房地產開發項目風險管理!-資料下載頁

【導讀】目的開發與實施過程是一個復雜的、創新的、一次性的并涉及到許多關系與變數的過程，是一個存在著很大不確定性的過程，從而使得這個過程中會出現各種各樣的風險。不能有效地管理、控制這些風險，就會給項目帶來各種不同程度的損失。管理中最重要的任務就是對不確定性和風險性事件和問題的處理。明建設工程項目風險管理研究需要進一步加強?，F代風險管理一般由三個階段組成:在。同時也為其他相關企業的風險管理通過借鑒。期－風險管理》一文中首次提出并使用“風險管理”一詞。立了風險與保險協會，用風險管理的方式處置風險。風險管理已達到一個新的水平。論會表明，風險管理運動已經走向全球，成為全球范圍的國際性運動。究較多，對業主風險管理研究較少。不少的外國風險管理顧問公司的進入中國。了風險管理實踐理論研究，也取得了豐碩的成果。

　　

【正文】 將分別下降到 8． 1％和 10． 7％；當銷售價格下降 10％或原材料價格上升 10％時，項目投資所得稅后財務內部收益率將分 別 下降到2． 4％和 8． 3％。 ② 敏感性分析結果表明影響項目財務效益最敏感的因素是銷售價格，其次是材料價格。 ③ 本項目敏感性分析結果表明，如果建設投資上升 20． 84％以上，或銷售價格下降3． 11％以上，或原材料價格上升 6． 56％以上，都將使項目投資所得稅后財務內部收益率低于財務基準收益率 (10％ )。 項目土地獲取階段的風險評估 工程廠址的選擇上，如果廠址選擇失誤就將帶來土地不利于設計規劃，地塊整治費用太大，與消費形成偏差等一系列問題，為盡量避免風險的發生，項目對影響廠址選擇的風險因素做了評估，得到最佳的廠址。 。風險因素有：水源和電源、交通﹑環境、地質狀況、施工難度。經專家評審確定各指標的權重，運用綜合評價法對三個地址各項指標作風險評價。其具體數據見表 44 表 44 工程廠址綜合評價 X Y 選址方案風險 A B C 電源和水源 4 3 3 交通 3 5 4 環境 5 4 3 地質情況 2 4 3 施工難度 4 3 2 Z 3 綜合評價法是工程選址方案是定五個評價指標并對其重要程度分配權重然后按評價天津大學高等教育自學考試本科畢業論文 18 標準給各指標打分，將各指標所存在的風險與其權重相乘并匯總，使得出方案的總和風險，以獲得最低風險為最佳方案。 X 為評價指標， Y 為各評價指標的權重， Z 為各方案的總和風險。 從上表的計算可知 C 方案的風險最小，所以把地址建在了 C。 項目實施階段風險綜合評估 ，而且這階段的風險種類多，影響程度較大，為保 證項目實施的安全性，可靠性和經濟性，做好這階段的風險評估是必不可少的，也是至關重要的。 2．針對這種情況，項目組應用加權評分法對風險進行了綜合評估，具體過程如下：影響項目的風險因素主要有：組織風險、材料上漲風險、技術風險、工人罷工風險、資金風險、工期風險、質量風險、自然風險等，風險發生的可能性有 5個等級，通過權重得到下表 45。（注：假設項目的整體評價基準為 ） 表 45風險綜合評價表 風險因素 權重 風險可能發生的可能性 W C 很大 （ ） 比較大 （ ） 中等 （ ） 不小 （ ） 較小 （ ） 組織風險 √ 材料上漲風險 √ 技術風險 √ 工人罷工風險 √ 工期風險 √ 資金風險 √ 質量風險 √ 自然風險 √ ∑ W C= 由計算可知，該階段的整體風險水平為 ，小于項目的評價基準，則該項目的整體風險水平可以接受，項目 可以繼續實施。 項目租售階段的風險分析 ，房地產開發商進入了房屋租售階段，在這個階段房地產公司面臨的風險是將房屋出租還是銷售，因為較小的租金或售價變化，會對開發商的收益有大的影響。而通常租金售價的趨勢難以準確的估算；客戶支付水平、選擇偏好市場競爭等因素也使得項目的租售期具有不穩定性。 ，項目組采用了層析分析法（ AHP）來進行判斷。天津大學高等教育自學考試本科畢業論文 19 房地產開發項目組制定了兩個方案：出租和銷售。該階段識別出三種風險：經濟風險、市場風險、社會風險。經濟風險是值房屋的價值和 房地產開發商的收益；市場風險是指市場的競爭和消費者的需求能力；社會風險是國家政策和法律的影響。 （ 1）構建遞階層次結構模型。根據已知信息和決策目標、評價準則，構建該項目的遞階層次結構模型，如圖 46 所示。 