臨沂北部時代廣場住宅物業暨商業物業整體策劃草案公寓住宅(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 — 價格調整要在保證利潤最大化的原則和總的銷售均價不變的情況下進行，并要根據中高檔社區定位展開，要做到引領消費而不是被動地去適應消費的原則。 十、廣告策略 廣告定位 首先，小區位于臨沂主要的財富中心，周邊商賈云集，將成為今后項目推廣的一大有利因素。第二，設計風格是本案的另一個亮點，和鮮艷、明快的色彩搭配，倡導一種極 具現代感的生活模式，無形中傳達一種嶄新的生活理念和生活狀態。 （ 1）主題概念的訴求 本案以“ 80”作為項目主題概念的關鍵詞，意義在于： 一， 表達項目產品的總體印象。 二， 強烈的現代主義色彩，現代人需要的現代生活方式。 三，檔次的體現，以內在的精致來闡釋。這個內質是多方面的 —— 精致的裝修、精致的景觀設計、精致的物業管理以及精致的生活方式等等。 （ 2）生活方式的訴求 本案應該說開啟了 臨沂 前所未有的生活社區的規劃設計理念，規劃上的合理分區、建筑設計上的大膽創新、外部環境的無與倫比以及我們定位的超前和自信，終極目的在于生活 ，打破人們“地段論”的習慣性居住思維，引導人們回歸自然，不僅僅讓本社區的業主體會到生活的創新，而且要引發整個 臨沂 對現代化生活模式的強烈追求。 （ 3）對產品的訴求 人性合理的戶型結構以及豐富多彩的景觀設計，不僅將推動整個 臨沂 房地產市場產品研究向更高、更精的方向發展，也將引發新一輪當地消費者對房地產產品創新的深層次思考和討論。 （ 4）環境的訴求 結合生活方式的引導和訴求，著力渲染定向住宅帶來的居住文化的巨大變革，同時突破單一住宅訴求的制約，強調園區景觀布置的層次感和圍合性，突出定向景觀帶來的居住的均好性，從而掀 起人們對健康住宅的熱愛和探討。 （ 5）配套的訴求 不僅擁有一般社區的日常生活基礎配套，而且結合健康、教育的主題，設置一系列人性化的設施和服務內容，最大限度滿足人們吃、住、行、玩、賞等各項物質和精神生活的需求。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操 盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 （ 6）對地塊前景及規劃前景的訴求 隨著 臨沂 城市化進程的不斷推進和新區改造的逐步展開，本地塊的居住氛圍越來越強烈，其投資增值的空間越來越大，區塊內良好的生活居住前景不言而喻。 （ 7）品牌的訴求 本案應該通過其與市場的差異性定位和設計來樹立其精致的品牌效應。 廣告主訴求 “感悟城市的激動” 本案自方案 誕生之日起，就注定是推陳出新的典范，建筑現代活潑，線條簡潔流暢，環境幽雅怡人，配套完善人性，定位時尚特立，理念超前大氣。能讓人感覺到城市在變化，在激動，在躍進，人們感受到這一點，然后喜歡上她，追隨她，這就是我們常說的引領時代潮流的感覺。我們要引領的無疑是新的生活。 十一、媒體策略 當今廣告媒體種類繁多，而且不斷涌現。主要分布如下：電視、報紙、電臺、雜志、電話、單張、車身、路牌、站牌、橋梁、電子郵件、手機短信息、公益活動、體育活動、禮品、展板、名片、網站（網絡廣告）。根據我公司對臨沂消費者的調查，購房者了解住 房信息的途徑主要是報紙和電視，其次是售樓處和戶外廣告。 十二、 促銷策略 促銷方式 （ 1）折扣的營銷方式 在正式發售期、房展會或者較重大的節假日里，為了吸引買家，經常與購房付款方式結合起來，如一次性支付折扣、銀行按揭折扣、分期付款折扣等。 （ 2） 老客戶介紹新客戶的優惠方式 老客戶成功介紹新客戶購房的，老客戶可以享受房價的折扣，新客戶也可以享受優惠。 （ 3）數量優惠方式 這主要針對集團購買者，由于其購買的數量會相對較多，因而為了鼓勵這一部分的人群，往往采取數量累進優惠的方式，購買的單位數越多，優惠越豐厚。 （ 4）價格組合優惠方式 在實際銷售中，作為住宅的附屬產品，車庫（包括車位）、花園、露臺、地下儲藏室等往往與住宅組合出售，但需適當拉大價格差距，部分（如花園、露臺）則以贈送的形式出售。 （ 5）軟性優惠方式 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操 盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 在某階段購買的住宅，可享受一定數量和年限的物業管理費，或者 享受不分攤電梯的公用面積的優惠，后者對小高層的尾盤銷售有一定的效果。 （ 6）禮品促銷 促銷禮品極易引起客戶的好感，因此建議在現場發放一些比較實用的促銷禮品。 （ 7）買一贈一 通過購買一套住宅附帶贈送部分大件實物為促銷手段，達到隱性降價的效果，如家電等 。 （ 8）裝修促銷 提供一條龍裝修服務，從設計、選材、施工到驗收，由開發商針對不同的顧客進行個性化服務，其中可考慮將裝修費用一次性列入房價內，參加銀行按揭。 如何方便消費者購買 （ 1）全面清楚地提供信息資料、傳播項目信息，開展住房知識普及活動。