北海發展戰略及整體定位(世聯)(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 同類標準廠房租金的 80％收取；p入駐園區投資建廠的企業，免收安裝自來水增容費 北海高新技術產業園區 高新區優惠政策鐵山港 2號碼頭已經投入使用，未來 斥資 18億元 打造 4號碼頭遠期機會 度假置業濱海資源北部灣開發近期機會37基礎設施逐漸完善，交通日漸發達，并拉近和珠三角的距離p碼頭： 目前已經有萬噸以上泊位 41個，年吞吐能力達到 1億噸以上，未來主要建設萬噸以上深水航道，建設 5萬噸、 10萬噸的泊位p鐵路、公路 ：重點建設南寧到廣州，時速 200～250公里的高速鐵路、湘桂鐵路復線、沿海鐵路擴能改造等，區內加快建設南寧－欽州、南寧－北海的城際快速鐵路等，同時加緊區域之間高速公路建設；p航空： 南寧機場開通到韓國、東盟、歐盟的航線玉林－鐵山港高速今年建成通車防城港：中國西部唯一具有 20萬噸泊位的港口南寧 — 廣州高鐵：長 577公里，開通后 3小時到廣州遠期機會 度假置業濱海資源北部灣開發近期機會38北海旅游人數較多，并著力打造無污染產業、環境宜居的城市合浦工業園區北海出口加工區鐵山港工業區高新技術產業園區電子產業園區p六個園區由西到東：216。北海出口加工區：加工、物流、機電一體化、板材加工216。高新技術產業園區：科研、機械、造船、新能源、加工216。電子產業園區：電子信息工業和信息服務業216。北海工業園區：電子信息、汽車機械、食品藥品、物流216。合浦工業園區：食品、機械、包裝印刷、生物能源、電子216。鐵山港工業園區：化工、港口機械、林漿紙、船舶修造冠頭嶺附近中石化煉油廠已經搬遷至鐵山北海旅游人數較多，旅游收入不高，未來還有較大提升空間遠期機會 度假置業濱海資源北部灣開發近期機會年份 北海旅游總收入 （億元） 北海旅客總人次 （萬人次） 三亞旅游總收入 （億元） 三亞旅客總人次 （萬人次）2023 2023 91 6032023 3940北部灣經濟進一步發展 ，未來 510年會有較大提升，將會推動區域度假和置業1980~2023中國人均 GDP（美元 ）20232023國內 深圳上海珠三角長三角中等規模以上城市洲際旅游開始出現出現到周邊國家旅游的熱潮旅游大眾化、普遍化，國內旅游興旺開始出現旅游需求發展特征在度假地置業在度假地投資、 置業購買休閑度假產品本地置業置業特征5000以上3000－ 50001000－ 3000300－ 1000人均 GDP（美元）減緩發展階段平穩發展階段快速發展階段啟動階段發展階段3000US$ 5000 US$300US$ 1000US$p 按國際慣例，國際旅游收入與國內收入的比例為 1： 8或 1： 9，我國目前僅達到了 1： ，潛力很大p 世界旅游組織認為，人均GDP達到 1000美元，人們對旅游的要求開始從傳統的旅游觀光轉向度假休閑產品p 當人均 GDP達到 3000美元以上，人們開始尋求在旅游休閑地置業注： 202 2023年人均 GDP預測機構：社科院社會經濟研究所北部灣現狀遠期機會 度假置業濱海資源北部灣開發近期機會借鑒其他城市群的發展經驗，未來將會出現大量區域級的度假客戶p城市群度假客戶特征216。珠三角城市群： 珠海、惠州、東莞承接了大量城市群內部（深圳、廣州、香港等城市）的度假客戶；216。長三角城市群： 杭州、蘇州、昆山、舟山承接了大量城市群內部（上海、杭州、蘇州、寧波、溫州等城市）的度假客戶p從珠三角的發展規律來看，北部灣經濟圈發展帶來的客戶需求可分為以下幾類：216。第一居所度假客戶 —— 以北海本地的中高端客戶和鐵山港組團的中高端客戶為主216。