建材城項目可行性報告模板r(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ），湖北咸寧是外出打工人口較多的地區，外出打工人口約 43萬人。 11 咸寧交通概況 咸寧市地處華中腹地，位于 京廣鐵路 、武廣高速鐵路、 G4 京港澳高速公路， G56 杭瑞高速公路、 G45 大廣高速公路和 10 107國道 中段，區位適中，交通便捷。區域內公路、鐵路、水運三種運輸方式并存，以公路運輸為主。 正在興建咸寧長江大橋、赤壁長江大橋，武漢新港咸寧港區，中國咸寧核電專用碼頭，武咸城際鐵路等重大交通工程。這一系列的國家級交通工程將把咸寧市打造成中國中部地區的又一個交通樞紐城市！公路基本形成了以京珠高速公路為龍頭，以國省二級公路為主干，以縣鄉公路為分支的四通八達的區域公路網絡體系。 水路運輸主要依托境內長江干流、長江支流及內河、水庫湖泊，全市現有通航里程 公里，其中長江干流航道長 118 公里。除長江黃金水道外，全市擁有港口 12 個，其中長江港口 6個（赤壁、陸溪口、石磯頭、魚岳、潘家灣、牌洲） 。 交通線路四通 八 達，為咸寧與大城市間物質運輸及人才交流提供便利交通條件。 12 二、 城市規劃 城市規劃定位：武漢城市后花園 ? 距離武漢 80公里路程， 30 分鐘車程，區位交通優勢明顯； ? 區域湖泊眾多，環境優美，森林覆蓋率高，物產豐富，有作為后花園資源優勢； ? 溫泉是國土資源部命名“中國溫泉之都”，是武漢市民休閑、養生好去處； ? 武漢城區急劇擴張，人口劇增，新 1+8 城市經濟圈形成，為后花園經濟提供新機遇； 城市發展目標 13 全國生態人居名城，武漢城市圈重要生態城市，生態精品示范城市，長江 中游城市生態示范區，武漢大花園和生態旅游休閑地。 總體戰略：實行“生態農業穩市，生態工業強市，生態旅游活市，生態家園富民”的生態市戰略。 第二章咸寧房地產市場 一、咸寧房地產市分析 土地供應 政府控制不嚴，實際土地供應量遠超過計劃供應量。根據咸寧住房規劃（ 20202020）， 2020 年，各類商品住房 計劃 建設 5250 套，建筑面積 52 萬平方米 ，規劃供應土地 600 畝。但實際上， 2020 年，全年共供應土地約 1000畝。 銷售情況 咸寧市最近三年房地產市場發展迅速，但成交量基本維持在 14 90 萬左右平 方米。今年前十個月共銷售約 81 萬平方米。市區共銷售 萬平方米。總銷售 6748 套商品房。今年共銷售商業面積約8 萬平方米，其中城區銷售 萬平方米，總銷售 1220 套商業用房。 市場價格 咸寧房地產市場發展較為迅速。成交量有較大增長幅度，但增長速度較慢，基本維持在均價 23002500 價格區間。價格年增長速度約 10%。今年至 9月成交均價約為 2790 元 /㎡。現在咸寧市碧桂園、福星城、中央城三足鼎立，碧桂園銷售近三年，價格上漲幅度不大。 15 市場產品 產品慢慢由多層向高層過渡，現在 溫泉城區在售項目主要為高層項目。 市場需求面積戶型 100140 ㎡，別墅，小面積公寓、超過 140㎡大戶型市場接受度低； 客戶構成 主要是外地打工，包括城區居民、鄉鎮公務員、城市企事業單位職工、個體戶等高中收入者。私營老板、私企中高層、政府公務員成為購房主力軍。購買動機分為三類：自住、自住兼顧投資、純情投資。咸寧市場仍然處自住占多數市場，自住兼顧投資是多次置業者，在提高居住條件前，兼顧投資需求。純投資者比例極少，約占5%份額。 商業項目調研 16 今年前十個月咸寧商業項目共 79896㎡。