有的顧客可能一輩子只有一次購樓，由于沒有經驗，購買前需要多方收集資料、反復比較權衡。因此發展商們必須秉承“以人為本”的理念，為消費者提供盡可能多的、涵蓋各方面甚至包括競爭對手在內的真實可靠的資料，才能贏得消費者的信任，如專家的現場咨詢，清晰公開的價格表等等。 （ 2）設立更多的銷售展銷點。通過節假日在大商場外設置展點，配備講解人員、購房專家、看接車等，充分提高項目的知名度，擴大宣傳，匯集人氣。 （ 3）開通看樓車（跨區穿梭巴士），為大多數看樓人士提供交通上便利。在看樓車上設置電視機，播放項目介紹廣告吸引客戶的注意力，弱化客戶對本項目的與市中心的心理距離。 （ 4）為客戶提供問訊、咨詢、看樓、成交簽約、法律公證、付款、按揭等一條龍服務，并盡力提高其效率和素質。 環境營銷 圍繞本項目內外雙水晶的優勢開展營銷活動，聘請專業園林設計部門做環境規劃設計，并詳細標明花木品種、名稱 、數量和種植位置，樹立消費者的信心。 工地營銷 干凈整潔的工地現場、堆放有序的建筑材料、著裝統一的施工人員等等，都會增強購房者對施工質量和購買的信心。由此可以看到項目整個運作正常與否，客戶可以對照施工進度表，監督工程實際進度。例如設置竣工還剩余天數的大型標示牌等。 關系營銷 關系營銷的核心就在于發展與顧客的長期、穩定關系。關系營銷不僅將注意力集中于發 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操 盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 展和維持與顧客的關系，而且擴大了營銷的視野，它涉及的關系包含了企業與其所有利益相關者間所發生的所有關系。 十三、營銷費用預算（略） 第二章 商業部分細化 第一節：項目宏觀說 一、項目切入點分析 從通達 路 向南直到解放路東西兩翼可以看到：臨沂市商貿區的鼎盛以此為核心向四周輻射，況且在臨沂的北部有正在崛起新一片商貿區，核心區域的商貿圈競爭加劇，新商業格局的演義也正在進行中。 目前該地域存量土地有限，傳統商業形態與運營模式已趨飽和，競爭態勢與生存空間的搏擊日漸激烈，在后發優勢上如果沒有更大的經營突破或是業態的結構發生質的變化，難以再有新的奇跡出現，由此“物極必反”的新商業格局開始萌發與突圍，本案的出現，有望在商業業態整合的優勢上再度創新，擔當新商業格局 延伸的觸角 。 為此，我們覺得本案將擔負著這場“ 新商業格局演義 ”的重要角色。形成“ 固有商圈爭霸，演義新商業格局 ”重要角色。 二、主要優勢分析 優勢 —— 項目處于臨沂商貿財富中心，可謂人氣、財氣、商氣十足。 與商貿區、住宅區、新區一衣帶水，相互呼應。 周邊“財富大道”通衢寬闊，人車鼎沸，交通暢達。 分析 —— 在此商圈以貨物流通和批發為主的商業形態構成了它的核心競爭優勢，這兩種商業形態的背后隱藏著一種延伸產業。前者以購物街區為特色，后者以專業化輔助為特色。 盡管本案在區域環境中有許多不利于項目順利 銷售的因素，譬如周邊商業業態過度重疊等，但還不至于從根本上造成市場推介的困難。我公司在這個時候介入本項目，通過各種不同環境的分析和判斷，旨在找出市場的結癥所在，然后對癥下藥，做到標本兼治，實現真 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操 盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 正意義上的市場策劃推廣工作。 本案如果繼續尋求現有的市場定位僅限于“商貿批發”這樣一個大而平的概念，兩萬平方米的經營面積卻沒有一個明確的商業定位加以區分周邊物業的雷同，銷售策略和總體規劃上很難體現出反常規的競爭優勢，從而影響項目正常的租售工作。 三、 競爭對手分析 康鼎花園 建設沿北園路 3 層商業 8 米 18米 =144 平 /套，合計 20套，均價 6500 元 /㎡。 河畔花園 首期建設底部商業 萬平米 , 商住 9200 平米左右（ 137 平、 171 平）。 臨沂國際商品批發城 總占地 3萬，總建面積 11 萬平， 4 萬平米商業； 1座 21層層高 米； 1座 15層， 4 棟多層； 定位為商業、辦公、住宅于一體的大型綜合性場所 1）主打廣告： 黃金大道的建筑地標 大氣今成 核心領地的財富王座 臨沂商貿經濟風向標 2）規劃結構： （ 1）商品批發交易廣場 地下一層 + 地上三層 總建面積 4萬，經營業態規 劃為小商品、 服裝交易大廳。 （ 2） 2座 16層商住寫字樓，概念定為 SOHO，層高 。 華通國際商務大廈 —— OPEN 城市之光 廣告主訴求 —— 于城市之顛 任我心高遠 華通國際商務大廈主打廣告 臨沂首座“ 5A”甲級寫字樓，總建面積 萬，四層商業 萬，辦公樓 萬，雙塔樓 26 層 1）商業售價及業態規劃： 1層 13000 元 業態規劃：金銀首飾、化妝品、高檔奢侈品 2 層 10000 元， 3層 9000 元， 4層 7000 元； 業態規劃：分層經營服裝等，商業部分可以整層購 買也可分割銷售 2）寫字樓部分 東座 21