第二居所度假兼投資客戶 —— 以南寧組團、欽防組團、東興組團的中高端客戶為主遠期機會 度假置業濱海資源北部灣開發近期機會第二居所度假客戶第一、二居所度假客戶41從北海的房地產發展歷史來看，中短期高回報率是過去房地產市場興起的主要推動力42目前形成的投資客的敏感點：低價格、短期高回報代表樓盤俊杰 聚寶苑 規模占地 ， R=，建面 12740 ㎡，共 19層，共 160戶戶型配比 共 19層， 50㎡一房、 8090㎡兩房， 96㎡三房，頂層復式銷售情況 08年 12月開賣，共買了 40%，兩房三房賣的好，只剩 12樓以上單位價格變化 多層 3900多起價，最高到 4800客戶 09年初 2800左右，目前 3800左右生活配套 非常成熟（兩大公園、各大銀行、市政府及機關單位、一級幼兒園到高中、市場等，是政治、文化、教育、休閑、娛樂、購物的集中地）商業氛圍 三大商圈，南珠市場、北部灣廣場、大潤發超市提供各種購物需求，商業氛圍已經逐漸成熟，是北海本地人及游客的主要消費場所客戶構成 本地與外地置業比例 =4： 6主流供應 價格區間為 28004400㎡ /元，外地客戶主要買緊湊兩房，本地客戶多買舒適型三房代表樓盤 俊杰 聚寶苑、嘉福 文華苑、振業 中央華府、越亞 天賜碧園本地投資客訪談：“ 投資好房子的標準？ …一是價格要便宜；而是好租，租金高；再就有海景也可以！ 價格高了一般就不考慮了！ ” —— 門大姐 東北人遠期機會 高租金回報海景投資近期機會09年大量外來客戶涌入的同時，也帶動了本地客戶對 “ 海景 ” 物業的投資43遠期機會 高租金回報海景投資近期機會位置 金海岸大道 59號 規模 建面 45萬㎡產品類型聯排、獨棟別墅 , 高層海景住宅價格 高層 8000元 /㎡，別墅15000元 /㎡銷售情況別墅總 104套，還剩余 3套，高層開盤部分（ 6棟）已經銷售完畢森海豪庭 同和 水岸香堤p09年外地投資客大量投資新房，改變了本地人的投資理念p海景房實現走量走價，非海景房只是走量沒有走價外地投資客多關注海景：“有個大連做貿易的老板直接買了十幾套，還帶他妹妹和外甥來買房，賣給他們 20多套！ 有些浙江工廠的老板 直接購買一個單元 ”。 — 鄧元鋒 同和水岸香堤外地客戶投資熱潮帶動本地客戶開始關注海景房： “感覺北海房產投資轉向新房投資，去年賣了兩套舊房買了兩套新房，有一套在萬泉城 ”。 —— 客戶訪談位置 廣東南路 213號規模 占地 173畝產品類型 洋房、 高層價格 50005500元 /㎡銷售情況09年銷售額與北部灣一號差不多，都達到 3億，是 09年北海市場銷售額最高的樓盤之一44北海房地產興起的三大因素中，超高回報率仍是目前的主要驅動力，但將逐漸減弱p雖然作為北部灣的龍頭城市，北海的產業并不發達，在廣西排名第 6；p周邊的城市群能產生第二居所的度假客戶；而鐵山港則產生第一居所度假客戶p北海 09年旅游接待人數820萬人次，比三亞多了將近 150萬人次；p09年旅游業收入合人民幣，只有三亞的 1/2；p北海的旅客以觀光團客和自駕客戶為主，平均停留天數兩天；北海的旅游配套落后、缺乏，互動性差，不能滿足如今的度假需求。p按照 09年底的價格和租金計算，海口、三亞市區的緊湊居家產品靜態投資回收期在 20年以上，且常年出租的可能性小；p北海市區的緊湊居家產品靜態投資回收期基本在 510年以內，租期穩定；p市場價格信號：茶亭路板塊海景房，以及云南路、貴州路、四川路南端板塊的海景房近年價格飆升速度加快，特別是在銀灘板塊重申其定位之后。產業升級帶來就業增加和財富積累？—— 長期會發力，短期內很難發揮作用獨特旅游資源帶來度假需求？—— 處于資源稀缺性和價值洼地能帶來養老度假客戶超高回報率吸引的投資需求？—— 在市調中我們發現這是大量投資客戶和度假客戶買單的關鍵宏觀機會研判p 出于對投資回報率的追逐，北海外銷客戶顯示出了明顯的 “ 居家產品偏好化 ” ，多數并不追求資源占有；p 隨著未來政府對傳銷的打擊，超高回報率不會一直存在01區域升級03超高回報率2度假價值遠期來看，北海是一個旅游資源驅動的市場，度假物業具備更大的增長空間45濱海度假和置業濱海資源稀缺? 中國富裕階層數量不斷增加；? 濱海度假和置業成為消費趨勢；? 具有城市價值的濱海資源更加稀缺? 北海處于濱海物業價值洼地宏觀機會? 強化北海旅游型城市地位；? 