房地產開發項目風險管理!(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 地位偏低，沒有實際的權利，不能獨立、迅速地做出決策，不利于項目管理中目標的控制，作為項目直接的參與者和指揮者雖 然有豐富的現場工作經驗，但是與其他國家的職業項目經理相比，還是缺乏先進的管理思想與方法。②項目大多數時候還進行的是“事后控制”，不能做到對風險發生前進行“預演”，把風險降低到最低。③項目的管理者不能進行全面的天津大學高等教育自學考試本科畢業論文 2 風險管理，容易顧此失彼，很難形成一個系統的管理體系。 所以就我國房地產開發風險管理的形式來看，同其他發達國家還是有一定差距的，需要更好的去學習和研究。 天津大學高等教育自學考試本科畢業論文 3 第 2 章 房地產開發項目風險管理概述 房地產開發項目風險管理的概念及意義 房地產開發項目風險管理的概 念 所謂房地產開發風險，是指在房地產開發活動過程中存在影響開發利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使得企業實際開發利潤可能與預計利潤發生背離，因而使企業有蒙受經濟損失的機會或可能性。 房地產開發項目風險管理是指在房地產開發過程中，為降低項目的風險并更好的完成任務而對各個過程進行管理。從房地產開發項目的生命周期看，房地產開發風險應包括全過程所發生的風險，主要有： 。這個階段是房地產開發過程中一個最重要的環節。本階段的任務是通過對國家、地區和地方的政治、經濟和社會發展趨勢的研 究，綜合考慮市場的供應、需求等經濟環境，制定自己的房地產開發策略，以確定房地產開發經營的區域、類型和時機，即決定在何地、何時、開發何種房地產。因此本階段的風險主要存在與以上這些方面，做好這些方面的風險識別和監控是至關重要的。 。在進行完可行性研究，通過分析、研究等環節，項目就可以進入設計階段了，能否制定一個合理的設計方案，直接影響到項目后期的工作正常開展，進而給整個項目帶來一定的影響。 。實施階段是項目風險的多發階段，這幾段不僅要考慮到材料風險，技術風險，人員風險，還 應重視工程中帶來的質量，進度和成本風險，所以在風險問題的處理上應及早的識別、防范，盡可能避免風險的發生。 。項目開發完畢后，開發商面臨的主要風險是房屋出租還是房產出售，才能盡快實現投資的回收，并獲得利潤。同時，還存在著市場競爭，價格決策和合同等一系列風險。 房地產開發項目風險管理的意義 項目風險管理作為項目管理的一個重要環節，它對保證項目實施的成功具有重要的作用和意義。項目風險管理的研究和推廣應用，對于項目組織具有重要的實現指導意義。其意義體現在以下幾個方面： (1)有助于提 高房地產開發商對房地產項目開發過程中風險的識別，在開發實踐中增強風險理念。房地產開發是一個動態的過程，風險因素眾多，加強風險管理有助于開發商識別風險，認清風險本質，適應現時房地產開發市場充滿變化和不確定性的環境，以保證房地產項目的成功。 (2)有助于房地產開發商建立科學的項目風險管理機制，保障房地產項目管理的正確性，提高房地產開發商風險管理水平，加強風險損失的防范與控制，保障開發項目的順利實現。 天津大學高等教育自學考試本科畢業論文 4 (3)有助于減小開發企業利潤和現金流量的波動，維持企業生產經營的穩定。有效的風險管理，可以避免因風險事件 突發引起對房地產開發商巨大的財務沖擊并在災后獲得各種必要的資金補償，以保證企業的生存和穩定經營。 (4)有利于提高房地產開發商的經濟效益。風險管理以最小成本獲取最大風險管理效果為宗旨，通過風險管理可以達成減少風險損失，提高開發項目的經濟效益的目標。 (5)有助于房地產開發商更好地為企業員工提供安全保障和安全措施，消除員工們的后顧之憂，提高員工的積極性和創造性，同時也有助于開發商更好地履行社會責任，并在公眾面前樹立良好的社會形象。 (6)有助于房地產開發商建立和加強與銀行、消費者以及建筑承包商等方 面的關系。一個能充分防范風險的開發商總是受到人們信賴的，而這些對開發項目的融資和銷售等都有莫大的幫助。 (7)有利于政府利用風險機制進行宏觀調控，調節和促進房地產業的發展。風險機制通過風險報酬的誘惑力和風險損失的壓力作用于房地產開發企業，調節房地產開發地域、開發物業類型和開發時機，促進開發商加強自身的經營管理水平，獲得良好的經濟效益和社會效益。 房地產開發項目的特征 （ 1）綜合性。房地產開發涉及到企業內部的各個方面和企業外部環境的各種因素，是企業財務活動和經營活動過程中各種矛盾的綜合反映。 （ 2）模糊性。即不肯定性，表現為風險形成的模糊性和由于風險導致企業開發經營活動結果的不能事先肯定。 （ 3）損失性。風險既有因財務管理無法預計或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應獲得的利益。 （ 4）補償性。既然風險會帶來損失，客觀上要求給予經營者適當的經濟效益以抵補承擔風險產生的損失，即“風險報酬”。 （ 5）激勵性。風險與競爭是同時存在的，承認和承擔風險，將把企業推向背水一戰的境地，必然使企業為一個共同的目標，努力改善經營管理，增強競爭能力，提高經濟效益。 房地產開發項目風險管 理的原則 。風險管理人員在制定風險管理計劃時應以總成本最低為總目標，即風險管也要考慮成本。以最合理、經濟的處置方式把控制損失的費用降到最低，通過盡可能低的成本，達到項目的安全保障目標，這就是風向管理人員對各種效益和費用進行科學的分析和嚴格核算。 2.“二戰”原則。即戰略上蔑視而戰術上重視的原則。對于一些風險較大的項目，風險管理部門已經識別了全部不確定因素，并且已經妥善做出了安排和處理，這是戰略上蔑天津大學高等教育自學考試本科畢業論文 5 視。而作為項目管理部門，則要堅持戰術上重視的原則，即認真對待每一個風險因素，杜絕松懈麻痹。 意原則。不管采用什么辦法，投入多少資源，項目的不確定性是絕對的，而確定性是相對的。因此，在項目管理過程中要允許一定的不確定性，只要能達到要求，滿意就行了。 。項目風險管理計劃和措施必須周圍地區及一切與項目有關并受其影響的單位、個人等對該項目風險影響的要求；同時風向管理還應充分注意有關方面的各種法律、法規。 天津大學高等教育自學考試本科畢業論文 6 第 3章 房地產開發項目風險管理體系 劃 風險規劃就是項目風險管理的一整套計劃，主要包括定義項目組及成員 風險管理的行為方案及方式，選擇適應的風險管理方法，確定風險判斷的依據等，用于對風險管理活動的計劃和實踐形式決策。它的結果將是整個項目風險管理的戰略性的和壽命期的指導性綱領。 確定風險管理使用的方法、工具和數據資源，這些內容可隨項目階段及項目評估情況作適當的調整。 2．人員 明確風險管理活動中領導者、支持者及參與者的角色定位、任務分工及其各自的責任、能力要求。 界定項目生命周期中風險管理過程的各運行階段及過程評價、控制和變更的周期或頻率。 明 定義并說明風險評估和風險量化的類型級別。明確的定義和說明對于防止決策滯后和保證過程連續是很重要的。 明確定義由誰以何種方式采取風險應對行動。合理的定義可作為基準，衡量項目團隊實施風險應對計劃的有效性，并避免發生項目業主方與項目承擔方對該內容理解的二義性。 規定風險管理各過程中應匯報或溝通的內容、范圍、渠道及方式。匯報與溝通應包括項目團隊內部之間的溝通及項目外部與投資方等項目利益相關者之間的溝通。 規定如何以文檔的方式記錄項目實施過程中風險及風險管理的過程，風險管理文檔可有效用于對當前項目的管理、監控、經驗教訓的總結及日后項目的指導等。 天津大學高等教育自學考試本科畢業論文 7 風險管理圖表時將輸出轉變為輸出的過程中所應喲偶那個的技巧和工具，它包括在風險管理計劃中，以幫助人們能清楚地看到風險信息的組織方式。風險管理的三個重要圖表是風險核對表、風險管理表格和風險數據庫模式。 2．項目工作分解結構 工作分解結構圖（ WBS）是獎項目按照其內在結構或實施過程的順序進行逐層分解而形成的結構示意圖 ,它可以將項目分解到相對對立的、內容單一的、易于成本核算與檢查的工作單元，并能把 各工作單元在項目中地位與構成直觀地表示出來。 房地產開發項目風險管理識別 風險識別的概念 項目風險識別是一項貫穿項目全過程中的項目風險管理工作。