濟南商業項目市場調研報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 48%； 出口 額 億 美 元 ， 增 長 %。（ 四 ） 固 定 資 產 投 資 快 速 增 長全 年 完 成 全 社 會 固 定 資 產 投 資 億 元 ， 增 長 %。 其 中 ： 基 本 建 設 完 成 投 資 億 元 ， 比 上 年 同 期 增 長%； 房 地 產 開 發 完 成 投 資 億 元 ， 增 長 %。 在 完 成 投 資 中 ， 住 宅 投 資 億 元 ， 增 長 %， 占 據 主 體 地 位 ， 達%； 辦 公 樓 投 資 億 元 ， 下 降 %； 商 業 營 業 用 房 投 資 億 元 ， 增 長 225%。（ 五 ） 商 貿 流 通 、 現 代 服 務 業 繁 榮 活 躍商 業 新 型 業 態 不 斷 涌 現 ， 傳 統 商 貿 的 檔 次 水 平 明 顯 提 高 ， 社 區 服 務 、 旅 游 、 教 育 培 訓 、 物 業 管 理 、 中 介 咨 詢 等 新 興 服 務 業發 展 進 一 步 加 快 。 全 年 實 現 社 會 消 費 品 零 售 總 額 億 元 ， 增 長 %。 其 中 ： 批 發 零 售 貿 易 零 售 額 億 元 ， 增 長%； 餐 飲 業 零 售 額 億 元 ， 增 長 %。現 代 服 務 業 實 現 增 加 值 億 元 ， 比 上 年 增 長 15%。 旅 游 業 受 “非 典 ”影 響 ， 全 年 共 接 待 國 內 外 旅 游 人 數 萬 人次 ， 下 降 %， 旅 游 總 收 入 72 億 元 ， 下 降 %。（ 六 ） 財 政 金 融 保 持 平 穩 發 展實 現 地 域 財 政 收 入 億 元 ， 增 長 %， 其 中 地 方 財 政 一 般 預 算 收 入 億 元 ， 增 長 %。 全 市 金 融 機 構 年 末 人民 幣 各 項 存 款 余 額 億 元 ， 比 年 初 增 長 %； 人 民 幣 各 項 貸 款 余 額 億 元 ， 比 年 初 增 長 %。結 論 ： 各 項 總 體 經 濟 指 標 顯 示 ， 濟 南 市 社 會 經 濟 仍 處 于 一 個 高 速 發 展 的 時 期 。 工 業 產 銷 兩 旺 ， 農 林 牧 漁 豐 收 ， 農 業 產 業 化進 程 加 快 。 物 質 的 極 大 豐 富 帶 來 了 流 通 業 的 飛 速 發 展 ， 社 會 商 品 零 售 總 額 首 次 突 破 500 億 元 ， 達 到 億 元 。 其 中 ， 個體 私 營 經 濟 成 為 社 會 經 濟 發 展 的 中 堅 力 量 ， 比 重 達 到 %， 發 展 速 度 高 于 整 個 社 會 商 品 零 售 業 的 發 展 速 度 。 個 體 私 營 業 主的 經 濟 角 色 越 來 越 重 要 。以 旅 游 業 為 主 的 現 代 服 務 業 發 展 迅 速 ， 正 常 年 份 旅 游 人 次 逾 千 萬 ， 消 費 總 量 達 78 億 元 。社 會 經 濟 的 快 速 發 展 帶 來 商 業 地 產 的 投 資 開 發 力 度 加 大 。 商 業 用 房 投 資 在 整 個 固 定 資 產 投 資 中 速 度 最 快 ， 增 長 速 度 達225%。 短 時 間 內 各 種 商 業 地 產 項 目 的 紛 紛 上 馬 ， 必 然 帶 來 后 期 招 商 、 銷 售 的 激 烈 競 爭 ， 地 段 、 商 業 價 值 、 業 態 規 劃 、 建 筑 規 劃等 要 素 將 成 為 競 爭 比 拼 的 有 力 武 器 。二、濟南市產業結構對比分析三 次 產 業 結 構 由 2022 年 一 、 二 、 三 產 業 結 構 比 為 ： ： ， 發 展 到 ： ： ， 第 二 產 業 、 第 三 產 業 成為 全 市 經 濟 發 展 的 兩 大 支 柱 。表 1 濟 南 市 202 2022 年 各 產 業 產 值 對 比 分 析年 份 第 一 產 業 （ 億 元 ） 第 二 產 業 （ 億 元 ） 第 三 產 業 （ 億 元 ）2022 年 2022 年 增 長 率 5% 18% 13%圖 1 2022/2022年 產 業 結 構 對 比 分 析0100200300400500600700第 一 產 業 第 二 產 業 第 三 產 業2022年2022年增 長 率結 論 ： 從 202 2022 年 三 次 產 業 結 構 比 重 來 看 ， 第 三 產 業 比 重 均 是 最 大 ， 達 48%以 上 ， 增 長 速 度 13%， 第 三 產 業 的 發展 空 間 巨 大 。