其中 億豐農商貿 批發大市場 異軍突起，短短半年時間，銷售 24085㎡，約占 30%市場份額，創造咸寧市商業地產銷售紀錄。 億豐農商貿 批發大市場熱銷，證明地段并非決定項目價值唯一因素，也說明咸安新城商業前景得到投資者認可。充分證明只有通過專業團隊包裝、運營，才能取得良好市場份額。 今年前十月共 1356 套商業，其中咸寧金泉大街項目、 億豐農商貿 批發大市場、本案取得銷售套數前三強。咸安城區項目銷售套數約超過 6成，說明投資者認可區域投資價值。現咸寧城區唯一在售商業中心瑞融國際廣場，今年市場表現平淡。 咸寧商業市場呈現購物中心、商業步行 街、特色街區商業（如福星城、潔麗雅鳳凰城街區商業）、小區門面房、專業市場多種商業行態。從目前市場情況來分析，溫泉城區商業價值得到投資者認可； 17 商業步行街這種商業物業，是目前市場最為成熟最成功商業行態，受投資者歡迎；咸安城區商業今年得到投資者認可，可能跟 億豐農商貿批發大市場 最近火爆銷售有關； 市場調研總結： 咸寧地處湘鄂贛三省交界處，是武漢 1+8 城市經濟圈重要城市，也是武漢城市經濟圈與長株潭城市經濟的“兩型社會”結合部，是湖北承接沿海產業轉移的橋頭堡，成為湖北在中部率先崛起的重要增長極。大咸寧，大發展，必將 為本案帶來新發展機遇； 咸寧近年發展迅速，但其整體經濟發展仍然在湖北重點城市處中下游。現在發展旅游等低碳經濟，建設生態綠色示范城市，火熱的旅游市場并不能掩蓋當地居民消費能力不足問題； 咸寧房地產因城市經濟與供需關系原因，市場量價呈爆發性增長可能性較小； 咸寧房地產典型“內循環”市場。購房客戶主要是本地客群消化。外地客戶投資置業較少。本地客戶主要周邊縣市公務員、私營企業中高層、做生意老板等，近年外出打工者成為購房主體，購房目的自住為主，純投資客戶極少； 咸寧房地產市場仍然處發展中階段，地段仍然是決定項目價值核心因素； 18 二、 咸寧市地產市場及市場特征 咸寧市地產市場經歷近年來快速的發展，開發能力和水平有了一定程度的提高，但從整體上，仍滿足不了城市發展的客觀需要。 ① 地產市場發展尚處在摸索階段 市內涉及地產開發的大部分企業經營規模甚小，圈一小塊地與地方合作開發者甚多，持續而有規模的開發企業屈指可數。 ② 開發理念滯后 從調查的情況來看，無論是住宅還是商鋪的開發喪失需求對象不乏其中。住宅產品形式單一，難以滿足消費群的個性要求和不同層位的需要。 ③ 咸安經濟開發區地產市場的特征 咸安經濟開發區是咸寧近年大力發展的重點工業區域，隨著多家工業落戶開發區，開發區經濟及區域人口、購買力逐步上升，這將也是本項目強大的客戶來源。 三、 咸寧市消費市場的特征 咸寧市消費市場總體上看發展不平衡，特別是大型商業投資剛剛起步，除咸寧昊天房地產開發有限公司外，其他開發商大部分在商業開發投入上都比較薄弱，所以商業地產市場潛力很大。 （ 1）咸寧市房地產市場的潛力 發展房地產市場符合咸寧市政府的政策導向；經濟開發區有良好的產業依托，有良好的區域優勢。房地產企業是與時 俱進的潮頭企業。 19 （ 2）咸寧市消費市場的潛力 經濟開發區產業發展相對其他城區較快，大型工業云集，周邊有很多市場很多知名品牌駐足咸寧，這些企業和經營戶是駐咸寧的重要消費群之一。且區內有相當數量的外地商家，全國各地的知名企業到咸寧聯系工作的管理、技術、營銷人員絡繹不絕。以住為主，商為輔必將贏得眾多消費者的認同。 第三章 區域市場中昊天大市場 （一）項目概況 湖北昊天投資有限公司于 2020 年 1月 23 日取得位于向陽湖鎮鐵鋪村、廣東畈村的（ 2020） 014 號地塊，總占地面積 250 畝，預計總 投資 10 億元開發昊天大市場項目，共分三期建設。