帶來區域級別的度假客戶北部灣開發大趨勢宏觀機會研判在三大趨勢的帶動下，北海市場具備更大的度假物業投資和升值空間市場未來將經歷一個 “ 轉型期 ” ，實現客戶結構的轉型長期市場結論回顧p濱海資源價值洼地；p北部灣開發帶動度假；p度假增長趨勢；短期市場結論回顧p高投資回報為主要驅動；p市場開始關注海景物業投資46轉型期必須關注的是，這兩波客戶在產品偏好、溢價能力、走量能力方面有著不同的表現度假驅動力短期高回報驅動原有主力客戶：高回報驅動的投資客?現狀還是市場主力；?未來會向度假投資觀念轉型新客戶趨勢：度假驅動的投資客?客戶總量小，淡市交易量萎縮大；?在未來的市場爆發期，這類客戶才是主力短期 中 期 長期宏觀機會研判“ 北部灣 1號 ” 熱銷現象的思考 ——47過度透支未來價值空間，未來價格增長有限，淡市走量很難！規模 項目總占地面積 19490㎡ ，容積率 ，綠化率 %戶型配比官邸一套面積 6001000㎡ ， 住宅面積約為一房 35~73 ㎡ ，二房90~120 ㎡ ，三房 130 ㎡ 左右；一房最為好賣，二房、三房銷售困難；銷售情況 北部灣一號 2023年 12月 4日開盤，前面 3個單元都賣完， 296套， 銷售較慢；價格變化 開盤均價在 15000元 /㎡ 左右（創下北海新高），最高售價將近達到 30000元 /㎡ ，現在均價 18000元 /㎡客戶 目標客戶為全國高端度假客戶，全國各地都有，其中江浙滬地區及東北客戶比較多，深圳也有一部分（有投資也有自住）。p北部灣 1號后續操盤存在的幾個問題 ——p客戶面較小，本地客戶觀望，難以依托度假客戶走量；p產品力單一，具有海景的產品和低總價度假物業是好銷售的，但后續難以持續依托此類物業；p價格透支未來，投資回報低，淡市降價也難刺激銷售！宏觀趨勢對本項目的啟示 —— 波動型的市場里需要找到穩定的支撐48宏觀機會研判1234 216。度假物業符合未來趨勢，由于海景資源的稀缺性，未來具有價格支撐216。外銷型市場受政策沖擊大；216。北海歷年來年消化量有限；216。未來供應量較大216。市場面臨需求結構轉型期；216。短期內以投資回報率為主；216。未來逐步向度假物業轉型216。本地市場 —— 高回報率的居家型產品；216。度假市場 —— 低總價的度假物業和真正的度假豪宅價格支撐走量的競爭需求結構逐步轉型三類穩定產品本報告是嚴格保密的。第二部分49定位前的思考項目發展方向研判項目整體定位項目發展策略Part. 4Part. 3Part. 2Part. 1 項目發展機會研判 宏觀大勢 市場機會 項目發展戰略 發展戰略 案例借鑒本報告是嚴格保密的。市場機會╬ 區域價值╬ 開發機會50—— 市場變動期北海分為 4個發展板塊，呈單核分布，海景片區近年開始有大的突破51④①②③p北海房地產市場整體戶型相對緊湊，主要以 80㎡左右的兩房、 100㎡左右的三房為主，少量公寓、一房在 50 ㎡ 左右；p城市中心價值明顯，其他片區價值梯度不強，但是海景價值開始發力；p投資回報率高，使得客戶對片區無選擇購買，產品細分與客戶細分不明顯。① 城市中心片區② 茶亭路北灣海景 片區③ 城南片區④ 銀灘度假片區住宅空白區域板塊特征 板塊劃分板塊特征板塊比較銀灘價值項目價值城市中心片區 —— 生活配套齊全，商圈集中，高租金和投資回報率，未來供應向周邊擴散52生活配套 非常成熟（兩大公園、各大銀行、市政府及機關單位、一級幼兒園到高中、市場等，是政治、文化、教育、休閑、娛樂、購物的集中地）商業氛圍 三大商圈，南珠市場、北部灣廣場、大潤發超市提供各種購物需求，商業氛圍已經逐漸成熟，是北海本地人及游客的主要消費場所客戶構成 本地與外地置業比例 =4： 6主流供應 價格區間為 50007500元 /㎡ ，外地客戶主要買緊湊兩房，本地客戶多買舒適型三房代表樓盤 天賜碧園、星洲 779財富中心、昌旭璟苑 、京和商寓、南洋國際、世紀科技城、萬興家苑等 “ 老城區的土地供應都以老的工廠和公建拆遷出來的土地為主，例如天賜花園和天賜碧園 …… 北海本來就不算傳統的工業城市，這樣的地拆一塊少一塊