南京國際友好城項目市場動態調查報告第一期(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 。而房地產業是國民經濟的支柱產業，這幾年的投資高速增長，房地產業功不可沒，同時也有力的拉動了居民的消費。希望房價下跌來滿足中低收入居民的需求在短時間內不太可能，因為房地產業出現大幅波動是各方面都不愿意看到的情景。 因此經濟適用房和中低價商品房是解決中低收入居民購房和房地產市場平穩發展矛盾的比較好的方法。面向被拆 遷困難戶和低收入家庭的經濟適用房建設速度在 20xx 年驟然加快， 20xx 年全市僅僅開工建設 20萬平方米經濟適用房，到 20xx年底竣工包括 6個項目，安臵了 12900戶低收入家庭。除此以外，20xx 年全年共劃撥 9 個片區近 600 畝規劃土地用于經濟適用房建設，建設面積將達到 370 萬平方米近 萬套住房，將有效的緩解部分低收入家庭的購房壓力，改變目前中低價商品房供應嚴重不足的不平衡狀況。 盡管 20xx年經濟適用房建設力度在加大，但仍然無法滿足市場的需要， 20xx年拆遷 萬多居民，預計 20xx年拆遷量將達到 4萬戶。除了經濟適用房的建設力度應加大加快以外，也應加大建設位臵條件較好的中低價商品房，以滿足多層次收入水平居民的需要。 二、 20xx 年房地產供應結構以及供需分析 1. 20xx 年南京市房地產市場總體供需分析 20xx年商品房的市場容量為 850平方米，存量房的市場容量為550萬平方米左右， 本常規報告 僅研究商品房的供需狀況。根據南京市房產管理局的資料， 20xx年全市新商品房的上市面積為 598 萬平方米，經濟適用房供應 萬平方米，整個商品房市場需求大于供給。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 27 頁 盡管 20xx年全年南京房地產 市場總量上供不應求，但是仍然存在著結構性矛盾。局部片區房地產市場供需狀況比較緊張，排隊購房現象屢見不鮮，每期開盤的價格總是高于上一期的價格，而有些類型商品房銷售卻比較緩慢，在部分市場存在著供大于求的現象。隨著二級市場的高速發展以及各種鼓勵政策出臺，存量房交易快速上升，同時市政府加大經濟適用房和中低價商品房的建設力度，以及 20xx年土地的放量上市將有效緩解以往土地資源制約房地產開發的狀況，20xx 商品房供給量將比 20xx 年的供給量大幅增加，使總體供不應求的房地產市場狀況得到改變。 2. 各區域供需結構分析 在 對南京商品房供需結構的統計分析中，主要采用供給份額和需求份額的比較模型來分析，通過比較供給份額、需求份額，能夠反映市場結構是否平衡，判斷各片區的供需狀況。 片區容量供需比：該片區內總供給面積與在該片區內總需求面積之比。 數值小于 1，說明該區域市場供不應求，數值大于 1說明該區域市場供給過剩。 20xx年盡管全年供需基本平衡，但是在區域供需結構不平衡狀況最突出的表現在各片區的供求不平衡現象上，通過比較各片區供需狀況，市場各方能夠準確地把握不同片區市場狀況，避免造成資源的浪費。 根據公司研究中心的樓盤數據庫對南京樓盤 銷售狀況的監測資料，結合抉策地產會員數據庫購房需求數據，得出 20xx 年南京市各片區商品房供需狀況。 圖 22 20xx年各片區供需結構比例圖 20xx 年各片區房地產市場中，產品供需基本平衡的片區為城中區。城東、城北片區供不應求，城南片區，特別市寧南樓盤的供給比 城東 城南 城北 河西 城中 江寧、江北供需比 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 27 頁 較大，但是受到交通、生活配套等條件的限制，供大于求。而供需差距比較大的片區為江寧、江北和河西片區。江寧、江北片區由于前幾年土地供應比較充足，商品房供應量比較大，表現為市場壓力區，供給份額比需求份額高 27%；盡管河西是南京房地產市場的熱點，有數個大盤 在開發，但 20xx年能夠上市表現為供給的仍占少數，憑借自身的優勢河西片區需求非常旺盛，需求份額僅能滿足需求的 44%。 3. 價格層次供需結構分析 毫無疑問，無論消費者還是開發商都對市場價格非常敏感，商品房價格層次的供需結構同樣存在結構性矛盾，這里所引用的 價格層次容量供需比是該價位檔次內總供給面積與該價位檔次內總需求面積之比。 數值小于 1，說明該價格層次市場供不應求，數值大于 1 說明該價格層次市場供給過剩。 圖 24 價格層次供需結構圖（單位：元 /平米） 數據顯示 ,中低檔價位區間商品房供不應求， 3500 元 以下 /平米價位段區間商品房供給僅能滿足需求的 58%； 5000 元以上 /平米價位段區間為供給過剩區，供給份額大大超過需求份額。然而在 3500元以下 /平米區間價位段區間的商品房中，除了在江寧和江北片區有供給外，其它片區基本沒有供給。但是這個價位上卻有超過 15%的消費者意向選擇在寧南和仙林購房。 盡管總體 3500— 5000 元 /平米價位段區間供稍小于求，但如果分區域考察就會發現在這個價位區間上城南和城北片區供應大于需求的比例較大，出現結構性過剩的不平衡現象。 3500以 下 35005000 50007000 7000以 上供需比 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 27 頁 三、 20xx 年南京市商品房供給總量分析 1. 