昊天大市場項目是一個大型現代化商業項目，項目地處咸寧市咸安區向陽湖鎮，南臨 107 國道，離京珠高速公司開口約 5公里，與潘家灣深水碼頭相隔 30 公里，有著得天獨厚的區位與優勢，交通便利，是連 20 通武漢、咸安經濟開發區、咸寧城區的交通要道。 昊天大市場項目一期占地面積 150 畝，總投資 億元人民幣，目前已建設完工商鋪 28 棟（二層三層為主），擁有鋪面 1123間，鋪位面積達 萬平方米，并于 2020 年 3月 28 日正式開業；現正施工的二期工程，建筑面積約 萬平方米，容積率為 。預計 2020年 5月投入使用。 （二）開發商簡介 公司注冊資金 6000 萬元，現有管理人員 58 人，其中技術人員32 人，擁有高級職稱 2人，中級職稱 22 人，初級職稱 8人。法定代表人葉燦方先生 ,現年 45 歲 ,MBA 碩士學位在讀 ,92 年開始經商 ,2020年發起創辦本公 司。 （三）周邊配套 學校：橋頭幼兒圓、環城小學、南門小學、北門小學、鳳凰山中學、鳳凰山職業高中、咸寧高中等。 醫院：人民醫院、中醫院。 商業和服務設施：新華書店、福寧商業步行街、騰飛家居城、銀行、郵局、小型超市。 交通： 6路公交線、 1路公交線。 （四）咸安經濟開發區基本情況 開發區位處咸安城區西北部向陽湖鎮和永安辦事處境內，距 21 咸寧中心城區約十公里，離京珠高速公路開口約 5 公里，與潘家灣深水碼頭相隔 30 公里， 107國道、京廣鐵路、咸潘公路和武廣高速鐵路貫穿其中，有著得天獨厚的區位和交通優勢。 咸安經濟開發區總體規劃面積 10 平方公里，近期計劃開發面積為 5 平方公里。按照建設新型經濟開發區的設計要求，開發區以高起點、高標準和大項目為開發取向，力求將開發區建成全區乃至全市優勢產業聚集區、高新產業示范區和城市發展新興區。開發區基礎設施建設于 2020 年初正式啟動，四年來，已累計投入開發資金 億元，開發土地 2 平方公里。園區主干道“二橫四縱”、附屬設施“三網二管”已基本完成，一座 35KV 變電站正在建設之中，華中電網和長江引水主管網貫穿園區，開發區基本實現了 “五通一平”，最大程度滿足了企業入園投資需求。 (五 )、產業規劃、布局及近期目標 以科學發展觀為指導，以建立經濟開發區為契機，以項目開發為先導，以建設咸安工業新城為目標，完善一期，建設二期，開發三期，提高招商質量，突出產業特色，優化發展環境，提升服務水平，加強自身建設，完善管理機制，力爭將經濟開發區建設成為全區新型工業化示范區、新農村建設樣板區和體制機制創新先行區。 在進行土地綜合開發的同時，咸安區委、區政府還以優惠的政策、優良的環境和優質的服務吸引外來項目落戶開發區。截止現在，開發區內已投資建設的項目有金湛電子、奕東電子、天源 22 紡織、三六電機、三晶生物、 北辰塑料、澳森木業、豐源電力、華恩電動車和匯美達工貿等 14 個，引進項目總投資 11 億元，已完成投資 5億元， 2020年，開發區內投產企業實現工業產值 5億元，出口創匯 1500萬美元，實現稅收 1500萬元。 2020年開發區工作目標：開發區基礎設施等開發性投入 1億元，開發區項目建設固定資產投資 5億元，開發區新增面積 1平方公里，總體開發面積達到 3平方公里，開發區新增投產企業（項目） 8家，開發區新引進投資額在 3000萬元以上的項目 58個（億元以上項目 1至 2個），開發區全年工業總產值達到 10億元，開發區全年稅收收入達到 2020萬元，開發區全年出口創匯達到 1500萬美元。 第四章 昊天大市場項目價值