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上海古北南匯航頭鎮(zhèn)項目可行性研究報告(編輯修改稿)

2026-07-21 21:40 本頁面

　

【文章內(nèi)容簡介】別墅的縱深發(fā)展或是延伸而正式形成其片區(qū)化獨特區(qū)域特征，也從而奠定了在上海別墅市場的獨立地位，而到 6 月份這一分布格局得以向縱深發(fā)展，而在不久的將來南匯將成為上海別墅發(fā)展的重點區(qū)域。相反長寧等中心城區(qū)由于別墅向郊外的發(fā)展而完全淡出別墅市場，上半年幾乎沒有新的別墅樓盤推出，而在售別墅樓盤也基本售罄。與此同時，南匯別墅迅速登臺亮相，與浦東新區(qū)別墅一起形成東部區(qū)塊。今年上半年上海別墅供應(yīng)市場區(qū)域，主要集中于閔行、青浦、松江、浦東和南匯，其中以南匯和松江兩個區(qū)域為主。項目區(qū)域市場分析別墅發(fā)展逐漸向外圍推移，而上海經(jīng)濟中心的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，浦東作為新上海經(jīng)濟的領(lǐng)頭羊和拉動者，南匯作為浦東經(jīng)濟發(fā)展的縱深腹地，逐步形成以南匯為主體的 “ 大東郊 ” 。大東郊從地理位置上可理解為上海的門戶，是上海城市擴展的重心，伴隨城市交通網(wǎng)絡(luò)及城市干道對外的迅速延伸，加上大東郊得天獨厚的自然環(huán)境，使以南匯康橋、航頭等蓄勢待發(fā)，即將成為別墅發(fā)展的熱土。南匯別墅發(fā)展相對較晚，但勢頭非常迅猛，并以其發(fā)展迅速之勢證明其不僅僅只是浦東別墅發(fā)展的腹地或者 “ 后花園 ” ，南匯別墅經(jīng)近幾年的發(fā)展開發(fā)已自成區(qū)域。目前南匯別墅主要集中于康橋地區(qū)以及南六公路一帶，其中康橋別墅為重中之重，主中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 8 頁共 16 頁要的幾個較大別墅均分布在此，如康橋半島、中科大學(xué)村、綠洲康城等，前者康橋半島雖是獨院住宅，但售橋卻并不高，加上其樓盤體量之大及周邊環(huán)境之好深受好評，中科大學(xué)村則以其與學(xué)府的聯(lián)合開發(fā)使其成為一個能讓人浮想聯(lián)翩的別墅樓盤，而綠洲康城則以其景觀和高尚品質(zhì)著稱。南六公路沿線區(qū)域別墅分布相對較為分散，但也占有相當(dāng)比重，主要以建德南郊別墅和上海藍堡為典型，其它如航頭、周浦及萬祥鎮(zhèn)也有零星別墅樓盤分布。南匯航頭區(qū)域別墅發(fā)展態(tài)勢實在不小，即將正式開工的占地4500 畝上海最大別墅區(qū)－綠洲千島別墅預(yù)示著南匯將成為上海別墅未來發(fā)展的熱點區(qū)域之一，前景難以估量。項目區(qū)位市場分析近年來，航頭鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)相當(dāng)活躍，具有如下特點：（ 1）樓盤的售價上看來， 2020 年下半年該區(qū)域開盤的別墅價格有一個很大的提升，并且銷售狀況較好。這反映出航頭鎮(zhèn)的滬南公路、航頭公路沿線的獨棟別墅群發(fā)展步入成熟，在滬上別墅群中已經(jīng)具有一定的規(guī)模和品牌效應(yīng)，受到了高端置業(yè)者的認可。（ 2）當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)公司在航頭的開發(fā)商擁有很強的背景和實力，其中主要有南航房地產(chǎn)開發(fā)公司、航匯房產(chǎn)和上海航頭高夫置業(yè)有限公司，他們是航頭鎮(zhèn)開發(fā)的主要力量。（ 3）開發(fā)的住宅物業(yè)基本集中于獨棟別墅，以吸引鎮(zhèn)外和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的高端客戶，其中主要是來自上海和港澳臺的高級管理人員、私營業(yè)主等。而相反的是，該地區(qū)很少有多層、小高層的住宅物業(yè)開發(fā)。開發(fā)于 2000 年之前、位于滬南公路的東升家園的空住率很高，沿街商鋪幾乎全部空置；相反，對面的別墅卻幾乎座無虛席。這進一步說明當(dāng)?shù)氐膭e墅市場趨于成熟，而置業(yè)客戶大多是來自于鎮(zhèn)外的有車一族，底商和社區(qū)商業(yè)不可能得到很大的發(fā)展。中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 9 頁共 16 頁項目的市場因素及定位建議周邊市場情況（詳見下表）表一：周邊住宅項目列表樓盤名稱物業(yè)類型占地面積開發(fā)商均價 (元 /平方米 ) 開盤時間聚鑫苑、池鑫苑多層小高層未知南航房地產(chǎn)開發(fā)公司未定未定愛法奧朗新莊園獨棟別墅 918 畝上海愛法房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司預(yù)計900010000 未開東方夏威夷（二期）獨棟別墅 780 畝上海廈大房地產(chǎn)公司 10000 楓林雅苑獨棟別墅 30 畝上海華正置業(yè)有限公司 3200 綠洲千島花園一期獨棟別墅 600 畝上海航頭高夫置業(yè)有限公司 13000 生茂養(yǎng)園獨棟別墅 600 畝生茂集團 /航匯房產(chǎn) 11000 未開富康別墅獨棟別墅未知上海鵬聯(lián)置業(yè)有限公司 3600 2002 年前鶴鳴家園獨棟別墅未知航匯房產(chǎn) 未定未定中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 10 頁共 16 頁市場因素表二：土地分析表優(yōu)勢（ S）地塊方正，利于別墅景觀規(guī)劃位于航頭鎮(zhèn)的別墅規(guī)劃區(qū)內(nèi)，有規(guī)模效應(yīng) 劣勢（ W）位置較偏，離鎮(zhèn)中心和商業(yè)區(qū)尚有一段距離緊鄰下沙社區(qū)的居民拆遷安置區(qū) 周邊有大體量的高品質(zhì)獨棟別墅形成競爭機會（ O）南匯別墅市場需求旺盛

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