三、2022 年商品房銷售情況2022 年 全 市 房 地 產 交 易 頻 繁 ， 一 、 二 級 市 場 交 投 兩 旺 。 1~9 月 ， 房 地 產 轉 讓 17871 件 ， 比 上 年 同 期 增 長 %， 其 中 ，房 地 產 買 賣 14562 件 ； 轉 讓 面 積 萬 ㎡ ， 增 長 %； 轉 讓 金 額 億 元 ， 增 長 %。 房 地 產 抵 押 6272 件 ， 比 上年 同 期 增 長 %； 抵 押 面 積 萬 ㎡ ， 增 長 %； 抵 押 金 額 億 元 ， 下 降 %。 （ 詳 見 附 表 1）自 2022 年 三 季 度 以 來 ， 全 市 商 品 住 房 與 二 手 住 房 的 平 均 價 格 走 勢 極 為 相 似 ， 兩 者 整 體 上 均 呈 平 穩 上 升 態 勢 （ 見 圖 2） 。其 中 三 季 度 商 品 住 房 平 均 價 格 為 2281 元 /㎡ ， 比 上 季 度 增 長 %， 比 去 年 同 季 增 長 %， 平 均 遞 增 幅 度 為 %； 三 季 度二 手 住 房 的 平 均 價 格 為 1733 元 /㎡ ， 比 上 季 度 下 降 %， 比 去 年 同 季 增 長 %， 平 均 遞 增 幅 度 為 %。 二 手 住 房 價 格 除與 上 季 度 相 比 為 負 數 外 ， 同 比 增 長 幅 度 比 商 品 住 房 高 個 百 分 點 ， 平 均 遞 增 幅 度 比 商 品 住 房 高 個 百 分 點 。 另 外 ， 商 品住 房 與 二 手 住 房 平 均 價 格 之 間 的 差 別 沒 有 明 顯 變 化 ， 依 舊 恒 定 在 1： 左 右 。1985 2022 214122812221173317571532142514151000150020222500300002年 3季 度 02年 4季 度 03年 1季 度 03年 2季 度 03年 3季 度單 位 ： 元 /平 方 米商 品 住 房 二 手 住 房圖 2 商 品 住 房 與 二 手 住 房 均 價 走 勢 示 意 圖另 外 ， 由 于 城 市 新 規 劃 的 實 施 形 成 大 量 拆 遷 戶 對 商 品 住 房 的 空 前 需 求 以 及 二 手 房 市 場 仍 未 完 全 放 開 、 市 場 供 應 相 對 不 足 ，以 及 商 品 房 銷 售 司 法 解 釋 的 出 臺 ， 導 致 了 二 手 房 和 新 建 商 品 房 銷 售 面 積 悄 然 發 生 了 換 位 ， 二 手 住 房 銷 售 面 積 已 從 去 年 高 于 商 品住 房 萬 ㎡ （ 減 ） 降 至 今 年 9 月 末 低 于 商 品 住 房 萬 ㎡ （ 減 ） ， 其 連 續 幾 年 的 榜 首 位 置 已回 歸 商 品 住 房 。 （ 詳 見 附 表 2）結 論 ： 商 品 房 交 易 、 投 資 兩 旺 ， 顯 示 了 市 民 投 資 意 識 增 強 ， 不 動 產 投 資 已 成 為 市 民 閑 散 資 金 的 主 要 出 路 。圖 3 2022 年 1~9 月 各 類 住 房 銷 售 面 積 構 成 情 況商 品 住 房56%一 般 二 手 住 房33%房 改 房11%四、2022 年經濟發展展望2022 年 1 月 ， 規 模 以 上 工 業 增 加 值 實 現 億 元 ， 同 比 增 長 21%； 居 民 消 費 價 格 指 數 同 比 為 ； 社 會 消 費 品 零 售總 額 實 現 億 元 ， 同 比 增 長 %， 至 2 月 份 結 束 ， 累 計 實 現 億 元 。 依 據 2022 年 整 體 經 濟 運 行 態 勢 及 本 年 政 府 繼續 實 施 “大 抓 工 業 、 抓 大 工 業 ”發 展 戰 略 ， 加 快 發 展 速 度 、 調 整 優 化 結 構 ， 與 城 市 相 關 的 基 礎 設 施 建 設 和 工 業 投 資 力 度 繼 續 加大 ， 投 資 繼 續 保 持 高 速 增 長 ， 汽 車 、 住 房 、 通 訊 產 品 以 及 旅 游 等 新 興 消 費 品 正 日 益 成 為 消 費 亮 點 、 熱 點 ， 消 費 結 構 升 級 步 伐 加快 ， 現 代 服 務 業 比 重 將 逐 漸 提 高 。 據 市 統 計 局 預 測 ， 2022 年 社 會 消 費 品 零 售 總 額 將 增 長 %， 城 市 市 區 居 民 人 均 可 支 配 收入 可 達 到 12022 元 ， 社 會 經 濟 發 展 前 景 依 然 看 好 。