目標層 準則層 方案層 圖 47 方案風險評價 （ 2）構造判斷矩陣 A。根據兩兩比較標度，確定各層次不同因素的重要性權數。對于評價準則層，該層有經濟風險、市場風險、社會風險三種因素，評價者根據評價目標“風險最大的決策方案”，將這三個因素的重要性兩兩相比，得到 判斷矩陣 A。 1 5 1 / 21 / 5 1 1 / 82 8 1A??????? 在分析方案層。該層有兩個方案：出租和銷售。對“經濟風險” 、“市場風險” 、“社會風險”進行比較，得到判斷矩陣 A A2和 A3。 1 141/ 4 1A ??????? 2 1 1/ 551A ??????? 3 151/ 5 1A ??????? （ 3）判斷矩陣特征向量的計算。分別計算矩陣 A， A1， A2， A3的特征向量，分別用W， W1， W2， W3表示。 下面以特征向量 W 為例介紹特征向量的一種計算方法。 ①計算 A 的各行之和 1 5 1 / 2 1 3 / 21 / 5 1 1 / 8 5 3 / 4 02 8 1 1 1? ? ?????? ? ?? ? ???= 11???????? ②計算各行的平均值，因為 A 有 3 列，所以求平均值用 3 除 風險最大的決策方案 市場風險 社會風險 經濟風險 銷售 出租 天津大學高等教育自學考試本科畢業論文 20 11/3????????= ???????? ③歸一化，即將各行除以三行之和（ ++=）于是得到矩陣 A的特征向量 W= ???????? 根據計算結果，在該項目方案中，社會風 險最重要（ ），經濟風險次之（ ），市場風險第三（ ）。 至于， A1， A2 和 A3 的特征向量 W1， W2 和 W3，按照上面同樣的步驟，計算結果如下： W1= ?????? W2= ?????? W3= ?????? W1表明，從“經濟風險”的角度，“銷售”方案比“出租”風險大； W2表明，從“市場風險”的角度， “銷售”方案比“出租”風險??； W3 表明，從“社會風險”的角度，“銷售”方案比“出租”風險大。 （ 4）一致性檢驗。在建立判斷矩陣過程中，涉及到人的主觀判斷，因而會出現判斷不一致的情況。為保證評價分析的有效性，必須進行一致性檢驗。根據公式的： AW= ???????? ? max=13 （ + + ） = 由此得到 .=， .=，則 CR= 所以判斷矩陣 A 一致性符合要求，可以接受。 （ 5）計算綜合重要度。特征向量 W1， W2， W3分別從 “經濟風險” 、“市場風險” 和“社會風險” 的角度比較了銷售和出租方案，當只是給出了其相對重要度，而并沒有回答兩個方案的整體風險水平和系統總體重要性。要回答這個問題，必須進行綜合重要度的分析計算。 在計算 遞階層次結構各層次要素對上一級要素的相對重要度之后，即可從最上層開始，自上而下地求出各層要素關于系統總體的綜合重要度。 B=（ W1,W2,W3） = 0 .8 0 .1 6 6 7 0 .8 3 3 30 .2 0 .8 3 3 3 0 .1 6 6 7?????? 天津大學高等教育自學考試本科畢業論文 21 然后，用矩陣 B 乘以特征向量 W，得到矩陣 Wf，即 Wf=BW= 0 .8 0 .1 6 6 7 0 .8 3 3 30 .2 0 .8 3 3 3 0 .1 6 6 7??????????????= ?????? 矩陣表明，從評價目標“ 風險最大的決策方案 ”的整體角度，即綜合課“經濟風險” 、“市場風險” 和“社會風險”三個方面之后，“銷售”方案比“出租”風險大。所以開發商決定來出租國際公寓。 國際公寓項目風險監控 是項目實施過程中的一項重要工作，監控風險實際上是監視項目的進展和項目環境，即項目情況的變化，其目的是：核對風險管理策略和措施的實際效果是否與預見的相同；尋找機會改善和細化風險規避計劃，獲取反饋信息，以便將來的決策更符合實際。 運用費用偏差分析法（掙得值法） 對施工的某一特定時段進行了風險監控，其風險監控的過程和方法見以下分析。 該項目 共有 10個任務，在第 20 周時結束時檢查。項目經理在該點對項目實施檢查時發現，一些任務已經完成，一些任務正在實施，另外一些任務還沒有完工，如圖 47所示（圖中的百分數表示任務的完成程度）。