商業地產策源顧問房地產項目銷售員培訓手冊61頁(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 /公頃） 《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網 海量房地產營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 第 13 頁 共 64 頁 公共建筑比例： 公共建筑面積 /總住宅面積（一般為 16%～ 20%） 配套商業面積比例： 配套商業面積 /住宅建筑面積（規定為 5%） ： ① 屋頂是由層面、屋頂承重結構、隔熱層、頂棚組成。 四大類：平頂、坡屋頂、曲面屋頂、多波式屋頂 ② 屋頂：剛性〈可承重〉 柔性〈不可承重〉 ③ 屋頂防漏：三氈四油 ④ 屋頂隔熱：水泥蛭石 ⑤ 交通、環境、地理位置與小區的重要性。 ⑥ 總體的建筑風格的表現形式〈以具體實例為標準〉 備注：以上所述，建議培訓時須重復檢查，務必做到深刻理解，熟練掌握， 可結合具體小區情況詳細說明。 四、建筑識圖 一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結構施工圖、暖通幾空調施工圖、給排水施工圖、電器施工圖等。 總平面圖：用來說明建筑物所在具體位置和周圍環境關系的平面圖，一般在圖上標出擬建建筑物和周圍已建建筑物的外形、層數和它們的相對位置關系，標出建筑物周圍的地形、道路、水源、電源等，圖上一般繪有指北針。 建筑施工圖：包括建筑平面圖，建筑立面圖、建筑剖面圖。 建筑平面圖：按一定比例繪制的建筑物水平剖視圖，表示建筑物的平面形狀、水平方向 (出入口、 走廊、樓梯、房間、陽臺等 )的布置和組合關系。是全套圖紙中具有重要引導作用的圖紙。 建筑立面圖：按一定比例繪制的建筑物在垂直方向上的投影圖，主要表示建筑物的外觀形狀，是做外部裝修的外部依據。 建筑剖面圖：按一定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開的投影圖，主要表示建筑物的內部結構形式、空間關系。 結構施工圖：主要表明建筑結構專業的設計內容，同時反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業對結構的要求。 在房屋銷售中最常用的是戶型圖，它是將建筑平面圖簡化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對位置。 效果 圖：有小區總體效果圖和裝修效果圖，是由專業人員設計的，在建筑物尚未建成前對建筑物的多種描述，是一種對建筑物進行美化的方法。 五、房屋面積的規定和測算 各種面積概念 《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網 海量房地產營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 第 14 頁 共 64 頁 （ 1）住宅結構面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內墻、柱等結構所占面積的總和。人們常說的居住面積和使用面積都不含結構面積。 （ 2）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。 （ 3）使用面積：扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、 走道、電梯間、管道間）面積，房屋結構占用面積，以及戶內走道、樓梯、玄關等面積后，所剩實際生活使用的面積。 （ 4）建筑面積：建筑物全部面積，分每戶建筑面積、單元建筑面積和每幢樓建筑面積，系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高 以上（含 ）的永久性建筑。 (5)房屋的產權面積：系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。 (6)房屋的共有建筑面積：系指各產權主共 同占有或共同使用的建筑面積。 （ 7）出房率（得房率）：指住宅的凈使用面積占銷售面積（包括公用部分面積）之比。銷售面積一樣的凈使用面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面積分攤得多，出房率就要低一些。 （ 8)套內建筑面積：由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成； (9)套內房屋使用面積：為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。 (10)套內墻體面積：是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。 有關房屋面積的規定和測算 （ 1）多層房屋的 建筑面積按每層建筑面積的總和計算。 （ 2）穿過房屋的通道、房屋內的門廳、大廳不分層高均按一層面積計算，回廊部分按其投影計算面積。 （ 3）房屋內的技術層、夾層、地下室、半地下室，層高超過 ，按其上口外墻外圍水平面積計算。 （ 4）封閉式陽臺按其外圍投影面積計算。凸陽臺按其投影面積的一半計算。 （ 5）共有公共面積的分攤計算： 每戶應攤面積 =共有公用房屋建筑面積的總和 /各戶房屋建筑面積之和 *該戶房屋建筑面積 第二節 房地產價格基礎知識 一、房地產價格構成 房地產價格主要由以下十個方面組成： l、土地取得 費用 有四種情況：一是征用農地取得土地的征地費；二是在城市中取得土地的房屋拆遷補償安置費；三 是通過政府有償出讓取得土地的地價款；四是通過二三級市場有償轉讓取得土地的購買價款。 前期工程費 前期工程費主要包括以下幾個方面： 三通一平費：是指為了房屋的建筑施工，需要進行的如建筑地塊上的土地平整，以達到通電、通路等投入的資金。 《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網 海量房地產營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 第 15 頁 共 64 頁 地質勘察費：是指委托專業人員對建筑施工的地塊進行地質勘察的費用。 規劃設計費：是指委托設計單位對房屋建沒進行規劃設計而支付的費用。 房屋建筑安裝工程費 是指建造房屋所需的工程 費用，是施工企業建造房屋的出廠價格，包括各種材料費、機械使用費、管理費、施工企業利潤和稅金等； 基礎設施建設費 包括建造小區內道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環境等基礎設施的建 公共配套設施建設費 經營管理費 指房屋由生產過程轉入流通過程中，即由房屋建成到出售過程中，房屋開發經營單位的管理人員所 銷售費用 是指在銷售房屋的過程中發生的營銷策劃費、廣告宣傳費、中介代理費等。 利息 是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息，包括融資過程中的各種費用，如資產評估費、抵押登記 費、保險費等，自有資金也視同貸款計算利息。 稅費 稅費是應向國家繳納的費用的，反映了單位或個人對國家的貢獻，稅費包括營業稅、城市維護建設教育費附加、土地使用稅、房產稅、增值稅、所得稅等。 利潤 利潤是房地產開發經營單位應得到的收益，是在經營活動中實現的剩余產品價值的貨幣表現，是企業擴大再生產的資金來源。 二、影響房地產價格的因素 房地產的價格是由眾多影響房地產價格的因素相互作用的結果，主要有以下九大類： 供求狀況：房地產的供給和需求是形成房地產價格的兩個最終因素。房地產的供給一定，其需求 增加，則房地產的價格上升；房地產需求一定，而其供給增加，則房地產價格下跌。 理化因素：是指那些對房地產價格有影響的反映房地產自身狀況的各種因素，如地理位置、地質條件、地形、地勢、土地面積、土地形狀、日照、通風、溫度，降水，天然周期性災害等。 環境因素；是指房地產周圍的環境狀況對房地產價格有影響的因素，包括噪聲、空氣質量、視覺、衛生狀況等方面。 行政因素：是指影響房地產價格的制度、政策、法律法規、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃、房地產價格政策、 稅收政策、交通管制等。 經濟因素：指影響房地產價格的各種經濟因素，如城市的經濟發展狀況、居民收入、投資水平、儲蓄、消費水平、物價水平、金融狀況等。 人口因素：房地產的需求主體是人，人口數量、人的素質、家庭人口規模、人口分布等，都會對房地產價格有很大的影響。 《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網 海量房地產營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 第 16 頁 共 64 頁 社會因素：主要指政治安定狀況、社會治安程度、城市化水平等。 心理因素：心理因素對房地產價格的影響不可忽視，主要有購買或出售心態、欣賞趣味、時尚風氣、講究風水、價值觀等。 國際因素：主要指國際經濟狀況、軍事沖突情況、政治對立情況、國際競爭等方面對房地產價格 的影響。 第三節 房地產稅收知識 中國現行房地產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。緊密相關的稅有固定資產投資方向調節稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、外國投資企業和外國企業所得稅、印花稅。 一、 房產稅 房產稅是以房產為課稅對象，向產權所有人征收的一種稅。 納稅人：凡是中國境內擁有房屋產權的單位和個人都是房產稅的納稅人。產權屬于全民所有的，以經營管理的單位和個人為納稅人；產權出典的，以承典人的納稅人。 課稅對象的征稅范圍：房產稅的課稅對象是房產。房產稅的征稅范圍為城市、縣城 、建制鎮和工礦區，不包括農村。 