結 論 ： 社 會 的 持 續 高 速 發 展 及 人 民 消 費 結 構 的 不 斷 升 級 、 可 支 配 收 入 的 增 多 ， 給 中 高 檔 商 品 零 售 業 及 現 代 服 務 業 提 供 了 極大 的 市 場 機 會 。第二部分 濟南市市區商業調研一、濟南市商業物業綜述（ 一 ） 濟 南 市 近 期 商 業 發 展 歷 程上 世 紀 90 年 代 中 期 以 前 ， 濟 南 市 民 的 主 要 購 物 場 所 是 “六 朵 金 花 ”： 濟 南 百 貨 、 大 觀 園 、 人 民 商 場 、 濟 南 華 聯 、 山 東 華聯 、 濟 南 一 百 。 “六 朵 金 花 ”無 一 例 外 是 大 而 全 的 百 貨 店 。 大 到 家 具 ， 小 到 一 根 針 ， 在 一 個 店 里 就 可 以 買 全 。1996 年 崛 起 的 銀 座 商 城 及 1997 年 出 場 的 貴 和 購 物 中 心 率 先 向 傳 統 商 業 模 式 發 出 了 挑 戰 ， 把 專 業 店 搬 進 商 場 。 以 三 聯 家 電為 代 表 的 各 種 專 業 商 場 、 專 賣 店 也 在 濟 南 遍 地 開 花 ， 傳 統 百 貨 店 遭 到 嚴 重 挑 戰 ， 大 部 分 客 流 被 分 流 。“超 市 要 革 百 貨 的 命 ”， 在 一 定 程 度 上 概 括 了 濟 南 商 業 第 二 輪 洗 牌 的 演 化 過 程 。 世 界 購 物 廣 場 的 出 現 ， 如 原 子 裂 變 般 釋 放出 巨 大 能 量 ， 不 少 有 外 省 資 金 以 及 外 埠 管 理 背 景 的 企 業 接 踵 而 至 ， 紛 紛 來 到 濟 南 開 辦 超 級 市 場 ， 新 國 道 、 萬 嘉 隆 、 綠 地 、 將 軍惠 員 、 大 潤 發 、 上 海 聯 華 等 如 雨 后 春 筍 。兩 個 回 合 下 來 ， 不 少 曾 經 輝 煌 的 濟 南 本 土 商 號 逐 漸 淡 出 。 第 一 回 合 中 ， 老 字 號 的 濟 南 第 一 百 貨 出 局 ； 第 二 回 合 ， 開“平 價 商 場 ”先 河 的 中 興 商 廈 、 曾 是 中 國 企 業 500 強 的 濟 南 國 貿 大 廈 相 繼 出 局 ， 濟 南 最 早 的 百 貨 店 ——濟 南 百 貨 大 樓 也 是 元氣 大 傷 。我 國 加 入 世 貿 組 織 的 同 時 ， 最 新 一 輪 的 濟 南 商 戰 才 是 真 正 較 量 的 開 始 。 首 先 是 業 態 升 級 大 戰 。 集 購 物 、 休 閑 、 娛 樂 和 飲 食于 一 身 的 銀 座 地 下 購 物 廣 場 ， 自 2022 年 開 業 至 今 持 續 火 爆 ， 一 站 式 的 超 級 購 物 模 式 這 種 新 興 的 第 三 代 商 業 形 態 不 斷 叫 響 泉 城 。隨 后 上 海 聯 華 、 北 京 國 美 等 省 外 實 力 商 家 及 沃 爾 瑪 、 家 樂 福 等 國 際 零 售 巨 頭 及 紛 紛 搶 址 濟 南 ， 構 建 以 濟 南 為 大 本 營 的 商 業 發 展新 版 圖 。隨 著 濟 南 與 16 個 地 級 市 全 部 實 現 高 速 公 路 貫 通 ， 使 整 個 山 東 形 成 了 以 濟 南 為 中 心 的 半 日 生 活 圈 ， 半 日 生 活 圈 的 形 成 ， 以及 《 濟 南 市 城 市 總 體 規 劃 》 、 《 濟 南 市 商 業 網 點 發 展 規 劃 》 的 出 臺 ， 優 化 資 源 ， 調 整 結 構 ， 大 大 提 升 了 濟 南 的 商 業 競 爭 力 。（ 二 ） 濟 南 市 商 業 發 展 現 狀 濟 南 商 業 、 餐 飲 業 蓬 勃 發 展 。 2022 年 全 市 商 品 交 易 市 場 總 數 達 713 處 ， 其 中 城 市 市 場 229 處 ， 農 村 市 場 484 處 ， 市場 成 交 額 達 億 元 ， 社 會 消 費 品 零 售 總 額 億 元 。 同 時 ， 以 連 鎖 商 業 為 重 點 的 現 代 經 營 形 式 和 營 銷 方 式 迅 速 崛 起 ，2022 年 底 ， 全 市 共 建 連 鎖 公 司 27 家 ， 連 鎖 超 市 、 便 利 店 820 多 家 ， 經 營 面 積 達 10 多 萬 平 方 米 ， 成 為 商 業 流 通 業 最 具 成 長 性的 業 態 形 式