各項任務已完成工作量的實際消耗成本在表 48第三列給出，假設項目未來情況不會有太大的變化，計算該檢查點的 BCWP、 BCWS 和 EAC,用 CPI 和 SPI 判斷項目在此時費用使用和時間進度的風險。 表 47 項目在第 20周時的進度示意圖 18 918 19 20 2124 2536 37 38 39 40 41 42 4348 1 100% 2 80% 3 20% 4 10% 5 0 6 0 7 0 8 0 9 0 10 0 在表中前兩列數據已給出，在計算中用掙值法進行分析。本例以任務 2為例，計算如下。 BCWP（已完成工作的預算費用） =工作預算費用 當前已 完成工作量 天津大學高等教育自學考試本科畢業論文 22 =45 萬元 80%=36 萬元 BCWS（已安排工作的預算費用） =工作預算費用 當前預計完成工作量 =45 萬元 100%=45 萬元 EAC 的計算有多種方式，由于未來情況不會發生大的變化，所以采用第一種計算方式。 EAC=40 萬元247。 80%=50 萬元 其余任務的計算同理，結果如表 46所示。 表 48 項目跟蹤表 序號 成本預算 /萬元 ACWP/萬元 BCWP/萬元 任務完成時的預測成本 EAC/萬元 BCWS/萬元 1 25 22 25 22 25 2 45 40 36 50 45 3 30 6 6 30 10 4 80 7 8 70 0 5 75 0 0 75 0 6 170 0 0 170 0 7 40 0 0 40 0 8 80 0 0 80 0 9 25 0 0 25 0 10 30 0 0 30 0 合計 600 75 75 592 80 費用指數 :CPI=BCWP/ACWP=75247。 75=1 進度指數 :SPI=BCWP/BCWS=75247。 80= 由得數可以得出 :項目既沒有超支也沒有節約，費用沒有存在風險，而進度上卻存在著一定風險，進度落后了，針對這種情況，項目組應及時調整時間，進行工程加班，把進度趕上來。 國際公寓項目風險應對策略 對各階段做好風險預防 風險預防是指在風險發生前，為了消除或減少可能引致損失的各項風險因素所采取的各種措施。 ，預防風險應： (1)建立一支高水平、多學科的開發隊伍。從根源上消除或減少房地產開發過程中種種風險。 (2)樹立風險意識。強化對房地產開發風險管理理論的研究和學習，舍得進行風險管理 的投入。 天津大學高等教育自學考試本科畢業論文 23 (3)健全風險預警系統。防范風險的關鍵是預先行動，即主動控制。項目進入實施階段時間越長，控制風險的成本就越高。 (4)貫徹執行風險管理責任制度。制定科學的考核標準和獎罰措施，并在實際中嚴格執行。 ，為了預防風險，開發商應注意以下方面： (1)履行自己的社會責任，主動與地方政府、各專業管理部門、金融機構、當地群眾和原土地所有者搞好關系，密切雙方聯系，爭取獲得他們對開發項目的理解、支持和幫助，這樣就可以化解眾多風險因素，減少來自各個層面的干擾，確保項目順利進行。 (2)調查、走訪當地群 眾和城市檔案、規劃、通訊、電力、熱力、市政、文物等有關部門，了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況；及時同計劃、規劃、土地等部門溝通，獲得他們對地塊使用意圖的確認；根據地塊具體情況，制定相應對策。 (3)妥善處理征地、拆遷和安置補償問題，既講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化。 (4)增強合同意識，認真簽訂土地出讓合同、勘察規劃設計合同、拆遷安置補償合同、資金使用合同。盡量避免合同歧義、漏洞、陷阱。 (5)調查預測房地產消費趨向，優化設計方案，采用優化設計、價值工程技術，充分考慮項目防火、抗震、御災、防 盜和安全要求，防止技術風險。 ，風險預防的主要措施有： (1)采用系統的項目管理方法。 (2)對現場危險源要妥善采取措施。 (3)及時協調，妥善處理建設過程中設計、監理、施工、材料設備供應各方及總包與分包之間的各種矛盾，避免矛盾激化。 (4)合理布置施工現場。 (5)加強現場質量監控，通過督促施工技術、組織、措施、人員、機械的落實，防止質量缺陷和建筑工程質量通病的發生。 (6)做好現場建設日志，注意資料