房地產項目開發全手冊(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 、及時對已購房產加以進度通告 D、任何原因引起的施工間斷，在工期無法彌補的情況下，及時書面告知準業主 ⑶ 形象策劃； A、項目名稱（總名稱與細分名稱） B、標志 C、標準色 D、標準字 E、工地環境視覺包裝 F、售樓中心包裝設計 G、展板、沙盤等道 具設計 H、售樓中心家具 I、促銷禮品 J、導視牌 K、銷售人員包裝 L、印有標識的辦公用品（口杯、筆、稿紙、信封等） ? 營銷推廣策劃。 營銷推廣策劃是房地產企業對未來將要進行的營銷推廣進行整體、系統策劃的超前決策，是專業化運作的流程。 ① 區域市場動態分析（項目基本要素、定位、供求狀況、競爭因素等）； ② 項目賣點的薈萃及物業優劣勢分析與對策； ③ 目標客戶群定位分析； ④ 價格定位及策略； A、結合項目本質與市場定位確定價格定位 B、價格策略（價格總趨勢） C、價格戰術（優惠幅度及階段促銷） ⑤ 入市時機規劃； A、根 據報批報建推進 B、結合項目施工進度 C、結合房地產銷售周期規律 D、結合重要節假日及地方性城市活動 ⑥ 廣告策略； A、廣告總體策略與階段性劃分 B、廣告形式的配比（直接、間接等） C、廣告主題 D、廣告創意表現 E、廣告效果監控、評估、修正（指標 → 銷售額、利潤、市場與占有率、品牌形象等） F、入市前印刷品與廣告品設計制作 如：購房須知、價格表、銷控表、樓書、海報折頁、認購書、合同書、交房標準即配置清單、物業管理內容、名片、相關表格等。 H、廣告支出監控 I、媒體組合 J、公關活動與相關儀式策劃 K、軟性宣 傳 ⑦ 人員配備與管理； A、參與銷售過程所需哪些人員 B、銷售與綜合培訓 C、管理與傭金制度 D、制訂銷售手冊 如：批文證照、營業執照、樓宇說明書（項目統一說詞、戶型圖、會所及公建內容、交樓標準、建筑材料）、價目表、利率表、購房辦理程序、購房付費一覽表、產權證辦理程序及費用、入住流程、入住收費明細表、物業管理收費標準等。 E、合同文本 如：預定書（內部認購書）、合同文本、抵押合同、公積金借款合同、商業借款合同、保險合同、公證書等。 ⑧ 客戶管理系統； A、電話接聽登記表 B、新老客戶檔案表 C、銷售日、周、月報表 D、已成交客戶檔案表（臺帳） E、應收帳款控制表 F、保留樓盤控制表 ⑨ 銷售組織與日常管理； A、組織與激勵 B、工作流程 方案審批： ? 項目總規劃方案審批。 ? 建筑單位方案審批。 ? 方案招投標。 施工圖設計 人防審批： ? 立項、總平方案后進行人防實施方案申報。 ? 得到批準批復后委托有資質設計院進行設計（同施工圖同步）。 ? 修建人防地下室審批（或易地建設審批）。 ? 人防實施階段。 ? 驗收。 抗震審批 消防審批 綠化審批 1城市配套審批（水、 電、污處理、市政、環衛、暖、煤氣、弱電等）： ? 市政施工管理。 ? 市政道路開口管理。 1建筑商與監理公司選擇 1材料商選擇 1其他合作單位選擇 ? 物業管理。 ? 經營管理公司（商業、寫字樓）。 ? 裝修商。 ? 綠化園藝。 1節能評定 1融資及房貸資信等級評定 三、規劃管理 征地前規劃管理： ? 項目選址 → 《選址意見書》。 ? 建設項目用地規劃審批 → 《用地定線坐標圖》、《規劃設計條件通知書》。 ① 申領建設項目規劃設計條件； ② 重點工程批復等文件在提交范圍； ? 項目規劃總平面設計方 案審批 → 《用地規劃總平面布置圖》。 ? 核發《建設用地規劃許可證》。 ① 未取得此證，用地批準文件無效； ② 本證有效期 6 個月； ③ 改變原用地規劃的按改變申請程序進行辦理； 建審規劃管理： ? 建筑工程定位審批 → 《建筑工程定位批件》有效期 6 個月 → 《規劃設計要點》。 ? 建筑工程設計方案審批。 報項目方案設計兩套（總平圖及相應航測地形圖上總平圖、平、立、剖圖）。 ? 建筑工程施工圖設計審批。 ? 核發《建設工程規劃批準書》。 施工規劃管理（施工驗收管理）： ? 基槽或樁孔 驗線規劃管理。 ? 基礎驗線規劃管理。 