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上海市金山房地產項目分析報告房市分析(編輯修改稿)

2026-07-21 21:32 本頁面

　

【文章內容簡介】板塊。石化板塊該板塊由于區政府的南遷，市政建設和房地產投資迅速升溫。 2020 年市場供應量共計萬平方米，共 2773 套，已銷售萬平方米，共計 1319 套，去化率為 %。市場主要房型為 100m2左右的二房和 120140 m2 的三房。該板塊內市場價格在 35004500元 /平方米，均價在 4000 元 /平方米左右。朱涇板塊該板塊作為曾經的區政府所在地，房地產市場興起的最早。 2020 年市場供應量共計25 萬平方米，共 2492 套，已售萬平方米，共 740 套，去化率為 30%。市場主要房型為 90 m2的二房和 110130 m2的三房。該板塊的市場價格在 30004200 元 /平方米，均價在 3500 元 /平方米左右。楓涇板塊該板塊隨著上海市“一城九鎮”計劃的提出而備受關注。 2020年市場供應量共計萬平方米，共 5770 套，已銷售萬平方米，共計 2215 套，去化率為 38%。該板塊的市場均價在 3000 元 /平方米左右。未來發展趨勢由于金山區地處遠郊，房地產業的發展起步較晚，居民住房水平相對較低。據 2020年物業統計年報數據顯示， 2020 年我金山區居民住宅房屋總面積 399 萬平方米，人均住房面積平方米。據建設部新近的統計，目前全國城鎮居民人均住宅建筑面積為平方米。其中東部地區為平方米；中部地區平方米；西部地區平方米。而金山區城鎮居民的住房水平和全國的平均水平比還相差平方米，和東部地區比還相差平方米。甚至和西部比還相差平方米。這說明金山區的住房需求還是很可觀的。另一方面，從近年房地產業投資情況看，金山區的房地產投資呈逐年高速增長趨勢。2001 年金山區房地產投資總額為億元，增長 %； 2002 年投資總額為億元，增長 %； 2020 年投資總額為億元，增長 %。這說明金山區的房產需求量較大。再從橫向比較看， 2020 年上海市十個郊區平均房地產投資量為億元，而金山區為億元，相差 20 億元；最高的閔行區億元，相差億元。說明金山區房地產業的潛力是巨大的。從上述三方面看，金山區房地產業的投資能量、需求潛力、發展趨勢是好的良好。三、項目周邊環境項目周邊環境分析周邊環境項目地塊處于金山區規劃的中央城區的核心位置。北面臨近金山區政府，西面是規劃的中央城區的中央大道，東面是正在建設中的山陽居住區，南面是聚集了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個樓盤的中高檔居住區。本項目交通便捷。西面緊鄰的杭州灣大道貫通金山區可直達市區；北面臨近的金山大道緊倚區政府，貫穿金山衛鎮和漕涇鎮，規劃中的軌道交通將經過附近；南面有連接金山石化與上海火車站的鐵路線；南面杭州灣距離本項目車程在 10 分鐘之內。本項目周邊生活配套完善。規劃中的中央大道將建設成為金山區商業步行街，鄰近的蒙山路和衛清路口有樂購購物中心，鄰近的山鑫聯城花園有配套的大菜場和商業配套。蒙山路和衛清路附近有幼兒園、小學和中學。 SWOT 分析 Strength ? n 地理位置得天獨厚，處于規劃的城市中心位置，緊鄰區政府 ? n 交通便捷，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將形成 ? n 周圍居住區氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善 Weak ? n 北面是一片尚未開發的農田，容易造成荒涼的感覺 ? n 地塊中間有一個污水處理廠和高壓電線，在一定程度上影響項目形象 Opportunity ? n 北面臨近老龍泉港，可以引入至小區內作水景 ? n 金山區房地產市場仍處于上升勢頭，未來走勢較為樂觀 Threat ? n 周邊競爭性項目較多，本項目面臨銷售壓力 ? n 宏觀經濟政策存在較多變數，可能對房地產市場的走勢產生影響。競爭性樓盤分析項目周邊地區聚集了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣花園以及山鑫聯城花園等多個項目。其中，與本項目可比性較強的有藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲園、棕櫚灣花園等。周邊競爭性樓盤列表名稱地址物業類型建筑面積(m2) 總戶數戶型面積（ m2）均價 (元/m2) 開盤日期銷售情況藍堡愛琴海杭州灣大道 /衛清路獨立 /聯排別墅 184 175195/303467 4800 Jun04 售完金海岸花園杭州灣大 /龍勝路多層 /小高層 180000 1366 101111/143144 4200 Jul04 剩 50 套大三房海上明珠園杭州灣大道 /隆安路多層 /小高層 /高層 100000 774 92/130 4000 Aug04 超過 60% 三島龍洲苑蒙山路 /板橋路多層 /小高層 180000 858 104/113/128 4200 Aug04 50% 棕櫚灣花園蒙山路 /衛清路多層 /小高層 18

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