捷的交通優勢、環境優勢、配套優勢、價格優勢， 2020 年，烏當地產在貴陽樓市中將具備相當的影響力。 二手房日趨活躍、梯級消費結構初現，有利促進商品房的品質提高。根據有關資料數據顯示， 貴陽的 GDP 增長達到 %，三城區的居民人均可支配收入，接近 1000 美元。這些數據顯示在宏觀經濟增長的同時，市民的個人經濟收入也在不斷的增長，按照國際標準劃分， 1000 美元的收入水平，意味著高消費時代的來臨， 這一切無疑為市民購房、改善居住條件提供了堅實的消費基礎。貴陽市“大貴陽”戰略的實施，城市化進程的加快也給貴陽的房地產業發展提供了持續的市場空間。 此資料來自企業 二、在售及即將上市大型房地產項目列表： 區域 項目名稱 開發商 總開發量（萬 M2） 目前狀況 備 注 小河 興隆城市花園 鐵五建房開 60 一期已基本竣工，二期處于前期規劃、拆遷中 興隆珠江灣畔 56 前期規劃、拆遷中 瑞和家園 利爾房開 17 一期銷售態勢較好，二期尚未開盤 經濟實用房 綠園 50 四方河植物園附近，沿 未動工 經濟實用房 中興世家 大興房開 除別墅外已基本完工 別墅部分將于年底發售 中海城市花園 白云中海房開 11 二期部分建筑已封頂 二期已于 04 年 9 月 17 日正式發售， 05 年 5 月交房 南明區 山水黔城 宏立城房開 93 一期全部封頂 一期交房時間一再推遲，具體時間未定 美佳馨苑 宏安房開 10 在售， 宏安房開同時開發位于中華北路的“美佳大廈” 云巖區 中天花園 世紀中天房開 110 小區普通住宅部分已基本入住，目前主推月亮湖別墅區 入市時間早、社區成熟、市場知名度較大 中天世紀新城 世紀中天房開 100 一期聯排別墅、回遷戶已基本入住，二期正在建設中 “ Townhouse”在市場上知名度較廣 暫未定名 嘉信天和房開 50 拆遷中 地段優越，拆遷量較大，定位高檔 暫未定名 亨特房開 30 拆遷中 地段優越，拆遷量較大，定位高檔 小石城 泰聯房開 37 一期基本竣工，二期在建 銷售情況不錯 金獅小區 省經濟 38 一期已基本竣工 經濟實用房 三橋 楓丹白露 天緯房開 38 會所、一期部分樓棟已動工 預計明年春季可上市 圣泉流云 集成房開 48 會所已動工 周邊原居民居住較分散，拆遷難度大 貝地盧加諾 三力房開 地堪已完成 據悉， 04 年 10 月動工 貴龍苑 貴龍房開 1 號樓已入住，一期 18 棟將陸續于 05 年 10 前竣工 前期銷售情況較好，目前處于較沉靜狀態 智慧龍城 智誠房開 55 一期基本竣工 受拆遷影響較大，修筑處于見縫插針的狀況 廣信四季花園 廣信房開 21 一期大部分已竣工、交房 該項目從原規劃的 16 萬方現已增加到 21 萬方 新添寨 山水城市公園 金泰房開 20 前期規劃中 04 年春季房交會中項目進行過展 示，但目前尚未動工 烏當藍波灣 龍潤德房開 31 前期規劃中 地塊生活氛圍較濃，拆遷量較大 暫未定名 上海投資商 未定 前期規劃中 烏當二中周圍，屬招商引資項目，總投資額達 10 億。 金陽 麗水茗苑 永茂房開 純別墅區，一期基本竣工，二期在建 據悉，市場反映較好，二期內部認購 據《貴陽晚報》 040930 第 6 版報道：金陽兩塊土地要拍賣 —— 據悉從今年 10 月至明年上半年，金陽新區將陸續掛牌招標拍賣 6 塊土地。其中“十一”之后位于金陽大道與金朱路叉口東南面，市級行政中心北側，面積約 200 畝，建筑容 積率為 ，建筑密度 30%。