施工期間變更規劃管理 測繪管理 四、報建管理（建委） 報建申請（甲方） 施工圖審批（甲方） 工程劃類別（甲方） 招投標管理（甲、乙方） 抗震審批（甲方） 質量監督委托（甲方） 監理備案審批（監理方） 安全監督審批（乙方） 墻改審批（甲方） 建筑工程社會保險審批（甲方） 1職工意外傷害保險（乙方） 1水泥用散審批（根據承包及主材供應形式而定審批方，原則上為乙方） 1砂石審批（乙方） 1城市基礎設施配套審批 1施工許可審批（甲方） 領取《施工許可證》 五、預售及申報房貸 預售申請： ? 按《預售管理辦法》投資達到 25%以上。 ? 具備《土地證》、《用地規劃許可證》、《建筑工程規劃批準書》、《施工許可證》。 ? 有明確價格備案。 ? 商品房物業管理方案備案（物業大修基金）。 ? 房管測繪部門對預售面積進行核準。 銀行申報貸款審批： ? 市場處辦理預售卡及備案。 ? 銀行申報（注意規劃批準房屋屬性）。 公積金貸款申報審批 信用擔保合作 六、施工管理 土建工程： ? 組織落實現場折遷 準備工作。 ? 組織落實現場三通一平工作。 ? 實測現場征地紅線用地面積。 ? 核查楓葉商務廣場占地范圍總平面定位。 ? 核查北美風情一條街及酒店式公館戶型規劃。 ? 擬定施工現場總平面布置圖。 ? 了解當地建材供應、運輸通道機械租賃相關信息。 ? 擬定主體工程平立剖面細部規劃方案。 ? 選定參建單位、設計規劃單位、施工圖設計單位。 ? 選定甲級施工單位及建設監理單位。 ⑴ 選定勘察設計單位，尋求合作伙伴。 ⑵ 對參建單位進行業績考察。 ⑶ 建立健全各級崗位責任制，實行目標管理。 ⑷ 編制項目管理辦法。 ⑸ 建立項目總體方案的審查審批認可制度。 ⑹ 工程部根據批復的總體進度計劃編制細部程序。 ① 工程總體網絡施工進度計劃； ② 單項工程施工進度計劃； ③ 分部工程施工進度計劃； ④ 月進度計劃； ⑺ 施工管理。 ① 建立工期管理的檢查體系； ② 建立施工過程記錄，分包工期計劃落實的匯報制度； ③ 施工過程控制，工期預測，改進措施； ④ 嚴格《施工組織設計》，施工方案審批制度； ⑤ 嚴格按《施工組織設計》及作業標準組織施工； ⑥ 建立健全施工技術交底制度，實行程序化管理； ⑦ 特殊施工過程的控制； A、 對那些質量性能指標不能通過其后的檢驗或試驗完全判定或 施工后無法檢測，只能通過破壞性檢驗才能判斷其質量的施工過程，必須采取特殊的檢驗措施。例如：地下室防水工程、挖孔灌注樁砼程，承重鋼結構的焊接工程等。 B、 需采取特殊檢驗的工程，參建單位要對特殊過程的施工能力實施預先鑒定。應從人才素質、設備性能、材料質量、施工方法、施工監理檢查環節等五個方面進行預先鑒定，由責任工長填寫“特 殊過程能力預先鑒定報告”，經項目技術負責人批準后實施，工程部技術人員應及時檢查和監督。 ⑧ 技術核定單和土地洽商單及設計變更審簽 ； 工程部經理和相關專業主管人應認真核對經監理公司批復后的技術核定 單，工地洽商單及設計變更單，并與設計單位進行溝通確認后，組織施工。 水電暖通安裝工程： ? 新項目定位后要及早與有關市政部門溝通。 ① 電業局； ② 自來水公司； ③ 熱力公司； ④ 有線電視臺； ⑤ 電信局； ⑥ 煤氣公司； 新項目應申報所需容量、進線方式、方位等以及時合理安排供水、供電、通訊、有線電視、供熱、供煤氣線路的接口入戶位置；在符合市政部門專業條款要求的情況下，盡量縮短線路，避免相互影響重復開挖布線，便于施工及維修，極大限度的降低工程施工費用。 ? 吸取其它小區在開發時的重復設計，以及施工工序不合理造成的重復開挖反 復施工，造成浪費。 ① 高壓配電室雙電源進線設計，必須經電業局生計科認可后才能送電。 因此，高壓供電部分應委托電業局進行設計。 ② 自來水的收費根據用途不同，其收費價格也不同，我們可以把雙水源 進小區時，分為生活用水和商業用水兩條線計量，在小 區內調整供水 管道以合理節省用水費用 。 ③ 熱力管道接口與熱交換站的路徑越短越好，可以減少熱損耗，同時盡量避開其它管道。 ④ 小區內的排水管道的坡度和管徑在符合設計要求的情況下，應盡量加大一點，留點富余量。 ⑤