客稅依據：對于非出租的房產，以房產原值一次減除 10~30%后的余值為計稅依據計算繳納。對于出租的房產，以房產租金收入為計稅依據。 稅率：房產稅采用比例稅率。按房產余值計征的，稅率為 %；按房產租金收入計征的，稅率為 12%。 納稅地點和納稅期限；房產稅在房產所在地繳納。房產稅按年計征，分期繳納。 二、城鎮土地使用稅 城鎮土地使用稅是以城鎮土地為客稅對象，向擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。 三、耕地占用稅 耕地占用稅是以城鎮土地為課稅對象，向擁有土地使用權的單 位和個人征收的一種稅。 四、土地增值稅 土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。 五、契稅 契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移時，按當事人雙方訂立契約等時對產權人征收的一種稅。納稅人：在中國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為納稅人。 轉移土地房屋權屬是指下列行為：國有土地使用權出讓；土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣、贈與和交換； 下列行為視同為轉移土地、房屋權屬，予以征稅； 以土地、房屋權屬作價投資、入股；以土地、房 屋權屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權屬；以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。 客稅對象：契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。 《 2020 房地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網 海量房地產營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 第 17 頁 共 64 頁 稅率：契稅的稅率為 3~5%，安徽省的契稅稅率為 4%，合肥目前的契稅稅率為 4%，但購置普通住宅減辦收取。 計稅依據：契稅的計稅依據是土地、房屋產權轉移時雙方當事人簽定的契約價格。征收契稅，一般以契約載明的買價、現值價格作為計稅依據。但是，為了保護房屋產權交易雙方的合法權益，體現公平交易，避免發生隱價、滿價等逃稅行為，征稅機關認為必要時，也可以直接 委托房地產估價機構對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據。 六、相關稅收 營業稅、城市維護建社稅和教育費附加 營業稅：是對提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的單位和個人開征的一種稅。銷售不動產的營業稅稅率為 5%。 城市建設維護稅：是隨增值稅、消費稅和營業稅附征并專門用于城市維護建設的一種特別目的稅。 教育費附加：是隨增值稅、消費稅和營業稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。 企業所得稅：是對企業在一定期間內取得的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。 印花稅：是對因商事活動、產權轉移、權利 許可證照授受等行為而書立、領受的應稅憑證征收的一種稅。印花銳的征收范圍主要是經濟活動中最普遍、最大量的各種商事和產權憑證。 第四節 住房抵押貸款知識 一、住房抵押貸款概念 住房抵押貸款是售房者 (或擔保公司 )、銀行和購房者三方之間的一種約定，是約定購房者將其已預售部分購房款房產的全部權益做抵押，售房者（或擔保公司）為購房者按期清償銀行貸款做擔保，在購房者不能按時履行債務時，銀行有權處分抵押物并優先得到償還的民事法律行為。 目前我國個人住房貸款主要有三種形式： 又稱公積金貸款，是銀行接受住房公積 金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要資金來源，按規定要求向按時足金額存繳公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時發放的貸款。該類貸款下以盈利為目的，實行“低進低出”的利率政策，帶有較強的政策性，貸款額度受到限制。 自營性個人住房貸款 是銀行運用信貸資金向在城鎮購買、建造、大修各類住房的自然人發放的貸款，俗稱“按揭”，這是沿用香港的說法，即英語“ mortgage”的音譯，中文意思是抵押。該類貸款銀行資金成本較高，利率相對高一些，但貸款額度、期限所受限制教少。 個人住房組合貸 款 是指向按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造、