商品 房 20xx 年南京房地產施工面積為 1255 萬平方米，比 20xx 年增長 38%，而竣工面積僅為 。由于房地產從動工之日起一般在一年之內可以竣工， 20xx 年底大量的在建商品房大部分可以在 20xx 年內完工交付使用；此外南京計劃今年新開工住宅面積1000 萬平方米，按照南京市 20xx 年城市規劃，將重點建設寧南、長巷、河西、仙林幾大片區，再加上今年開工建設并竣工的商品房，04年的商品房上市量估計將達到 900萬平方米。 20xx 年，南京市存量房、商品房的交易量相當，并且存量房交易量上升速度超過商品房的趨勢 ，其它城市如北京上海的房地產市場中存量房交易量都已經或有趨勢超過商品房，因此 20xx 年的存量房供給量和交易量應和商品房相當。 2. 經濟適用房 按照政府的規劃， 20xx 年要繼續加大經濟適用房和中低價商品房的建設力度和規模。今年南京將全面開展寶善、門東、南捕廳、冶山道院等地區的舊城改造和黃泥崗、扇骨營、熱河路、永寧街等片區的危舊房改造，共約 26片， 50萬平方米。繼續建設景明佳園、興賢佳園二期、堯化門等 6片經濟適用房， 20xx年底將竣工面積 120萬平方米以上；建設仙鶴門、幕府西路、南灣營、宋家洼等中低價商品房， 當年完成 90 萬平方米。這樣 20xx年的經濟適用房和中低價商品房的供給量將達到 210萬平方米，按照戶均 75 平方米計算，可以 012河西 城中 城南 江寧3 0 萬以下3 0 －6 0 萬6 0 萬以上 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 27 頁 解決 。 3. 片區狀況分析 20xx年的 “十運會 ”日益臨近，由于開發商擔心河西的房地產市場會出現北京亞運會之后的亞運村地區房地產市場長期低迷狀況，20xx年河西特別是奧體中心附近將會出現樓盤放量供應的現象。規模達到 41萬平方米的超級大盤金馬酈城已經開始發售，占地 100公頃的奧體新城也將在 04 年春開盤，除此之外， 20xx 年河西上市的項目包括順馳奧城、萬科光明城市、雨潤 項目、四季仁恒、萬達項目等等，推出的住宅小區規模基本上都比較大。 20xx年河西僅奧體中心附近推出的住宅體量就將達到 120 萬平方米以上，預計 20xx 年河西商品房上市面積 150萬平方米，在 20xx年基礎上翻番。 江寧近幾年始終是商品房上市面積最大的片區，以建筑面積達到75 萬平方米新盤拖樂嘉街區為代表的一批新盤將在今年上市。此外一些老盤如 30萬平方米明月港灣、 66萬平方米天地新城、 40 萬平方米 21世紀現代城、 80萬平方米武夷綠洲等項目也會一期期地開發建設上市。預計江寧在 20xx年的供應面積將超過 200萬平方米。 C、 第三節 價格研究 本期報告研究內容主要包括： 20xx 年度南京市商品房總體價格水平、商品住宅價格水平以及分物業、土地、二手房和經濟適用房價格水平分析， 20xx年價格走勢分析， 20xx 年南京市商品房價格成因分析。 一、供應價格水平分析 1. 商品房價格水平分析 圖 31 20xx年 10月至 20xx年 12月商品房價格走勢圖 (單位：元 /平米 ) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 27 頁 根據公司數據庫數據，以南京市七大片區作為統計對象，根據供給面積與市場價格的加權計算， 參考得出南京市 20xx年 12月商品房平均價格為 為每平米 4537元 /平米，七大片區均價如上圖所示。比較 10 月價格，南京市商品房總均價及所有大片區均價都呈上漲態勢，上漲幅度比較如下表。 圖 32 20xx年 10月至 20xx年 12月商品房分區均價增長幅度表 本期數據顯示，城中、城北、江寧、城東片區價格上漲幅度基本與 8至 10月漲幅接近，本期 70 典型樓盤 指 數各片區入選項目中商住寫字樓項目比例較上期低 10%左右，從而從總體漲幅統計上看，城南、城中片區由于近期供給量較大、銷售形勢也比較良好，漲幅較平穩在 5%9%之間；江北片區漲幅較為明顯超過 10%，以旭日華庭為代表 的江北片區項目的價格上漲形勢是南京沿江經濟全面啟動的一個信號；河西片區也是沿江大開發的直接受益范圍，迎接十運會、打造新市區的節奏明顯加快，河西區價位的上漲在情理之中；城北片區繼續受到消費者的追捧，兩個月內均價上漲超過 200元 /平米。平均 根據 70家典型樓盤提供的歷史0100020xx3000400050006000700020xx年10月 4382 3986 4608 3973 6006 4804 3015 210520xx年12月 4537 4177 4858 4314 6296 5196 3190 2374總均價 城北 城東 城南 城中 河西 江寧 江北0%2%4%6%8%10%12%14%16%總均價 城北 城東 城南 城中 河西 江寧 江北20 03 年8月 1 0月 增長率(%)20 03 年10 1 2月 增長率(% ) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 18 頁 共 27 頁 數據，與 20xx年上半年的價格數據相比， 20xx年下半年，各片區樓盤價格普遍上漲 30060