這項工作的目標是識別和確定出項目究竟存在哪些風險，這些項目風險究竟有哪些基本特征，這些項目風險可能會影響項目的哪些方面等等。 項目風險識別的依據 項目風險管理計劃是規劃和設計如何進行項目風險管理的過程，它定義了項目組織及成員風險管理的行動方案及方式，指導項目組織選擇項目管理方法。項目風險管理計劃針對整個項目生命 周期制定如何組織和進行風險識別、風險評估、風險量化、風險應對及風險監控的規劃。 2. 項目規劃 項目規劃中的項目目標、任務、范圍進度計劃、費用計劃、資源計劃、采購計劃及項目承包商、業主方和其它利益相關方對項目的期望值等都是項目風險識別的依據。 項目風險識別的重要依據之一就是歷史資料，即從本項目或其它相關項目的檔案文件中、從公共信息渠道中獲取對本項目有借鑒作用的風險信息。 風險種類指那些可能對項目產生正面或負面影響的風險源。一般的風險類型有技術風險、質量風險、過程風險、管理風險、組 織風險、市場風險及法律法規變更等。 項目建議書、可行性研究報告、設計等項目計劃和規劃性文件一般都是在若干假設、前提條件下估計或預測出來的。這些前提和假設在項目實施期間可能成立，也可能不成立。因此，項目的前提和假設之中隱藏著風險。 項目風險識別方法 天津大學高等教育自學考試本科畢業論文 8 這是一種利用系統分解的原理，將一個復雜的項目分解成一系列簡單和容易認識的子系統或系統元素，從而識別項目各子系統、系統要素和整個項目中的各種風險的方法。 流程圖可以幫助項目識別人員分析和了解項目風險所處 的具體環節、項目各個環節之間存在的風險以及項目風險的起因和影響。通過對項目流程的分析，可以發現和識別項目風險可能發生在項目的哪個環節，以及項目流程中各個環節風險影響的大小。 頭腦風暴法又叫集思廣益法，它是通過營造一個無批評的自由的會議環境，使與會者暢所欲言，充分交流、互相啟迪，產生出大量創造性意見的過程。頭腦風暴法以共同目標為中心，參會人員在他人的看法上提出自己的意見。它可以充分發揮集體的智慧，提高風險識別的正確性和效率。 情景分析法就是通過有關數字、圖表和曲線等，對項目未來 的某個狀態或情況進行的描述和分析，從而識別引起項目風險的關鍵因素及其影響程度的一種風險識別方法 。 房地產開發項目風險管理估計 風險估計又稱風險測定、測試、衡量和估算等，通過對項目所有不確定性和風險要素全面系統地分析風險發生的概率和對項目的影響程度。風險估計的對象是項目的單個風險，而非項目的整體風險，以加深對風險以及風險后果的認識，進一步幫助人們管理不確定性因素。 項目類型 項目資源 項目 狀態 項目需求 項目識別列表 風險管理計劃 風險背景 風險可能與危害的度量標度 估計方法 風險優化列表 分析工具 管理風險列表 風險數據庫 風險趨勢 圖 風險估計過程 估計風險 天津大學高等教育自學考試本科畢業論文 9 計 確定性風險是指那些風險出現的概率為 1，其后果完全可以預測的，由精確、可靠的信息資料支持的羨慕風險估計問題。確定性風險估計主要以下兩種方法：盈虧平衡分析、敏感性分析法。 隨機型風險是指那些不但他們出現的各種狀態已知，而且這些狀態發生的概率也已知的風險。隨機型風險估計一般按照期望收益值最大或期望效用值最大來估計。 不確定型風險是指那些不但他們出現的各種狀態發生的概率未知，而且究竟會出現哪些狀態也能完全確定的風險。在估計中有以下準則：等概率準則、樂觀準則、悲觀準則、最 小后悔值準則。 貝葉斯概率法是通過對項目進行更多、更廣泛的調查研究或統計分析后，再對項目風險進行估計的方法，是利用概率論中的貝葉斯公式來改善對風險后果出現概率的估計。 房地產開發項目風險管理評價 風險評價是對項目風險進行綜合分析 ,并依據風險對項目目標的影響程度進行項目風險分級排序的過程 。它是在項目風險規劃、識別和估計的基礎上 ,通過建立項目風險的系統評價模型 ,對項目風險因素影響進行綜合分析 ,并估算出各風險發生的概率及其可能導致的損失大小 ,從而找到該項目 的關鍵風險 ,確定項目的整體風險水平 ,為如何處置這些風險提供科學依據 ,以保障項目的順利進行。 (1)風險管理計劃。