另一塊土地位于金陽中心商務區內背面，金陽大道與迎賓大道交叉西南側，總用地面積約 130 畝（記者：耿敬濤）。 ２、銷售價格環境綜合因素影響、房價穩中有升。 2020 年貴陽全市的房地產銷售均價為 1991 元 /平方米，其中住 此資料來自企業 宅預售均價為 1730 元 /平方米。房地產的整體預 售價格較去年同期下降 %，住宅部分的預售價格同比上漲 %，辦公用房預售均價達到 3157 元 /平方米，同比 上漲 %；商業用房預售均價為 4570 元 /平方米，同比下降了%。 從數值上看 ，貴陽的房地產價格下降了，但在仔細分析各區域的銷售價格，貴陽的房價不但沒有降低，反而在穩步上漲。 2020 年兩城區商品住宅銷售均價達 2369 元 /平方米，同比上漲了 6%；小河區商品住宅銷售均價 1561 元 /平方米，同比上漲 8%；其他各區的房價同樣在逐年上漲。房價數據上的降低，更多的是反應出 2020 年貴陽房地產產品的供應結構發生變化，房價相對較低的產品交易量上升所致，降價只是一種表面現象而已。 2020 年貴陽的房地產市場競爭進一步增強，樓市面臨競爭是否會降價呢？ 房價將不降反漲。言房價上漲的原因主要是基 于幾個綜合因素影響的判斷。步入 2020 年房地產市場的競爭更加激烈，為了在競爭中勝出，開發商們將會在開發建設過程中提高產品技術含量、產品創新、通過環境建設、配套建設等手段來提高產品含金量，提升市場空間，這一切都以成本為支撐；從 2020 年起土地的協議出讓時代已經結束，在貴陽這個土地本就緊缺的山地城市，有限的土地資源在眾多競爭者的爭奪，土地成本勢必增加；金融政策的調整，收緊，對需要大量資金在較長時間運作的地產行業來講，房地產的資金成本、財務成本必 此資料來自企業 定會增多；再加上旺盛的市場需求、持續增長的宏觀經濟、建筑原材料上漲等 因素， 2020 年房地產的成本必定上漲，房價向上漲的日子可以預測也就不遠了，不漲價是不太可能的，只是漲多少罷了。 ３、住宅市場需求情況分析： （１） 改善居住條件，多次置業成為房地產消費主流； （２） 6080 平米的精巧二房和 91100 平米的 舒適二房， 90100平米的小三房和 111130 平米的舒適三房 是最受到消費者喜愛的戶型和面積。 4 房為希望購買大面積單位， 160平米是復式單位的一個主要指標。 （３） 多層住宅類型和錯層結構單位獲得市場持續認可，小高層認同度呈上升趨勢；入戶花園和建筑朝向對住房消費有較大的影響力。 （４） 入戶花園 和陽臺面積并非越大越好，每套住宅兩個陽臺、鋼化玻璃陽臺欄桿是市場的主要選擇。建筑公共空間講求樸實、經濟，住宅室內應避免異型空間的出現。 （５） 消費者對小區交通和停車要求較高，項目設計需要考慮適度超前，但市場有挖掘成本機會。 （６） 明亮、清爽的外墻顏色和簡潔、明快的建筑立面受到市場歡迎，毛坯房仍然是消費者樂于接受的主要交付標準，廚衛初裝修和裝修套餐有一定的市場機會。 （７） 消費者對小區及周邊配套需求完善實用，配套設置應該與 此資料來自企業 項目客戶定位統籌考慮，并非大而全就等于好。地理位置和價格、配套資源是消費者購房時最注重的 3 個因素，消費者對 物業管理要求呈上升局面。 （８） 市場 7 成客戶接受 15002500 元 /平方米單價，消費者對1530 萬一套的住宅有較強的購買能力， 20 萬和 30 萬是購房者的兩個心理關口，住房消費對房地產金融的依賴性強。 （９） 消費者對金陽評價好